재개발에는 없고 재건축에만 있는 관문이 있습니다. 예전에 「안전진단」이라고 부르던 절차인데, 2024년 12월 법 개정(2025년 6월 4일 시행)으로 이름이 「재건축진단」으로 바뀌었습니다. 이름만 바뀐 것이 아니라 하는 시기도 달라졌습니다(2강).
무엇을 보는 절차인가
시장·군수등이 재건축진단기관에 의뢰해 그 단지가 재건축을 할 만한 상태인지 살펴보는 절차입니다. 보는 것은 네 가지입니다.
- 주거환경 적합성
- 건축물의 구조안전성
- 건축마감
- 설비 노후도
진단기관은 국토교통부장관이 고시하는 기준에 따라 진단하고(내진성능 확보에 드는 비용도 포함해서 봅니다), 결과보고서를 시장·군수등과 요청한 사람에게 냅니다.
언제 하나 — 가장 크게 바뀐 부분
법은 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 「사업시행계획인가 전까지」 재건축진단을 실시하도록 정하고 있습니다.
예전에는 진단을 통과해야 그 다음 단계로 갈 수 있었습니다. 지금은 사업시행계획인가 전까지만 마치면 되도록 바뀌어, 추진위원회 구성이나 조합설립을 먼저 진행할 수 있습니다. 재건축이 첫 단추에서 멈춰 서던 구조가 달라진 것입니다.
다만 통과하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 시장·군수등은 진단 결과와 도시계획·지역 여건을 종합적으로 검토해 사업시행계획인가 여부를 결정합니다. 필요하면 인가 시기를 조정할 수도 있습니다(5강).
누가 요청할 수 있나 — 소유자 10분의 1
다음에 해당하면 시장·군수등이 재건축진단을 실시해야 합니다. 주민이 요청할 때는 건축물과 그 부속토지 소유자의 10분의 1 이상 동의가 있어야 합니다.
- 정비계획 입안을 요청하려는 자가 요청 전에 동의를 받아 진단 실시를 요청하는 경우
- 정비계획 입안을 제안하려는 자가 제안 전에 요청하는 경우
- 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역에서 재건축을 하려는 자가 요청하는 경우
- 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 구조적 결함 등이 있는 건축물(노후·불량건축물 나목)의 소유자가 재건축을 하려고 요청하는 경우
- 정비계획을 공람한 지역이나 이미 정비구역으로 지정된 지역에서 재건축을 하려는 자가 요청하는 경우
- 추진위원회 또는 사업시행자가 요청하는 경우 — 이때는 10분의 1 동의가 따로 필요하지 않습니다
이 경우 진단 비용을 요청한 사람에게 부담시킬 수 있습니다. 주민이 모아서 내는 돈이 되는 셈이라, 비용과 시기를 미리 확인해 두셔야 합니다.
결과를 다시 들여다보는 절차
- 시장·군수등은 결과보고서를 받으면 지체 없이 시·도지사에게 제출합니다.
- 시·도지사는 필요하면 국토안전관리원이나 한국건설기술연구원에 적정성 검토를 의뢰할 수 있습니다.
- 국토교통부장관도 시·도지사에게 결과보고서 제출이나 적정성 검토를 요청할 수 있습니다.
- 검토 결과에 따라 시·도지사는 시정요구 등을 요청할 수 있고, 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 따라야 합니다.
「진단은 통과했는데 위에서 다시 본다」는 말이 여기서 나옵니다.
무엇을 대상으로 하나
주택단지(연접한 단지 포함)의 건축물이 대상입니다. 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물은 대상에서 제외될 수 있습니다.
재개발과 비교하면
| 재개발 | 재건축 | |
|---|---|---|
| 재건축진단(옛 안전진단) | 없음 | 있음 |
| 노후·불량 판단 | 구역 전체의 주거환경(도로·기반시설 등) | 건물 자체의 상태 |
| 재건축부담금 | 없음 | 있음(24강) |
재개발은 동네를 보고, 재건축은 건물을 봅니다(2강·3강).
재건축 아파트를 볼 때
- 재건축진단을 받았는지, 결과가 무엇인지 — 아직이면 시기와 비용을 누가 대는지
- 적정성 검토까지 끝났는지
- 사업시행계획인가 전까지 마치면 되므로, 진단 전이라도 추진위·조합 단계는 갈 수 있다는 점
- 기준이 몇 해 사이 여러 번 바뀌었으므로, 지금 기준으로 다시 확인할 것
판정 기준(항목별 가중치와 판정 구분)은 국토교통부 고시로 정해지고 자주 바뀝니다. 단지별 진단 결과는 관할 구청 주택과에서 확인하시는 편이 정확합니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제12조(재건축사업을 위한 재건축진단) · 제13조(재건축진단 결과의 적정성 검토)