세입자가 받는 보상은 15강에서 봤습니다. 이번에는 집주인 쪽입니다. 특히 분양신청을 하지 않아 현금청산으로 나가는 소유자(12강)가 집값 말고 무엇을 더 받을 수 있는지를 봅니다.
왜 토지보상법이 나오나
재개발에서 조합은 구역 안 토지·건축물을 수용하거나 사용할 수 있습니다. 이때 도시정비법에 따로 정한 것이 아니면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)을 준용합니다. 그래서 도로나 택지 사업에서 쓰는 보상 항목이 재개발에도 들어옵니다.
재건축은 사정이 다릅니다. 수용은 법이 정한 일부 사업만 할 수 있고, 보통은 매도청구(30강)로 갑니다. 재건축 매도청구 대상자에게 아래 보상이 그대로 적용되는지는 원문에서 확인하지 못했습니다.
한눈에 — 소유자가 받을 수 있는 것
| 항목 | 누가 | 얼마 |
|---|---|---|
| 이주정착금 | 이주대책대상자 가운데 지급 사유에 해당하는 사람 | 주거용 건축물 평가액의 30% · 최저 1,200만원 · 최고 2,400만원 |
| 주거이전비 | 구역에 편입되는 주거용 건축물의 소유자로서 그 집이나 구역 안 다른 집에 실제 거주하는 사람 | 가구원수에 따라 2개월분 |
| 이사비 | 주거용 건축물의 거주자 | 기준표(시행규칙 별표 4)에 따라 |
세 가지 모두 「실제로 살고 있느냐」가 갈림길입니다.
이주대책과 이주정착금
- 사업시행자는 주거용 건축물을 내주어 생활의 근거를 잃게 되는 사람(이주대책대상자)을 위해 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급해야 합니다.
- 이주대책은 이주정착지로 옮기기를 원하는 가구가 10호 이상일 때 세웁니다. 재개발에서는 사업시행계획서에 임시거주시설을 포함한 주민이주대책이 들어갑니다.
- 이주정착금은 다음 가운데 하나에 해당할 때 줍니다.
- 이주대책을 세우지 않는 경우
- 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우
- 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 그 건축물에 살지 않은 경우
- 국토교통부·사업시행자 등 관계 기관에 소속됐거나 퇴직 후 3년이 지나지 않은 경우
이주대책대상자에서 빠지는 사람도 정해져 있습니다. 재개발에서는 정비계획 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 살지 않은 소유자가 빠집니다. 질병 요양·입영·공무·취학 같은 부득이한 사유는 예외이지만, 구역 안 다른 사람 집에 산 경우는 이 예외에 들지 않습니다. 허가나 신고 없이 지은 건축물의 소유자도 빠집니다.
주거이전비 — 소유자는 2개월분
- 구역에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에게는 건축물 보상을 할 때 가구원수에 따라 2개월분을 줍니다.
- 다만 그 집이나 구역 안 다른 사람 집에 실제로 살지 않거나, 무허가건축물등이면 받지 못합니다.
- 이주대책과 기준이 다릅니다. 구역 안 다른 사람 집에 산 소유자는 이주대책대상자에서는 빠지지만, 주거이전비는 받을 수 있습니다.
- 금액은 통계작성기관이 발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 계산합니다. 5인 이상 가구는 따로 정한 산식이 있습니다.
- 재개발에서 보상 대상자를 따지는 기준 시점은 공람공고일입니다.
- 거주 사실은 주민등록 확인이나 공공요금 영수증, 건강보험료 납입증명서, 자녀 재학증명서 같은 자료로 입증합니다.
세입자는 4개월분이고(15강), 소유자는 2개월분입니다.
이사비
구역 밖으로 이사하거나 사업시행자가 정한 구역 안 장소로 이사하는 거주자에게 가재도구 등 동산을 옮기는 비용을 기준표에 따라 줍니다. 이사비를 받은 뒤 다시 구역 안으로 이사하면 받지 못합니다. 기준표의 구체적인 금액은 시행규칙 별표 4 원문으로 확인해야 합니다.
예시 — 현금청산 A 씨, 살았을 때와 세를 줬을 때
아래는 가상의 예시입니다. 울산 한 재개발 구역의 단독주택 소유자 A 씨가 분양신청을 하지 않아 현금청산으로 나갑니다. 주거용 건축물 평가액은 6,000만원(토지 제외)으로 가정합니다.
| 공람공고일부터 직접 거주 | 세를 주고 구역 밖에 거주 | |
|---|---|---|
| 이주대책대상자 | 해당 | 계속 거주하지 않아 제외 |
| 이주정착금 | 지급 사유에 해당하면 6,000만원 × 30% = 1,800만원 | 없음 |
| 주거이전비 | 가구원수별 2개월분 | 실제 거주하지 않아 없음 |
| 이사비 | 기준표에 따라 | 소유자는 거주자가 아니라 없음 — 세입자가 받음 |
A 씨가 세를 주고 구역 안 다른 사람 집에 살았다면, 이주대책대상자에서는 빠지지만 주거이전비 2개월분은 받을 수 있습니다. 세를 준 경우에는 그 집 세입자가 요건을 갖추면 4개월분 주거이전비와 이사비를 받습니다(15강). 같은 집이라도 누가 사느냐에 따라 보상받는 사람이 달라집니다. 실제 금액은 협의나 수용재결로 정해집니다(12강).
분양신청을 한 조합원은
새 아파트를 받는 조합원이 이주할 때 이주정착금·주거이전비·이사비를 받는지는 도시정비법과 울산 조례에서 근거 조문을 찾지 못했습니다. 조합원이 이주 때 흔히 받는 것은 이주비 대출(18강)인데, 이것은 보상이 아니라 빌리는 돈입니다. 조합원에게 따로 주는 돈이 있는지는 조합 정관과 관리처분계획으로 확인해야 합니다.
다음 39강에서는 정비계획 변경 — 세대수와 용적률이 바뀌면 무엇이 달라지는지를 봅니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항 제3호(주민이주대책) · 제63조(토지 등의 수용 또는 사용) · 제65조 제1항(토지보상법의 준용) · 같은 법 시행령 제54조 제1항·제4항(이주대책대상자 제외 · 주거이전비 인정시점) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항·제6항(이주대책의 수립 · 주거 이전 비용) · 같은 법 시행령 제40조 제2항·제5항(이주대책의 수립·실시 · 대상자 제외) · 제41조(이주정착금의 지급) · 같은 법 시행규칙 제15조 제1항(거주사실 입증방법) · 제53조 제2항(이주정착금 금액) · 제54조 제1항·제3항·제4항(주거이전비의 보상) · 제55조 제2항·제3항(이사비)