상가 소유자와 땅만 가진 사람 — 아파트를 받을 수 있나

「우리는 상가만 있는데 아파트를 받을 수 있나요」, 「빈 땅만 있는데 어떻게 되나요」 — 자주 나오는 물음입니다. 답은 재개발이냐 재건축이냐에 따라, 그리고 울산 조례 기준을 넘느냐에 따라 갈립니다(2강).

큰 원칙 — 한 사람에게 한 채

1세대 또는 한 사람이 주택이나 토지를 여러 개 가지고 있어도 원칙은 1주택 공급입니다. 같은 세대가 아닌 여러 명이 1주택이나 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급합니다.

예외적으로 종전 자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택까지 받을 수 있습니다. 이때 둘 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 하고, 그 60㎡ 이하 주택은 이전고시 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 팔 수 없습니다(전매 알선도 금지).

또 울산처럼 과밀억제권역이 아닌 곳의 재건축은, 투기과열지구·조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청한 경우가 아니면 가진 주택 수만큼 받을 수 있습니다. 실제로 몇 채를 받는지는 정관과 관리처분계획으로 확인합니다.

재개발 — 울산에서 분양대상자가 되는 네 가지 길

울산 조례는 관리처분계획기준일 현재 다음 가운데 하나에 해당하는 토지등소유자를 공동주택 분양대상자로 봅니다.

여기서 상가와 땅의 답이 나옵니다.

• 상가만 가진 경우 — 재개발에서는 ③ 권리가액 기준을 넘거나, 상가가 깔고 있는 내 땅이 ② 60㎡ 이상이면 아파트 분양대상자가 될 수 있습니다. 상가 감정평가액이 그 구역에서 가장 작은 평형의 추산액보다 크면 길이 열리는 구조입니다. 넘지 못하면 상가를 분양받거나 현금청산으로 갑니다(12강).
• 땅만 가진 경우 — ② 60㎡ 이상이면 분양대상자가 됩니다. 60㎡가 안 되면 ③ 권리가액 기준을 보게 됩니다.
• 작은 땅의 예외 — 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지로서 20㎡ 이상인 토지(지목이 도로이고 실제로 도로로 쓰이는 것은 제외)는, 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대원 모두가 무주택인 경우에만 분양대상자가 됩니다.

법은 여기에 더해 너무 좁은 토지나 건축물을 취득한 사람, 정비구역 지정 후 분할된 토지나 집합건물의 구분소유권을 취득한 사람은 현금으로 청산할 수 있다고 정하고 있습니다.

여러 명이어도 한 명으로 보는 경우 — 지분 쪼개기 방지

다음은 아무리 명의가 여럿이어도 1인의 분양대상자로 봅니다.

• 단독·다가구주택을 권리산정 기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
• 여러 분양신청자가 한 세대에 속하는 경우
• 1주택 또는 1필지를 여럿이 공유하는 경우 (기준일 이전부터 공유해 면적·권리가액 기준을 넘으면 예외)
• 1필지를 기준일 후 여러 필지로 분할한 경우
• 같은 사람 소유의 토지와 주택을 준공 뒤 따로 떼어 소유하는 경우 (기준일 이전부터 60㎡ 이상 토지를 가졌다면 예외)
• 기준일 후 빈 땅에 새로 짓거나 기존 건물을 헐고 다세대·공동주택을 지어 소유자가 늘어난 경우

또한 면적과 권리가액을 계산할 때, 기준일 후에 한 대지의 일부나 지분을 사거나, 건물과 떼어 사거나, 쪼갠 땅·공유 지분으로 산 토지는 아예 빼고 셉니다. 「기준일 뒤에 쪼개 사서 입주권을 만든다」는 방법이 막혀 있는 셈입니다(11강 · 권리산정 기준일).

재건축 상가는 규칙이 다르다

재건축에서는 상가 소유자에게 상가를 공급하는 것이 원칙입니다. 다만 다음 가운데 하나에 해당하면 1주택을 공급할 수 있습니다.

• 새 상가를 짓지 않는 경우로서, 기존 상가의 가액이 가장 작은 평형 아파트 추산액 × 정관에서 정한 비율(정하지 않았으면 1)보다 클 것
• 기존 상가 가액에서 새로 받을 상가 추산액을 뺀 금액이 위 기준보다 클 것
• 새로 지은 상가의 최소 분양단위 추산액이 아파트 최소 분양단위 추산액보다 클 것

이 비율을 정관에 어떻게 적어 두었는지가 상가 조합원의 아파트 분양 여부를 가릅니다. 정관을 먼저 보셔야 합니다.

누구에게 먼저 주나 — 공급 순위

주택과 부대시설·복리시설의 공급 순위는 종전 토지·건축물의 가격을 고려해 정하고, 구체적인 기준은 시·도 조례로 정할 수 있습니다. 같은 평형을 원하는 사람이 많으면 권리가액이 큰 사람부터 가는 것이 일반적인 구조입니다(8강).

또한 분양설계는 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 수립합니다. 분양신청을 놓치면 그 시점에 이미 계획에서 빠집니다(12강).

이런 매물을 볼 때 확인할 것

• 상가 매물 — 감정평가액(또는 예상액)이 그 구역 최소 평형 추산액을 넘는지
• 토지 매물 — 면적이 60㎡ 이상인지, 지목이 도로는 아닌지
• 권리산정 기준일 — 그 뒤에 분할·전환·신축된 물건은 한 명으로 묶일 수 있습니다
• 세대 구성 — 같은 세대면 여러 채를 가져도 한 채입니다
• 정관 — 특히 재건축 상가는 정관의 비율이 결론을 바꿉니다

기준을 넘는지 아닌지는 구역의 관리처분계획과 조합 공고로 확인해야 합니다. 같은 면적이라도 구역마다 최소 평형 추산액이 달라 결론이 달라집니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제3호·제5호·제6호·제7호 나목·라목(관리처분계획의 수립기준 · 1주택 공급 원칙 · 비과밀억제권역 재건축 주택 수만큼 공급 · 60㎡ 이하 1주택과 3년 전매제한) · 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호·제7호(재개발 분양대상 기준과 공급순위) · 제2항 제2호(재건축 부대·복리시설 소유자에 대한 1주택 공급) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제29조(재개발사업의 분양대상 등) · 울산광역시 건축 조례 제50조 제1호(주거지역 60㎡)