조합설립은 동의서 한 장 한 장이 쌓여 이루어집니다. 4강에서 몇 퍼센트가 필요한지 봤다면, 이번 강은 그 숫자를 채우는 동의서 자체를 봅니다. 어떻게 쓰고, 언제까지 물릴 수 있고, 한 사람을 몇 명으로 세는지입니다.
동의서에는 무엇이 적혀 있나
조합설립 동의서는 국토교통부령이 정한 서식을 씁니다. 여기에는 다음 다섯 가지가 반드시 들어갑니다.
- 건설되는 건축물의 설계 개요
- 공사비 등 정비사업비
- 정비사업비의 분담기준
- 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
- 조합 정관
또 추진위원회는 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 알려야 합니다. 울산 조례는 여기에 정비계획의 사업 개요, 소유자별 종전 자산 추정가액, 분양수입 추정가액, 사업비 추정가액을 더하고, 추진위원장이 정비사업 홈페이지에 자료를 올려 소유자가 추정분담금을 확인할 수 있게 하도록 정했습니다. 동의서에 서명하기 전에 볼 숫자가 여기 있습니다.
어떻게 쓰나 — 지장 · 신분증 · 검인
- 서면동의서 — 본인이 성명을 적고 지장(指章)을 찍고, 주민등록증·여권 같은 신분증명서 사본을 붙입니다.
- 전자서명동의서 — 전자문서에 전자서명을 한 동의서도 됩니다. 본인확인은 인정받은 전자서명인증사업자의 방법을 따라야 합니다.
- 해외에 오래 머물거나 법인인 경우처럼 시장·군수등이 인정하는 사정이 있으면 인감도장 + 인감증명서로 할 수 있습니다.
조합설립 동의서는 시장·군수등이 검인(또는 확인)한 것만 씁니다. 검인을 받지 않은 동의서는 효력이 없습니다. 구청은 신청을 받으면 기재 여부 같은 형식을 확인하고 동의서마다 일련번호(연번)를 매겨 20일 이내에 내줍니다. 동의서가 정해진 형식대로 쓰였는지 구청이 먼저 확인하는 절차입니다.
몇 명으로 세나 — 재개발 기준
동의율은 사람 수로 셉니다. 등기부의 이름 수와 다를 수 있습니다.
| 경우 | 세는 법 |
|---|---|
| 한 집·한 필지를 여럿이 공유 | 공유자 4분의 3 이상의 동의로 대표 1명을 정해 1명 |
| 땅 주인과 지상권자가 다름 | 둘을 대표하는 1명 |
| 한 사람이 여러 필지·여러 채 | 몇 개든 1명 |
| 같은 공유자들이 여러 물건을 함께 가짐 | 대표 1명 |
| 국·공유지 | 재산관리청 각각 1명 |
재건축도 공유는 대표 1명, 한 사람이 여러 채면 1명으로 셉니다. 이 밖에 동의한 사람에게서 집을 산 사람은 동의한 것으로 봅니다. 등기부에 주민등록번호 기록이 없고 주소도 달라 소재를 확인할 수 없는 사람은 소유자 수에서 뺍니다. 국·공유지 재산관리청이 동의 요청을 받고 30일 안에 답하지 않으면 동의한 것으로 봅니다.
예시 — 울산의 가상 구역
(예시) 남구의 가상 구역에 등기부상 소유자 이름이 100개 있다고 합니다.
- 형제 둘이 함께 가진 단독주택 1채 → 1명 (둘뿐이라 대표를 정하려면 두 사람 모두 동의해야 합니다)
- 한 사람이 가진 주택 3채 → 1명
- 땅 주인 1명과 그 땅의 지상권자 1명 → 1명
- 나머지 95채는 각각 한 사람씩 → 95명
이름은 100개지만 토지등소유자는 98명입니다. 재개발 조합설립에는 4분의 3 이상이 필요하니 74명 이상이 동의해야 하고, 이와 별도로 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자 동의도 채워야 합니다. 세 채를 가진 사람이 동의해도 한 표입니다.
철회 — 언제까지, 어떻게
- 동의 철회는 원칙적으로 그 동의로 인허가를 신청하기 전까지 할 수 있습니다.
- 그러나 조합설립 동의는 처음 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있습니다. 30일이 지나지 않았더라도 창립총회가 열린 뒤에는 철회할 수 없습니다. 다만 동의 뒤 설계 개요·사업비·분담기준 같은 동의서 내용이 바뀌었다면 이 30일 제한이 적용되지 않습니다.
- 방법은 철회서에 성명을 적고 지장을 찍고 신분증 사본을 붙여, 동의를 받은 쪽(추진위원회)과 시장·군수등에게 내용증명으로 보내는 것입니다. 전화나 말로 한 철회는 인정되지 않습니다.
- 효력은 철회서가 추진위원회에 도착한 때와 구청이 접수 사실을 추진위원회에 알린 때 가운데 빠른 때 생깁니다.
추진위 동의는 조합설립 동의로 이어진다
- 추진위원회 구성에 동의한 사람은 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. 조합설립 동의서를 따로 쓰지 않았어도 동의자로 셉니다.
- 빠지려면 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수등과 추진위원회에 조합설립에 반대한다는 의사를 내야 합니다. 방법은 철회와 같이 서면(지장·신분증 사본)과 내용증명입니다.
- 위의 「30일 · 창립총회 전」 제한은 조합설립 동의서에 직접 서명한 경우의 이야기입니다.
- 추진위원회는 동의를 받기 전에 이 내용을 설명·고지해야 합니다.
조합설립인가 뒤 동의서 위조·철회·동의율 미달 같은 다툼으로 소송이 걸리면, 유효성에 다툼이 없는 동의서를 요건을 갖춰 다시 쓸 수 있는 특례도 있습니다. 울산에서는 조합설립인가를 신청할 때 조합원명부와 함께 동의율을 확인할 수 있는 동의총괄표를 붙여 냅니다.
정리하면
- 서명 전에 추정분담금과 동의서 다섯 항목을 먼저 봅니다.
- 동의서는 검인 번호가 있어야 효력이 있습니다.
- 조합설립 동의서에 직접 서명했다면 물릴 수 있는 시간은 30일, 창립총회 전까지입니다.
- 추진위 구성에 동의했다면 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. 빠지려면 조합설립인가 신청 전에 반대 의사를 서면으로 냅니다.
- 여러 채를 가져도, 여럿이 함께 가져도 한 명으로 셉니다.
다음 36강에서는 조합이 생긴 뒤 분양신청을 하고 원하는 평형이 어떻게 정해지는지를 봅니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제31조 제3항·제6항(추진위원회 동의자의 조합설립 동의 의제 · 설명·고지) · 제35조 제2항·제3항·제10항(조합설립인가 · 추정분담금 정보) · 제36조(토지등소유자의 동의방법) · 제37조(동의서 재사용의 특례) · 같은 법 시행령 제30조 제2항(동의서 기재사항) · 제32조(추정분담금 등 정보) · 제33조(동의자 수 산정 · 철회) · 제34조(동의서의 검인방법) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제16조 제1항 제5호(동의총괄표) · 제18조(추정분담금 등 정보의 제공)