1+1 분양 — 큰 집 하나 대신 두 채

재개발 구역에 넓은 단독주택을 가진 분들이 자주 묻는 것이 「큰 집 하나 대신 작은 집 두 채를 받을 수 있나」입니다. 흔히 「1+1 분양」이라고 부르는 제도입니다. 법에 근거가 있고, 대신 조건과 제한이 붙습니다.

원칙은 1주택

관리처분계획의 기준부터 봅니다(6강).

• 1세대 또는 1명이 주택이나 토지를 여러 개 가지고 있어도 1주택을 공급합니다.
• 같은 세대가 아닌 2명 이상이 1주택이나 1토지를 함께 가진 경우에도 1주택만 공급합니다.

집을 여러 채 가졌다고 여러 채를 받는 것이 아니라는 뜻입니다(11강). 법은 이 원칙에 몇 가지 예외를 두었고, 그중 하나가 1+1입니다.

1+1의 조건 — 가격 또는 면적 범위 안에서

법 문구는 이렇습니다. 종전 자산의 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다.

• 가격 범위 — 여기서 가격은 관리처분계획에 적는 분양대상자별 종전 토지·건축물 가격입니다. 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 평가합니다(17강).
• 면적 범위 — 지금 가진 주택의 주거전용면적 안에서 두 채를 받는 방식입니다.
• 둘 중 어느 하나의 범위에 들면 되도록 「또는」으로 적혀 있습니다.
• 두 채 가운데 한 채는 반드시 전용 60㎡ 이하여야 합니다.

「할 수 있다」는 조문이라 조합원이 신청한다고 자동으로 되는 것은 아니고, 관리처분계획에서 정해집니다.

작은 집 한 채는 3년 동안 못 판다

• 60㎡ 이하로 받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다.
• 여기서 전매는 매매·증여 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위이고, 상속만 빠집니다.
• 어기면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.

이전고시는 준공 뒤 소유권을 넘기는 고시이고, 그 다음 날 소유권을 취득합니다(27강). 입주하고 나서도 3년을 더 들고 있어야 하는 셈입니다. 이 규정은 2014년 12월 31일 이후 처음 관리처분계획인가를 신청한 사업부터 적용됩니다.

울산 조례에서 보는 순서

울산 조례는 재개발에서 2주택을 공급할 때 권리가액에서 1주택 분양주택가액을 빼고, 남은 권리가액이 많은 순서로 60㎡ 이하 주택을 공급할 수 있다고 정합니다. 두 번째 작은 집은 남은 권리가액이 큰 사람부터 배정될 수 있다는 뜻입니다. 조례 문구는 옛 조문 번호인 「제76조 제1항 제7호 다목」을 그대로 쓰고 있지만, 현행 법에서 1+1은 라목이고 이 조례 규정도 1+1을 가리킵니다.

신청은 분양신청 때 한 번뿐입니다

1+1은 분양신청 기간에 신청서로 냅니다(제72조 · 36강). 분양신청 기간이 끝나면 그 내용을 기준으로 관리처분계획을 세우기 때문에(제76조 제1항 제5호), 나중에 마음이 바뀌어도 바꾸기 어렵습니다. 분양신청 안내문에 1+1 신청 방법이 없다면 그 구역에서 1+1을 받는지 조합에 먼저 확인합니다. 법에는 신청란을 어떻게 두라는 규정이 따로 없습니다.

신청한다고 다 받는 것은 아닙니다 — 울산의 배정 순서

울산 조례 제32조는 재개발 주택 공급 기준을 이렇게 정합니다.

3번이 1+1의 자리입니다. 큰 집을 고르고 남은 금액이 큰 사람부터 작은 집을 받는 구조라, 신청자가 많으면 뒤로 밀릴 수 있습니다. 「신청하면 당연히 두 채」가 아닙니다.

예시 — 전용 120㎡ 단독주택

아래는 가상의 예시입니다. 울산 한 재개발 구역에 주거전용 120㎡ 단독주택을 가진 B 씨가 분양신청을 합니다.

• 면적 합계가 종전 주거전용면적 안에 들고, 한 채가 60㎡ 이하라서 면적 범위 조건에는 맞습니다.
• 면적이 아니라 가격 범위로 따지면, B 씨의 종전 자산 평가액과 두 채 분양가를 비교하게 됩니다. 어느 쪽 기준으로 신청을 받는지는 조합 분양신청 안내에서 확인합니다.
• 이 경우 두 채가 모두 60㎡ 이하입니다. 어느 채가 3년 전매 제한을 받는지는 조문에 따로 적혀 있지 않아 관리처분계획으로 확인해야 합니다.
• 두 채의 분양가 합계가 권리가액보다 크면 그 차액은 분담금으로 냅니다(14강). 한 채를 받을 때보다 부담이 늘 수도, 줄 수도 있습니다.

돈이 어떻게 되나 — 분담금으로 보기

아래는 계산 방법을 보여 주기 위한 가상 예시입니다. 실제 금액은 관리처분계획에 적힌 숫자로 계산해야 합니다.

• 종전 자산 평가액 6억원, 비례율 100%로 가정하면 권리가액은 6억원입니다(14강).
• 84㎡ 한 채만 받는 경우: 조합원 분양가가 5억원이면 1억원이 남습니다. 남은 금액은 청산금으로 돌려받습니다(27강).
• 59㎡ + 49㎡ 두 채를 받는 경우: 분양가가 각각 4억원과 3억 2천만원이면 합계 7억 2천만원입니다. 권리가액 6억원을 빼면 1억 2천만원을 분담금으로 더 냅니다.

즉 1+1은 남는 권리가액을 작은 집으로 바꾸는 선택이고, 모자라면 그만큼 더 내는 것입니다. 이주비와 중도금도 두 채를 기준으로 따져야 합니다(18강). 한 채를 받을 때보다 현금이 더 들어가는 경우가 많다는 점이 실제로 가장 자주 부딪히는 부분입니다.

받은 뒤에 묶이는 것과 묶이지 않는 것

두 채를 받으면 주택 수가 둘이 됩니다. 청약할 때 주택 수를 어떻게 세는지는 청약·분양 공부방 30·31강에 있습니다. 세금은 사람마다 달라 이 글에서 다루지 않습니다.

다른 예외들 — 울산에 해당하나

그 밖에 근로자 숙소·기숙사 용도로 주택을 가진 사람, 국가·지방자치단체 등도 소유한 주택 수만큼 받을 수 있습니다.

1+1을 생각할 때 볼 것

• 내 종전 주택의 주거전용면적과 종전 자산 평가액
• 조합 분양신청 안내문에 1+1 신청 방법이 있는지
• 두 채 분양가 합계와 분담금
• 60㎡ 이하 한 채의 3년 전매 제한 — 이전고시일 다음 날부터
• 분양권이나 입주권을 사려는 경우라면 파는 사람이 1+1로 신청했는지, 어느 채가 제한을 받는지(25강)

다음 38강에서는 집주인이 받는 보상 — 이주정착금 · 이사비 · 주거 이전비를 봅니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) · 제74조 제1항 제5호(종전 자산 가격) · 제76조 제1항 제6호·제7호(관리처분계획의 수립기준 — 1주택 원칙과 예외 · 라목 2주택 공급과 전매 제한) · 제86조 제2항(이전고시) · 제39조 제2항(투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한) · 제136조 제8호(벌칙) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제32조(재개발사업 분양주택 공급기준 — 제1호 권리가액에 맞는 주택 · 제2호 정관으로 정하면 권리가액 순 · 제3호 2주택 공급 · 제4호 경합 시 권리가액 순과 공개추첨)