재개발이 늦어지는 이유를 하나만 꼽으라면 다툼입니다. 동의하지 않는 소유자, 분양신청을 하지 않은 사람, 평형 배정 불만, 총회 결의를 둘러싼 소송까지. 이번 강은 법이 마련해 둔 해결 절차를 봅니다.
재건축에서 동의하지 않은 사람 — 매도청구
재건축은 동의한 사람들만 조합원이 됩니다(2강·11강). 동의하지 않은 사람에게는 매도청구라는 절차가 있습니다.
| 순서 | 기한 |
|---|---|
| 조합이 동의 여부를 서면으로 촉구 | 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내 |
| 소유자가 회답 | 촉구받은 날부터 2개월 이내 |
| 회답이 없으면 | 동의하지 않은 것으로 봄 |
| 조합이 매도청구 | 회답 기간 만료 후 2개월 이내 |
건축물이나 토지만 가진 사람에게도 매도청구를 할 수 있습니다. 회답하지 않고 두는 것은 「동의하지 않음」과 같으니, 기간을 넘기지 않아야 합니다.
재개발에서는 — 수용
재개발은 동의하지 않아도 구역 안 토지등소유자가 모두 조합원이 됩니다. 대신 조합은 수용할 수 있습니다.
- 수용·사용은 토지보상법을 준용합니다.
- 사업시행계획인가 고시가 있으면 토지보상법의 사업인정과 그 고시가 있은 것으로 봅니다.
- 재결 신청은 사업시행계획인가에서 정한 사업시행기간 안에 해야 합니다(5강·12강).
분양신청을 하지 않은 사람
- 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다(분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 시작할 수 있습니다).
- 협의가 안 되면 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.
- 조합이 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 줘야 합니다(100분의 15 이하 범위에서 대통령령이 정한 이율).
현금청산이 늦어질 때 이자를 청구할 근거가 여기에 있습니다(12강).
소송까지 가기 전에 — 도시분쟁조정위원회
정비구역이 있는 시·군·구에 도시분쟁조정위원회가 있습니다.
- 위원장은 부시장·부구청장 등이고 10명 이내로 구성되며, 판사·검사·변호사 5년 이상, 건축사·감정평가사·공인회계사 5년 이상 경력자가 각각 2명 이상 들어갑니다.
- 조정 대상에는 매도청구권 행사 때의 감정가액 분쟁, 공동주택 평형 배정방법 분쟁 등이 있습니다. 다만 토지보상법 등 다른 법의 위원회가 심사하는 사항은 조정 대상에서 뺄 수 있습니다.
- 당사자가 신청하거나 시장·군수등이 필요하다고 인정하면 열리고, 60일 이내에 절차를 마쳐야 합니다(한 차례 30일 연장 가능).
- 조정안을 받으면 15일 이내에 수락 여부를 알려야 합니다.
- 강제집행을 승낙한다는 내용이 적힌 조정서에 서명·날인하면, 그 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다. 판결문과 비슷한 힘이 있다는 뜻입니다.
조정 신청 전에 시장·군수등이 협의체를 운영해 문제를 먼저 풀어 보는 절차도 있습니다.
소송으로 다투는 것들
- 총회 결의 무효·부존재 확인 — 소집 절차나 정족수를 어긴 결의(20강·21강)
- 관리처분계획 취소·무효 확인 — 평가나 배정이 위법한 경우(6강·17강)
- 조합설립인가 무효 — 동의서나 동의율에 문제가 있는 경우(4강)
- 임원 지위 관련 소송 — 해임 결의를 둘러싼 다툼(21강)
소송의 종류에 따라 행정소송인지 민사소송인지, 언제까지 제기해야 하는지가 달라집니다. 기간을 놓치면 내용을 따져 보지도 못하고 끝나므로, 다툴 생각이라면 바로 변호사와 상의하셔야 합니다.
다툼을 줄이는 쪽으로
- 자료부터 확보 — 총회 자료·의사록·계약서는 조합에 열람·복사를 요청할 수 있고 조합은 15일 이내에 응해야 합니다(21강)
- 회답 기한 지키기 — 촉구서를 받으면 내용이 불리해 보여도 기간 안에 답해야 선택지가 남습니다
- 허위·과장 설명은 위법 — 시공사(건설업자·등록사업자)와 정비업체가 분담금 추산액을 근거 없이 줄이거나 분양가를 사실과 다르게 알리는 것은 금지돼 있고, 그로 피해를 입으면 손해배상을 청구할 수 있습니다(20강)
- 조정 먼저 — 감정가액이나 평형 배정 문제는 소송보다 조정이 빠를 수 있습니다
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구) · 제65조(토지보상법의 준용) · 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) · 제116조(도시분쟁조정위원회의 구성 등) · 제117조(조정위원회의 조정 등) · 제117조의2(협의체의 운영 등) · 제124조(관련 자료의 공개) · 제132조의3 및 같은 법 시행령 제96조의3(허위·과장된 정보제공 금지)