오래된 아파트를 새로 만드는 길은 두 가지입니다. 허물고 새로 짓는 재건축, 그리고 골조를 남기고 고치거나 늘리는 리모델링입니다. 둘은 이름이 비슷해 보이지만 근거법부터 다릅니다. 재건축은 도시정비법(2강), 리모델링은 주택법을 따릅니다.
리모델링이란 — 세 가지
주택법은 리모델링을 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 행위로 정의하고 세 가지로 나눕니다.
- 대수선
- 증축 — 사용검사일부터 15년(시·도 조례로 15년 이상 20년 미만에서 따로 정할 수 있음)이 지난 공동주택을, 세대별 주거전용면적의 30퍼센트 이내(전용 85㎡ 미만이면 40퍼센트 이내)에서 늘리는 것. 공용부분도 따로 늘릴 수 있습니다.
- 세대수 증가형 — 증축 가능 면적을 합한 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내로 세대를 늘리는 것. 위로 올리는 수직증축은 최대 3개층 이하로서 대통령령이 정하는 범위, 그리고 구조도 보유 등 요건을 갖춰야 합니다.
2027년 3월 9일 시행 예정인 개정판에는 전용 85㎡ 초과 세대를 둘로 나눠 기존 세대수의 5퍼센트 이내를 더 늘리는 방법이 들어가 있습니다.
조합 — 리모델링주택조합
리모델링주택조합은 시장·군수·구청장의 인가를 받아 만듭니다. 결의 요건은 이렇습니다.
- 단지 전체 — 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상 + 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수
- 동 단위 — 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상
허가 신청에 필요한 동의율을 채우면 조합은 결의에 찬성하지 않은 사람의 주택과 토지에 매도청구를 할 수 있습니다(30강).
허가와 권리변동계획
- 리모델링은 시장·군수·구청장의 허가를 받습니다. 허가에 필요한 동의 비율은 대통령령으로 정해 두어, 시행령으로 확인해야 합니다.
- 일정 세대수 이상 늘리는 세대수 증가형은 시·군·구도시계획위원회 심의를 거칩니다.
- 시공자는 총회 등에서 경쟁입찰로 건설사업자를 고릅니다.
- 세대수가 늘어나는 리모델링은 기존 주택의 권리변동과 비용분담을 담은 권리변동계획을 세웁니다. 재건축의 관리처분계획(6강)에 해당하는 자리입니다.
- 세대수가 늘지 않으면 전용면적이 늘거나 줄어도 대지사용권은 변하지 않는 것으로 봅니다.
- 광역시장은 리모델링 기본계획을 10년 단위로 세우고 5년마다 타당성을 검토합니다. 다만 도시과밀 우려가 적은 경우 등은 세우지 않을 수 있어, 울산이 세웠는지는 확인해야 합니다.
안전진단 — 재건축진단과 묻는 것이 다르다
재건축진단(26강)은 재건축이 필요한지를 봅니다. 리모델링의 안전진단은 증축해도 되는지를 확인합니다.
- 증축형 리모델링을 하려면 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청해야 합니다.
- 진단 결과 구조가 위험해 재건축이 필요하다고 결정된 건물은 증축형 리모델링을 할 수 없습니다.
- 수직증축은 허가 뒤에 한 번 더 구조안전성을 상세히 진단하고, 전문기관의 안전성 검토도 받습니다.
한눈에 비교
| 재건축 | 리모델링 | |
|---|---|---|
| 근거법 | 도시 및 주거환경정비법 | 주택법 |
| 방식 | 허물고 새로 지음 | 대수선 · 증축 · 세대수 증가 |
| 연수 요건 | 확인 필요 | 사용검사 뒤 15년(조례로 20년 미만까지) |
| 조합 동의 | 각 동 과반수 + 전체 100분의 70 + 토지면적 100분의 70 | 전체 3분의 2 + 각 동 과반수(구분소유자·의결권 각각) |
| 인허가 | 정비구역 지정 · 사업시행계획인가 · 관리처분계획인가 | 리모델링 허가 · 권리변동계획 |
| 진단 | 재건축진단(사업시행계획인가 전까지) | 증축형 안전진단(수직증축은 허가 뒤 한 번 더) |
| 세대 증가 | 정비계획으로 정함(39강) | 기존 세대수 15퍼센트 이내 |
| 재건축부담금 | 대상(24강) | 환수법 대상 사업(재건축사업)에 없음 |
예시 — 울산의 1990년대 중층 단지
예시입니다. 울산의 가상 단지가 1990년대 중반 준공, 15층 안팎, 전용 59㎡와 84㎡로 이뤄져 있다고 해 봅니다. 두 길을 두고 따지는 것은 이렇습니다.
- 연수 — 사용검사 뒤 15년은 지났습니다. 울산 조례가 연수를 따로 정했는지는 확인해야 합니다.
- 넓힐 수 있는 면적 — 두 평형 모두 85㎡ 미만이라 리모델링 증축 한도는 40퍼센트 이내입니다.
- 늘릴 수 있는 세대 — 리모델링은 기존 세대수의 15퍼센트 이내, 재건축은 정비계획의 용적률에 따릅니다(29강).
- 수직증축 — 준공 당시 구조도가 남아 있는지가 요건과 이어집니다.
- 동의 — 전체 3분의 2와 동별 과반수(리모델링), 전체 100분의 70과 토지면적 100분의 70(재건축)
- 진단 — 재건축진단인지, 증축 가능 여부를 보는 안전진단인지
- 세입자 — 조합설립인가를 받은 사실 등을 계약 때 알렸다면, 리모델링 허가를 받은 건물의 임대차에는 주택임대차보호법 제4조 제1항(임대차 기간)이 적용되지 않습니다.
1강부터 40강까지 재개발·재건축의 처음과 끝, 그리고 곁가지 제도까지 조문을 따라 살펴봤습니다. 법이 바뀌면 해당 강을 고쳐 올립니다.
근거 · 주택법 제2조 제25호·제26호(정의) · 제11조(주택조합의 설립 등) · 제22조(매도청구 등) · 제66조(리모델링의 허가 등) · 제67조(권리변동계획의 수립) · 제68조(증축형 리모델링의 안전진단) · 제69조(전문기관의 안전성 검토 등) · 제71조(리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역 등) · 제73조(리모델링 기본계획의 고시 등) · 제76조(공동주택 리모델링에 따른 특례) · 도시 및 주거환경정비법 제12조(재건축진단) · 제35조(조합설립인가 등)