재개발 구역에 세를 사는 분들이 가장 많이 물으시는 것이 「보증금은 돌려받을 수 있나」, 「이사 비용은 나오나」, 「새 아파트에 들어갈 수 있나」입니다. 집주인(조합원) 쪽 이야기는 1~14강에서 했으니, 이번 강은 세입자 쪽입니다.
한눈에 — 세입자가 받을 수 있는 것 (주거용)
- 주거이전비 — 가구원 수에 따라 4개월분
- 이사비 — 짐을 옮기는 비용
- 임대주택 입주 — 요건을 갖추면 재개발로 짓는 임대주택에 들어갈 수 있습니다
- 보증금 반환 — 집주인뿐 아니라 조합에도 청구할 수 있습니다
가장 중요한 날짜 — 공람공고일
재개발에서 세입자 보상을 따지는 기준 시점은 정비계획 공람공고일입니다(3강에서 본 정비구역 지정 전 주민 공람). 이 날 당시 구역 안에서 3개월 이상 살고 있었는지가 주거이전비를 가릅니다. 무허가 건축물에 사는 세입자는 1년 이상이어야 합니다.
그래서 세입자에게는 전입신고 날짜가 가장 중요한 서류입니다. 구역 지정 소식이 나온 뒤에 들어온 세입자는 주거이전비를 받지 못할 수 있습니다.
주거이전비와 이사비
- 주거이전비 — 공람공고일 당시 3개월 이상 거주한 세입자에게 가구원 수에 따라 4개월분을 보상합니다. 금액은 통계청이 발표하는 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비를 기준으로 계산합니다(9강에서도 짧게 봤습니다).
- 이사비 — 구역 밖으로 이사하거나 조합이 정한 구역 안 장소로 이사하면 이삿짐을 옮기는 비용을 기준표에 따라 보상합니다. 이사비를 받은 뒤 다시 구역 안으로 이사하면 받지 못합니다.
보증금 — 조합에도 청구할 수 있다
- 정비사업 때문에 임대차의 목적을 이룰 수 없게 되면 세입자는 계약을 해지할 수 있습니다.
- 해지한 세입자는 전세금·보증금 반환을 사업시행자(조합)에게 청구할 수 있습니다. 조합이 먼저 돌려준 뒤 집주인에게 받아 냅니다(구상). 집주인이 갚지 않으면 조합은 집주인이 받을 새 아파트나 땅을 압류할 수 있습니다.
- 관리처분계획 인가 뒤에는 주택임대차보호법의 「최소 2년」 계약기간 보장이 적용되지 않습니다. 계약기간이 남아 있어도 이주 일정에 따라 집을 비워야 할 수 있다는 뜻입니다(9강 · 이주).
임대주택 — 누가 들어갈 수 있나
재개발로 짓는 임대주택은 다음 가운데 입주를 원하는 사람에게 공급합니다(시행령 별표 3 · 울산 조례).
- 기준일 3개월 전부터 해당 재개발 구역(또는 다른 재개발 구역)에 살고 있는 세입자(기준일이 어느 날인지는 시행령 별표 3 원문으로 확인 필요)
- 새 아파트 분양 권리를 포기한 소유자
- 구역 옆 도시계획사업으로 집을 잃고 이주하는 사람 등
- 울산 조례로 더한 사람 — 기존 무허가 건축물 소유자 등
울산 조례는 조례로 더한 입주대상자(기존 무허가 건축물 소유자 등)에게 세대 기준을 두었습니다. 정비구역 지정 공람·공고일 3개월 전부터 입주할 때까지 부부나 부모·자녀로 이루어진 세대 등이어야 하고, 혼자 사는 세대는 세대주가 30세 이상이거나 소득이 있어야 합니다. 세입자에게도 같은 기준을 쓰는지는 구청·조합 공고로 확인해야 합니다. 임대주택 크기는 전용 30~60㎡입니다.
신청은 조합이 사업시행계획인가를 신청하기 전에 받습니다. 조합이 입주를 원하는 세입자에게 공급신청서를 받아 명부를 만들어 인가 신청 때 붙입니다. 이 시기를 놓치지 않으려면 조합 공고를 챙겨 보셔야 합니다.
상가 세입자라면
가게를 하는 세입자는 영업손실을 보상받을 수 있습니다. 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내로 보고, 그보다 오래 영업할 수 없거나 이전이 특히 어려운 경우에는 실제 기간(최대 2년)으로 봅니다. 보상 대상자를 인정하는 시점도 공람공고일입니다.
세입자가 챙길 것
- 전입신고 날짜가 공람공고일 3개월 전보다 앞서는지
- 임대차 계약서와 보증금 영수증
- 조합의 이주 공고(이주 기간 · 보상 협의 일정)
- 임대주택을 원하면 사업시행계획인가 전 공급 신청 시기
- 보증금을 집주인에게 못 받으면 조합에 반환 청구
세입자 보상은 구역마다 공고와 조건이 다르고, 금액은 협의나 재결로 정해집니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제70조(지상권 등 계약의 해지) · 같은 법 시행령 제54조 제2항~제4항(영업손실 휴업기간 · 보상 인정 시점) · 제69조 제1항 및 별표 3 제2호(재개발 임대주택 공급대상) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항·제4항(세입자 주거이전비) · 제55조 제2항·제3항(이사비) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제23조(세입자의 주거대책) · 제39조(재개발사업의 임대주택 공급대상자 등)