11강에서 조건이 하나만 어긋나도 새 아파트 대신 현금청산으로 갈 수 있다고 했습니다. 이번 강에서는 현금청산이 무엇이고, 누가, 언제, 얼마를 받는지 차례로 봅니다.
누가 현금청산 대상이 되나
법은 조합(사업시행자)이 다음 사람들과 손실보상 협의를 하도록 정해 두었습니다.
- 분양신청을 하지 않은 사람 — 5강에서 본 분양신청기간(통지한 날부터 30~60일, 20일 한 번 연장 가능)을 놓친 경우
- 분양신청기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 사람
- 투기과열지구의 재당첨 제한에 걸린 사람 — 투기과열지구에서 분양대상자로 선정된 사람과 그 세대는 선정일부터 5년 동안 투기과열지구의 다른 정비사업에 분양신청을 할 수 없습니다(상속·결혼·이혼으로 조합원이 된 경우는 예외). 울산은 지금 투기과열지구가 아닙니다(11강).
- 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람 — 11강에서 본 분양대상자 기준(주택 소유 · 땅 60㎡ 이상 등)을 채우지 못한 경우
스스로 새 아파트 대신 돈을 택하는 경우도 있고, 조건이 안 맞아 어쩔 수 없이 청산되는 경우도 있습니다.
언제 — 90일 협의, 그다음 60일
- 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 협의해야 합니다. 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 미리 협의를 시작할 수도 있습니다.
- 협의가 안 되면 90일이 끝난 다음 날부터 60일 이내에 재개발은 수용재결을 신청하고, 재건축은 매도청구 소송(2강)을 내야 합니다.
- 조합이 이 60일을 넘기면 늦어진 날수만큼 소유자에게 지연 이자를 줘야 합니다. 이율은 늦어진 기간이 6개월 이내면 5%, 6개월 넘고 12개월 이내면 10%, 12개월을 넘으면 15%입니다.
얼마 — 금액은 어떻게 정하나
청산금액은 조합과 소유자가 협의해서 정합니다. 재개발은 이 금액을 정하기 위한 감정평가를 공익사업 보상과 같은 방식으로 합니다.
- 조합이 감정평가법인 3곳을 골라 평가를 맡깁니다.
- 이 가운데 울산시장이 1곳, 토지소유자들이 1곳을 추천할 수 있고, 조합은 추천받은 곳을 넣어야 합니다. 어느 한쪽이라도 추천하지 않으면 2곳이 평가합니다.
- 토지소유자 쪽 추천은 보상 대상 토지면적 절반 이상의 소유자와 소유자 수 과반수의 동의를 둘 다 받아야 합니다. 추천은 보상계획 열람기간이 끝난 날부터 30일 이내에 합니다.
감정평가액은 일반적으로 개발이 끝난 뒤의 기대 가격이 아니라 지금 있는 집과 땅의 가격을 기준으로 합니다. 그래서 주변 시세나 입주권 웃돈과 비교하면 적게 느껴질 수 있습니다. 이 점이 현금청산 분쟁이 잦은 이유입니다.
협의가 안 되면 — 수용재결과 그 뒤
재개발에서 협의가 안 되면 토지수용위원회가 보상금을 정합니다(수용재결). 이 재결에도 불복하면:
- 이의신청 — 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 합니다. 울산광역시 지방토지수용위원회의 재결이면 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 냅니다.
- 행정소송 — 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 냅니다. 보상금을 올려 달라는 소송이면 조합을 상대로 합니다.
기간이 짧고 한 번 놓치면 되돌리기 어렵습니다. 협의 단계부터 서류와 날짜를 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
울산에서 보면
관리처분인가 단계에 있는 중구 B-04 교동(관리처분인가 2024.12.09)은 중구청 고시공고에 이 과정이 그대로 보입니다. 보상 협의에 따른 공시송달 공고(2025.06 · 2026.03)가 나왔고, 2026년 7월에는 재결 신청에 따른 열람 공고가 14차까지 올라왔습니다. 협의가 안 된 토지·건물 등에 대해 수용재결 절차가 차례로 진행되고 있다는 뜻입니다. 이 홈페이지 소식 칸의 「공식 발표」에서 이런 공고를 모아 보실 수 있습니다.
정리하면
- 분양신청은 기간 안에 하고, 철회하면 청산 대상이 된다는 점을 알아 둡니다.
- 내가 분양대상 기준(11강)을 채우는지 관리처분 전에 확인합니다.
- 청산으로 가게 되면 감정평가 추천권, 협의·재결·소송의 기간을 놓치지 않습니다.
세금과 개인 사정에 따라 청산이 유리한지 불리한지는 사람마다 다릅니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항(투기과열지구 분양신청 제한) · 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) · 같은 법 시행령 제60조(청산금액 협의 · 지연 이자율) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조 제1항·제2항(보상액 산정 · 감정평가법인 추천) · 같은 법 시행령 제28조(추천 기한 · 토지소유자 동의) · 제83조 제2항·제3항(이의신청 30일) · 제85조 제1항(행정소송 90일·60일) · 울산 중구청 고시공고(중구B-04구역 보상협의 공시송달 · 재결신청 열람공고)