재개발 구역 안의 집을 사면서 「사서 고쳐 쓰겠다」는 손님이 있습니다. 그런데 정비구역으로 지정되면 그 땅은 머지않아 헐고 새로 지을 땅으로 취급됩니다. 그래서 법은 구역 안에서 허가 없이 손대지 못하는 일을 정해 둡니다(3강). 이것이 행위제한입니다.
허가를 받아야 하는 일
정비구역에서 아래 일을 하려면 시장·군수등의 허가를 받아야 하고, 허가받은 내용을 바꿀 때도 다시 허가를 받습니다.
| 행위 | 시행령이 정한 구체 내용 |
|---|---|
| 건축물의 건축 등 | 건축물(가설건축물 포함)의 건축, 용도변경 |
| 공작물의 설치 | 건축물이 아닌 인공 시설물의 설치 |
| 토지의 형질변경 | 땅깎기·흙쌓기·땅고르기·포장, 땅 파기, 공유수면 매립 |
| 토석의 채취 | 흙·모래·자갈·바위를 캐는 일 |
| 토지분할 | 필지를 나누는 일 |
| 물건 쌓아놓기 | 옮기기 쉽지 않은 물건을 1개월 이상 쌓아두는 일 |
| 죽목 | 나무를 베거나 심는 일 |
사업시행자(조합 등)가 있으면 시장·군수등은 허가하기 전에 사업시행자의 의견을 미리 들어야 합니다. 이 허가를 받으면 국토계획법의 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다.
허가 없이 할 수 있는 일
- 재해 복구나 재난 수습을 위한 응급조치
- 붕괴 등 안전사고가 우려되는 건축물의 안전조치
- 개발행위허가 대상이 아닌 것 가운데 — 농림수산물 생산용 간이공작물, 경작을 위한 형질변경, 개발에 지장 없는 범위의 토석 채취, 존치하기로 결정된 대지에 물건 쌓기, 관상용 죽목의 임시 식재(경작지 제외)
지정·고시 당시 이미 허가를 받았거나 허가가 필요 없던 공사에 착수한 사람은 지정·고시일부터 30일 이내에 신고하면 계속할 수 있습니다.
구역 지정 전에도 묶일 수 있다
기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획을 세우고 있는 지역도 묶일 수 있습니다. 국토교통부장관·시장·구청장 등이 3년 이내(1년 범위에서 한 차례 연장)로 아래 행위를 제한할 수 있습니다.
- 건축물의 건축
- 토지의 분할
- 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환
- 집합건축물대장의 전유부분 분할
법은 그 목적을 비경제적인 건축행위와 투기 수요의 유입을 막기 위해서라고 적고 있습니다. 네 가지 모두 권리산정 기준일에서 막는 「쪼개기」와 겹칩니다(33강). 제한할 때는 지역·사유·대상 행위·기간을 미리 고시하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 공보에 싣습니다. 제한 지역 안에서 그 행위를 하려면 역시 허가를 받아야 합니다. 공공재개발 예정구역도 같은 행위에 허가가 필요합니다(28강).
또 정비예정구역과 정비구역에서는 지역주택조합 조합원을 모집하면 안 됩니다.
어기면
- 허가 없이 한 행위에는 시장·군수등이 원상회복을 명령할 수 있고, 따르지 않으면 「행정대집행법」에 따라 대집행, 곧 행정청이 대신 되돌릴 수 있습니다.
- 형사처벌도 있습니다. 허가 없이 하거나 거짓·부정한 방법으로 허가를 받아 한 행위는 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금, 구역 안 지역주택조합 조합원 모집은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금입니다.
예시 — 사서 고쳐 쓰려는 손님
예시로, 울산 중구 한 정비구역 안 2층 단독주택을 사려는 손님이 세 가지를 계획한다고 합니다.
- 1층을 가게로 바꾸기 — 용도변경이라 허가 대상입니다.
- 옥상에 방 한 칸 올리기 — 건축이라 허가 대상입니다.
- 마당을 떼어 따로 팔기 — 토지분할이라 허가 대상이고, 허가를 받아도 권리산정 기준일 뒤 분할이면 분양대상자 계산에서 불리해질 수 있습니다(33강).
허가 여부는 허가권자인 시장·군수등이 사업시행자 의견을 들어 정합니다. 목록에 없는 공사도 건축법 등 다른 법의 허가·신고가 필요할 수 있어, 계획이 있으면 계약 전에 구청 건축 부서에 확인해야 합니다. 그리고 파는 사람(전세·임대를 놓는 집주인도 마찬가지)은 행위제한을 설명하고 계약서에 적어 서명·날인해야 하며, 이는 중개대상물 확인·설명의 거래·이용제한사항으로 봅니다(25강).
계약 전에 볼 것
- 구역 단계 — 정비구역으로 지정됐는지, 아직 기본계획 공람 중인 정비예정구역인지
- 제한 고시 — 정비예정구역이면 제19조 제7항의 행위제한이 공보에 고시됐는지, 기간은 언제까지인지
- 진행 중인 공사 — 지정 전에 시작한 공사라면 30일 안에 신고했는지
- 계획한 공사 — 용도변경·증축·분할처럼 허가가 필요한 일이 있는지
구역 안 집은 지금 모습 그대로 쓰는 것을 전제로 보는 편이 안전합니다.
다음 35강에서는 동의서 — 조합설립 동의 받는 법 · 철회 · 동의율 세는 법을 봅니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제19조(행위제한 등) · 제101조의2 제3항(공공재개발사업 예정구역) · 제122조(토지등소유자의 설명의무) · 제137조 제2호 · 제138조 제1항 제1호(벌칙) · 도시 및 주거환경정비법 시행령 제15조(행위허가의 대상 등) · 제16조(행위제한 등)