13강이 「무엇을 볼 것인가」였다면, 이번 강은 계약서에 무엇을 적을 것인가입니다. 재개발 물건은 일반 아파트와 달리 아직 존재하지 않는 집을 사고파는 거래에 가깝습니다. 그래서 계약서 한 줄이 나중에 큰 차이를 만듭니다.
법이 정한 설명 의무 — 파는 사람이 말해야 한다
정비구역 안의 토지·건축물을 매매·전세·임대차·지상권 설정 등으로 계약할 때, 소유자는 다음을 상대방에게 설명·고지하고 계약서에 적은 뒤 서명·날인해야 합니다.
- 해당 정비사업의 추진 단계
- 퇴거 예정 시기(건축물이면 철거 예정 시기 포함)
- 행위제한(법 제19조)
- 조합원의 자격(법 제39조 · 11강)
- 계약기간(법 제70조 제5항)
- 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일(법 제77조 · 19강)
- 분양대상자별 분담금 추산액, 정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원 분담 규모·분담 시기(재건축이면 재건축부담금 포함 · 법 제122조 제1항 제7호, 시행령 제92조 · 14강·24강) — 재건축 복리시설(상가 등)을 거래할 때는 복리시설 동의요건 완화에 관한 사항도 들어갑니다
그리고 이 사항들은 공인중개사법상 「법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항」으로 봅니다. 중개사의 확인·설명서에 들어가야 하는 내용이라는 뜻입니다.
「몰랐다」는 말이 통하지 않게 만든 조항입니다. 파는 쪽도 사는 쪽도 이 일곱 가지를 계약서에서 확인하셔야 합니다.
세를 놓고 있거나 세를 얻는다면
- 정비사업 때문에 전세권·임차권의 목적을 달성할 수 없게 되면 세입자는 계약을 해지할 수 있고, 보증금 반환을 사업시행자(조합)에게 청구할 수 있습니다. 조합은 집주인에게 구상하고, 받지 못하면 그 집주인에게 돌아갈 대지·건축물을 압류할 수 있습니다(15강).
- 관리처분계획 인가를 받으면 민법과 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법의 최소 계약기간 규정이 적용되지 않습니다. 「2년은 살 수 있다」가 통하지 않습니다.
- 관리처분계획 인가 고시일부터 이전고시일까지는 종전 건물을 쓰거나 수익할 수 없습니다(18강). 다만 조합이 동의했거나 손실보상이 아직 끝나지 않은 경우는 예외입니다(법 제81조 제1항 단서).
그래서 재개발 구역에서 전세를 놓을 때는 이주 시기를 계약서에 적어 두는 것이 서로에게 안전합니다.
계약서에 적어 두면 좋은 것
법이 요구하는 일곱 가지 외에, 실무에서 분쟁이 나는 자리들입니다.
- 조합원 지위·분양자격의 승계 — 「매도인은 이 물건이 조합원 분양대상자 명부에 등재되어 있음을 확인하며, 그렇지 않을 경우 계약을 해제하고 받은 돈을 돌려준다」
- 권리가액과 분담금 — 분담금 추산액은 위의 법정 기재 사항입니다. 조합 통지서상의 권리가액과 함께 숫자로 적고, 근거 서류를 첨부
- 이주비 대출 — 승계 가능 여부, 승계가 안 될 경우의 처리(17·18강)
- 체납·미납금 — 조합비, 국공유지 사용료·변상금, 관리비 정산 기준일(23강)
- 총회 의결의 영향 — 계약 뒤 공사비 증액 등으로 분담금이 달라질 수 있음을 서로 확인(20강)
- 명의변경 절차 — 조합에 조합원 변경 신고를 언제, 누가 하는지
- 잔금과 이주 일정 — 이주 기간 중이라면 명도 책임을 누가 지는지
챙겨야 할 서류
| 어디서 | 무엇을 |
|---|---|
| 조합 | 조합원 명부 등재 확인 · 권리가액과 분담금 추산액 통지서 · 관리처분계획 관련 자료 |
| 구청 | 토지이용계획확인서 · 무허가건축물관리대장(해당 시) · 고시문(구역 지정 · 각 단계 인가) |
| 등기소 | 등기사항증명서(토지·건물 각각) |
| 매도인 | 이주비 대출 관련 서류 · 조합 통지문 · 분양신청서 사본 |
조합에서 확인한 내용이 가장 세다는 점만 기억하시면 됩니다. 매도인의 말이나 광고지의 숫자는 근거가 되지 않습니다.
마지막으로 — 돈의 흐름을 한 줄로 적어 보기
- 매매가
- ＋ 취득세(철거 전인지 뒤인지에 따라 다름 · 16강)
- ＋ 분담금(입주 때 나갈 돈 · 14강)
- ＋ 이주비 이자와 중도금 이자(18강)
- = 실제로 들어가는 돈(총비용)
계약 때 손에 쥐고 있어야 할 현금은 여기서 이주비 대출 승계액을 뺀 금액입니다. 다만 승계한 대출은 나중에 갚아야 하므로 총비용에서는 빼지 않습니다.
여기에 완공까지 걸릴 햇수를 곱해 보면, 같은 값이라도 구역마다 전혀 다른 거래라는 것이 보입니다.
여기까지가 사고팔 때 쓰는 거래 실무 묶음입니다. 제도는 바뀌고 구역마다 사정이 다르니, 실제 판단 전에는 조합 공고와 구·군청 고시를 다시 확인하시기 바랍니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제122조(토지등소유자의 설명의무) · 같은 법 시행령 제92조(설명·고지 사항) · 제70조(지상권 등 계약의 해지 · 관리처분계획인가 후 계약기간) · 제81조 제1항(사용·수익의 중지) · 공인중개사법 제25조 제1항 제2호(확인·설명 사항)