입주권 세금 — 살 때 · 가지고 있을 때 · 팔 때

재개발 매물을 보실 때 가격만큼 자주 어긋나는 것이 세금입니다. 같은 입주권이라도 원조합원이 가진 것인지, 남에게서 사 온 것인지에 따라, 또 언제 사고 언제 파는지에 따라 금액이 크게 달라집니다. 이번 강은 입주권에 붙는 세금을 살 때 · 가지고 있을 때 · 팔 때 세 토막으로 나눠 봅니다.

세법은 자주 바뀌고, 세대원 수와 다른 집 보유 상황에 따라 답이 달라집니다. 아래는 현재 법 조문 기준의 큰 틀이고, 실제 계산은 국세청 상담(126)이나 세무사에게 확인하셔야 합니다.

먼저 — 입주권은 「주택」인가

세법에서 조합원입주권은 관리처분계획 인가(가로주택·소규모재건축은 사업시행계획인가 · 소규모 정비사업 범위는 확인 필요)로 생긴 입주자로 선정된 지위입니다. 건물이 헐리면 눈에 보이는 집은 없지만, 세금에서는 여전히 주택처럼 취급되는 자리가 많습니다.

• 취득세 — 입주권도 주택 수에 들어갑니다. 건물이 멸실된 뒤에도 마찬가지입니다.
• 양도세 — 입주권을 팔 때 주택과 같은 단기 세율이 붙고, 1세대 1주택 비과세도 따로 규정이 있습니다.
• 다만 분양권과는 다릅니다. 분양권은 청약에 당첨돼 받은 지위이고, 입주권은 원래 그 자리에 집이나 땅을 가지고 있던 사람의 지위입니다(7강).

살 때 — 취득세

무엇을 사느냐에 따라 세율이 다릅니다.

• 주택 유상거래는 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하는 계산식에 따라, 9억원 초과 3% 입니다.
• 철거가 끝나 주택이 사라지면 남는 것은 땅이라 농지 외 승계취득 4% 가 적용됩니다. 「집을 샀는데 왜 4%냐」는 물음이 여기서 나옵니다.
• 새 아파트가 다 지어지면 건물분에 대해 다시 취득세(2.8%) 를 냅니다. 즉 승계조합원은 땅 살 때 한 번, 준공 때 한 번 냅니다. 조합원 신축분에 감면이 붙는지는 확인 필요입니다.
• 여기에 지방교육세·농어촌특별세가 더 붙습니다(면적과 값에 따라 다릅니다).

입주권도 주택 수에 들어간다 — 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권·분양권·주택으로 과세하는 오피스텔은 취득세 주택 수에 가산됩니다. 그래서 입주권을 하나 사면, 그 뒤에 사는 집의 취득세가 올라갈 수 있습니다.

울산은 2026년 9월 현재 조정대상지역이 아닙니다(지정·해제는 국토교통부 고시로 바뀌니 계약 전에 확인하셔야 합니다). 그래서 울산에서는 3채째부터 8%, 4채째부터 12%가 기준입니다.

가지고 있는 동안 — 재산세

• 철거 전에는 주택이 있으니 주택분 재산세가 나옵니다.
• 철거 뒤에는 주택이 없어 토지분으로 과세됩니다. 부과 기준은 지자체가 정하니 구청 세무과에서 확인하시는 편이 정확합니다.
• 종합부동산세에서 입주권을 어떻게 보는지는 상황에 따라 달라 확인이 필요합니다. 이 부분은 세무사에게 물어보시는 것이 안전합니다.

팔 때 — 양도세 세율

얼마나 가지고 있다가 파느냐가 세율을 가릅니다.

입주권과 분양권의 가장 큰 차이가 여기입니다. 분양권은 아무리 오래 가지고 있어도 60%지만, 입주권은 2년을 넘기면 기본세율로 내려옵니다. 이 차이 때문에 같은 값이라도 손에 남는 돈이 달라집니다(7강).

장기보유 특별공제 — 원조합원만, 그것도 일부만

오래 가지고 있었다고 다 깎아 주지 않습니다.

• 원조합원(원래 그 집·땅을 가지고 있다가 입주권을 받은 사람)만 장기보유 특별공제를 받습니다.
• 그나마 관리처분계획 인가 전까지의 양도차익에 대해서만 공제합니다. 인가 뒤에 오른 값은 공제 대상이 아닙니다.
• 승계조합원(입주권을 남에게서 사 온 사람)은 입주권 상태로 팔 때 장기보유 특별공제가 없습니다.

매물 이야기를 들을 때 「원조합원 물건인지」를 묻는 이유가 여기에 있습니다(11강 · 조합원 자격).

1세대 1주택 비과세 — 입주권도 받을 수 있다

집이 헐려 입주권만 남았더라도, 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다.

① 입주권 하나만 가진 경우

• 관리처분계획 인가일(소규모주택정비는 사업시행계획인가일, 그 전에 헐렸으면 철거일) 당시 그 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이었어야 하고,
• 팔 때 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다.
• 다른 집을 한 채 샀다면, 그 집을 산 날부터 3년 안에 입주권을 팔면 됩니다(분양권이 없는 경우).
• 다만 양도가액 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세합니다.

② 집과 입주권을 함께 가진 경우 — 집을 팔 때

원칙은 비과세가 안 됩니다. 하지만 아래 두 가지는 예외입니다.

• 먼저 산 집을 정리하는 경우 — 그 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 입주권을 취득하고, 입주권을 취득한 날부터 3년 안에 그 집을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다(그 집이 2년 보유 등 비과세 요건을 갖춘 경우).
• 3년이 지나 버린 경우 — 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 그 집으로 이사해 1년 이상 살고, 새 아파트 완성 전이나 완성 후 3년 안에 먼저 살던 집을 팔면 역시 1세대 1주택으로 봅니다.

③ 공사 기간에 살려고 산 집(대체주택)

한 채만 가진 사람이 그 집이 재개발에 들어가 공사 기간에 살 집을 따로 산 경우, 다음을 모두 갖추면 그 집을 팔 때 1세대 1주택으로 봅니다. 이때는 보유기간·거주기간 제한을 받지 않습니다.

• 사업시행인가일 이후에 그 집을 사서 1년 이상 거주
• 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주
• 새 아파트 완성 전이나 완성 후 3년 안에 그 대체주택을 팔 것

살 때 확인할 것

• 원조합원 물건인가, 승계인가 — 장기보유 특별공제와 이주비 승계가 갈립니다
• 철거가 끝났는가 — 취득세가 1~3%인지 4%인지가 갈립니다
• 우리 세대가 지금 몇 채인가 — 입주권도 주택 수에 들어갑니다
• 언제 팔 생각인가 — 2년을 넘기는지에 따라 세율이 크게 다릅니다
• 먼저 살던 집이 있는가 — 있다면 파는 순서와 시기가 비과세를 가릅니다

세금은 계약서에 도장을 찍기 전에 계산해 보셔야 합니다. 잔금을 치른 뒤에는 바꿀 수 있는 것이 거의 없습니다.

근거 · 소득세법 제88조 제6호·제7호·제9호·제10호(1세대·주택·조합원입주권·분양권) · 제89조 제1항 제3호·제4호 및 제2항(비과세) · 제95조 제2항(장기보유 특별공제) · 제104조 제1항 제1호~제3호(세율) · 같은 법 시행령 제156조의2 제3항~제5항(일시적 1주택과 1조합원입주권 · 대체주택) · 지방세법 제6조 제19호(중과기준세율) · 제11조 제1항 제3호·제7호·제8호(취득세율) · 제13조의2 제1항(다주택 중과) · 제13조의3 제2호(주택 수 판단)