조합 없이 하는 사업 — 공공재개발과 신탁방식

1~27강은 조합이 하는 사업을 전제로 했습니다. 그런데 「조합을 못 만들겠다」, 「10년째 제자리다」 하는 구역도 많습니다. 법은 조합 말고 다른 주체가 사업을 맡는 길을 여러 개 두고 있습니다.

누가 사업을 할 수 있나

공공시행자 — 구청이나 LH가 맡는 경우

시장·군수등은 다음 같은 때에 직접 시행하거나 토지주택공사등을 시행자로 지정할 수 있습니다.

• 재난 등으로 긴급하게 시행할 필요가 있을 때
• 정비계획에서 정한 사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않았을 때(재건축은 제외)
• 추진위 승인 후 3년, 또는 조합설립인가 후 3년 안에 다음 단계 인가를 신청하지 않았을 때
• 구역의 국·공유지 등이 전체 토지면적의 2분의 1 이상이고 토지등소유자 과반수가 동의할 때
• 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자 3분의 2 이상이 요청할 때

중요한 효과 — 공공시행자로 지정·고시되면 그 고시일 다음 날에 추진위원회 승인이나 조합설립인가가 취소된 것으로 봅니다. 조합이 있던 구역이라면 조합이 사라진다는 뜻입니다(22강).

2024년 12월 개정(2025년 6월 4일 시행)으로, 토지등소유자로 구성된 쪽이 시행자 지정 전에 토지주택공사등과 협약을 맺을 수 있는 길도 생겼습니다(제26조④).

신탁방식 — 신탁사가 시행자가 되는 경우

조합설립 동의요건 이상에 해당하는 사람들이 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 데 동의하면, 시장·군수등이 신탁업자를 지정개발자로 지정해 사업을 맡길 수 있습니다(4강의 동의율과 같은 기준).

• 신탁업자가 지정개발자로 지정·고시되면 그 고시일 다음 날 기존 추진위원회 승인이나 조합설립인가가 취소된 것으로 봅니다(공공시행자와 같습니다).
• 조합을 따로 만들지 않아 조합 내부 다툼과 임원 문제에서 자유롭다는 점이 장점으로 꼽힙니다(21강).
• 대신 신탁 수수료가 들어갑니다. 분양 매출의 몇 %처럼 계약으로 정해지는데, 이는 법이 정한 것이 아니라 계약 조건입니다. 총사업비에 들어가므로 결국 분담금에 영향을 줍니다(14강).
• 같은 개정으로 신탁방식도 토지등소유자 쪽이 신탁업자를 공개모집해 시행자 지정 전에 협약을 맺을 수 있게 됐습니다(제27조⑦ · 2025년 6월 4일 시행).
• 일반적으로 소유권을 신탁사에 맡기는 구조라, 토지 소유권과 의사결정 권한이 어떻게 되는지를 계약서에서 확인해야 합니다.

공공재개발 — 예정구역부터 다르다

공공재개발은 절차 자체가 조금 다르게 설계돼 있습니다.

• 지정권자는 공공재개발사업 예정구역을 먼저 지정할 수 있습니다. 투기 수요 유입과 비경제적인 건축행위를 막기 위해서입니다.
• 예정구역에서는 일정한 행위에 시장·군수등의 허가가 필요합니다.
• 권리산정 기준일이 앞당겨집니다 — 예정구역 지정·고시일(또는 시·도지사가 따로 정한 날)의 다음 날이 기준입니다. 그 뒤에 쪼개거나 새로 지으면 권리가 늘지 않고 한 명으로 묶일 수 있습니다(19강).
• 예정구역은 2년 안에 정비구역으로 지정되거나 시행자가 지정되지 않으면 해제됩니다(1회 1년 연장 가능). 정비구역을 지정한 뒤에도 1년 안에 시행자가 없으면 해제됩니다.
• 기본계획을 수립·변경하지 않고도 정비계획을 결정해 정비구역을 지정할 수 있습니다. 속도를 내기 위한 장치입니다.

공공재건축 — 용적률을 올려 주고 일부를 받아 간다

공공재건축사업 구역은 정해진 지역으로 결정·고시된 것으로 보아 그 지역의 용적률 상한까지 정할 수 있습니다. 대신 완화된 용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 부분의 40~70% 범위(시·도조례로 정함)에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 지어 인수자에게 공급해야 합니다.

「용적률을 더 주는 대신 늘어난 몫의 일부를 공공이 가져간다」는 구조입니다(29강).

어느 쪽이 유리한가

정답은 없고, 구역 사정에 따라 다릅니다. 볼 것은 셋입니다.

• 속도 — 조합이 몇 년째 멈춰 있다면 공공·신탁이 대안이 될 수 있습니다
• 비용 — 신탁 수수료, 공공이 가져가는 몫만큼 조합원 몫이 줄어드는지
• 권한 — 조합 방식은 총회로 결정하지만, 공공·신탁은 의사결정 구조가 다릅니다. 내가 무엇을 결정할 수 있는지를 먼저 보셔야 합니다

「공공이 하면 빠르다」거나 「신탁이 하면 안전하다」는 말은 그 자체로는 맞지도 틀리지도 않습니다. 조건을 비교해야 합니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제25조(재개발사업·재건축사업의 시행자) · 제26조(공공시행자) · 제27조(지정개발자) · 제101조의2(공공재개발사업 예정구역의 지정·고시) · 제101조의3(공공재개발사업을 위한 정비구역 지정 등) · 제101조의6(공공재건축사업에서의 용적률 완화 및 주택 건설비율 등)