정비사업은 결국 소유자들의 동의로 굴러갑니다. 이 동의를 모으는 두 계단이 추진위원회와 조합설립입니다. 여기서 나오는 숫자들이 사업이 앞으로 갈 수 있는지를 가릅니다.
1단계 — 추진위원회
조합을 만들려면 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립추진위원회를 꾸리고, 시장·군수 등의 승인을 받습니다. 추진위원회가 하는 일은 법에 이렇게 정해져 있습니다.
- 정비사업전문관리업자의 선정과 변경
- 설계자의 선정과 변경
- 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
- 조합설립인가를 받기 위한 준비
2단계 — 조합설립 동의
조합을 설립하려면 훨씬 많은 동의가 필요합니다.
- 재개발 — 토지등소유자의 4분의 3 이상, 그리고 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의
- 재건축 — 아파트 각 동별로 구분소유자의 과반수 동의와 함께, 단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상, 그리고 토지면적의 100분의 70 이상에 해당하는 토지소유자의 동의
재건축 요건은 법이 바뀌어 지금은 100분의 70입니다. 예전 기사나 책에서 「4분의 3」을 보셨다면 개정 전 기준입니다. 동별 요건에서 상가 같은 복리시설은 전체를 하나의 동으로 보고, 구분소유자가 5명 이하인 동은 동별 동의 계산에서 빠집니다. 재건축 구역에 주택단지가 아닌 땅이 섞여 있으면, 그 부분은 토지·건축물 소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 따로 받아야 합니다.
동의는 서면동의서(이름을 쓰고 지장을 찍고 신분증 사본을 붙임) 또는 전자서명동의서로 받습니다. 해외에 오래 머무는 경우처럼 시장·군수 등이 인정하는 사정이 있으면 인감도장과 인감증명서로 할 수도 있습니다. 추진위원회 구성과 조합설립 동의서는 시장·군수 등이 검인(또는 확인)한 동의서를 써야 하고, 검인을 받지 않은 동의서는 효력이 없습니다.
추진위원회는 인가를 신청하기 전에 창립총회를 엽니다. 이 동의를 갖추어 창립총회를 연 뒤, 정비구역이 지정·고시된 다음에 시장·군수 등의 조합설립인가를 받으면 조합이 정식으로 생깁니다.
사고팔 때 꼭 볼 것 — 조합원 지위
투기과열지구로 지정된 지역에서는 시점에 따라 집을 사도 조합원이 될 수 없습니다.
- 재건축 — 조합설립인가 후에 산 경우
- 재개발 — 관리처분계획인가 후에 산 경우
오래 보유한 1세대 1주택을 파는 경우나 상속·해외이주처럼 법이 정한 예외가 있습니다. 투기과열지구 지정은 바뀔 수 있으니, 거래할 때 그 지역이 지정돼 있는지부터 확인해야 합니다.
울산은 지금
지금 울산에서 추진위 승인 단계에 있는 구역은 6곳입니다 — 동구 D-01 방어동(2009.12.29) · 중구 B-11 남외동(2008.11.26) · 남구 B-16 신정동(2008.08.22) · 중구 B-10 학성동(2007.07.04) · 북구 B-02 양정동(2007.02.01) · 남구 B-02 신정동(2006.07.27). (울산시 현황표 2026.03.24 기준에 그 뒤 시·구청 고시와 보도로 확인된 변화를 더해 매일 새로 채웁니다.)
이 가운데 여러 곳은 2006~2009년에 추진위원회 승인을 받고 지금까지 이 단계에 머물러 있습니다. 동의를 모으는 일이 그만큼 어렵다는 뜻이기도 합니다.
지금 울산에서 조합설립 인가 단계에 있는 구역은 4곳입니다 — 남구 B-01 신정동(2026.05.19 · 현황표 뒤 바뀜) · 중구 우정1 우정동(2025.09.15) · 남구 B-04 신정동(2025.02.20) · 남구 B-07 신정동(2021.03.16). (울산시 현황표 2026.03.24 기준에 그 뒤 시·구청 고시와 보도로 확인된 변화를 더해 매일 새로 채웁니다.)
남구 B-01은 2006년 추진위원회 승인 뒤 20년 만에 조합을 설립했습니다(보도 기준 2026.05.19). 이 홈페이지 재개발 칸에서 구역별 막대로 보실 수 있습니다.
다음 5강에서는 조합이 생긴 뒤 무엇을 얼마나 지을지 정하는 사업시행인가를 살펴보겠습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제31조(추진위원회의 구성·승인) · 제32조(추진위원회의 기능 · 제3항 창립총회) · 제35조(조합설립인가 — 2024.12.3·2025.1.31 개정) · 제36조(동의방법 · 제3항 검인) · 제39조 제2항(조합원 자격 제한) · 울산광역시 도시정비사업 추진현황(2026.03.24 기준)