11강에서 권리산정 기준일을 「쪼개기를 막는 날」로 짧게 봤습니다. 이번 강은 그 날짜 하나를 깊이 봅니다. 재개발 매물에서 등기부보다 먼저 봐야 하는 날짜가 이것입니다.
기준일은 어느 날인가
법은 두 가지 가운데 하나를 기준일로 둡니다.
- 정비구역 지정 고시가 있은 날
- 또는 시·도지사가 투기를 막으려고 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 뒤, 정비구역 지정·고시 전에 따로 정한 날
그리고 그 다음 날을 기준으로 권리를 셉니다. 따로 날을 정할 때는 기준일·지정 사유·산정 기준을 지방자치단체 공보에 고시해야 합니다. 공공재개발 예정구역은 예정구역 지정·고시일(또는 시·도지사가 그 전에 따로 정한 날)이 기준이 됩니다(28강).
「따로 정하는 날」을 기본계획 공람 뒤로 앞당길 수 있게 한 것은 2024년 1월 30일 개정이고, 그 뒤 기본계획 주민공람을 공고하는 경우부터 적용됩니다. 구역 소식이 돌기 시작할 무렵 이미 기준일이 지났을 수 있다는 뜻입니다.
법이 막는 다섯 가지
기준일 다음 날 이후 아래처럼 권리가 늘어나면 늘어난 만큼 인정하지 않습니다.
| 행위 | 예 |
|---|---|
| 필지 분할 | 한 필지를 여러 필지로 나눔 |
| 집합건물 전환 | 집합건물이 아닌 건물을 집합건물로 바꿈 |
| 토지·건물 분리 | 한 사람의 땅과 집을 따로 소유하게 함 |
| 신축으로 소유자 증가 | 빈 땅에 새로 짓거나 헐고 다세대 등을 지음 |
| 전유부분 분할 | 집합건물 한 호를 여러 호로 나눔 |
집합건물 전환과 전유부분 분할은 2024년 1월 30일 개정 뒤 생긴 경우부터 적용됩니다.
울산 조례는 어떻게 쓰나
울산 조례 제29조는 기준일을 세 곳에서 씁니다.
- 여러 명을 1명으로 — 기준일 뒤 단독·다가구를 다세대로 전환, 필지 분할, 나대지 신축이나 헐고 공동주택 신축으로 소유자가 늘어난 경우. 토지와 주택을 준공 뒤 나눠 가진 경우도 1명이지만, 기준일 전부터 가진 땅이 60㎡ 이상이면 예외입니다.
- 공유 예외 — 1주택·1필지를 여러 명이 가지면 원칙은 1명입니다. 다만 기준일 전부터 공유했고 지분이 60㎡ 이상이거나 권리가액 기준을 넘으면 각자 분양대상자가 될 수 있습니다.
- 면적 계산에서 빼기 — 기준일 뒤 분할해 사거나 지분으로 산 땅, 건물과 떼어 산 땅은 면적과 권리가액에 넣지 않습니다.
20㎡ 단서도 기준일과 묶여 있습니다. 60㎡가 안 되는 땅이라도 기준일 이전에 분할된 20㎡ 이상 한 필지(지목이 도로이고 실제 도로로 쓰이는 땅 제외)이고 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대원 모두 무주택이면 분양대상자가 됩니다(19강).
헷갈리기 쉬운 날짜가 하나 더 있습니다. 조례의 관리처분계획기준일은 분양신청기간이 끝나는 날입니다. 기준일은 「언제 쪼갰나」를, 관리처분계획기준일은 「그날 무엇을 가졌나」를 봅니다.
예시 — 다세대 한 호를 살 때
예시로, 울산 남구 한 구역의 단독주택 주인이 기준일 뒤 건물을 헐고 다세대 6호를 지어 나눠 팔았다고 합니다(정비구역 지정 뒤라면 짓는 것 자체가 행위제한 허가 대상입니다 — 34강). 6호를 산 사람은 등기부상 각자 집주인이지만, 기준일 뒤 신축으로 소유자가 늘어난 경우라 조례상 6명이 1명의 분양대상자로 묶입니다. 여섯이 한 채 몫을 나누게 되고, 구체적인 처리는 그 구역의 관리처분계획으로 정해집니다. 그래서 다세대는 사용승인일과 집합건물 전환 시점을 기준일과 나란히 봐야 합니다.
상속은 다르게 본다 — 판례 08
대법원은 2025년 5월 29일(2024두31185) 기준일 전에 상속이 시작됐다면 분할협의와 등기가 기준일 뒤여도 상속인을 기준일 전부터의 소유자로 볼 수 있다고 판단했습니다. 상속은 사망으로 바로 시작되고 분할협의는 그때로 거슬러 효력이 있기 때문입니다. 서울 조례(90㎡) 사건이고, 오로지 쪼개기를 노린 분할협의라면 달라질 수 있습니다. 상속 지분 매물은 등기일이 아니라 사망일부터 봐야 합니다.
날짜를 나란히 놓고 보는 순서
- 기준일 — 지정 고시일인지, 따로 정해 고시한 날인지
- 분할일 — 토지대장의 분할 연혁
- 전환·신축일 — 건축물대장의 사용승인일과 집합건축물대장 전환일
- 취득일 — 등기부의 이전 날짜, 상속이면 사망일
분할·전환·신축이 기준일 뒤면 따로 한 명으로 세지지 않을 수 있습니다. 취득일은 기준일 뒤에 산 것만으로 문제가 되지 않고, 땅 일부나 지분만 떼어 산 경우에 면적 계산에서 빠집니다.
기준일은 계약서에 적는다
구역 안 부동산을 사고팔거나 빌려줄 때 소유자는 기준일을 상대방에게 설명하고 계약서에 적어 서명·날인해야 합니다(25강). 울산 구역의 기준일이 지정 고시일인지 따로 정한 날인지는 그 구역의 고시문으로 확인해야 합니다.
다음 34강에서는 구역 안에서 허가 없이 못 하는 일, 행위제한을 봅니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) · 부칙(법률 제20174호, 2024.1.30) 제3조 · 제101조의2 제4항(공공재개발사업 예정구역) · 제122조 제1항 제6호(토지등소유자의 설명의무) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제9호(관리처분계획기준일) · 제29조(재개발사업의 분양대상 등) · 대법원 2025.5.29 선고 2024두31185 판결