정비계획 변경 — 세대수와 용적률이 바뀌면

정비구역을 지정할 때 정한 세대수와 용적률이 끝까지 그대로 가는 경우는 많지 않습니다. 사업이 진행되는 동안 정비계획 → 사업시행계획 → 관리처분계획이 차례로 바뀔 수 있고, 어느 계획이 얼마나 바뀌느냐에 따라 거치는 절차와 조합원에게 미치는 영향이 다릅니다.

세 가지 계획, 세 가지 변경 절차

신고를 받은 시장·군수등은 20일 이내에 수리 여부를 알려야 합니다. 결국 「경미한 변경」에 들어가느냐가 주민에게 다시 묻느냐를 가릅니다.

정비계획 변경 — 무엇이 「경미한」가

정비계획을 변경할 때도 새로 만들 때처럼 주민에게 알리고 30일 이상 공람해야 하고, 지방의회는 60일 이내에 의견을 내야 합니다. 변경 결정도 공보에 고시합니다.

다만 시행령이 정한 경미한 사항은 이 절차를 건너뛸 수 있습니다. 예를 들면 이렇습니다.

• 정비구역 면적을 10퍼센트 미만 범위에서 변경
• 토지등소유자 유형별 분담금 추산액과 산출근거 변경
• 건폐율·용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만 범위에서 확대
• 건축물의 최고 높이 변경
• 정비사업시행 예정시기를 3년 범위에서 조정

여기에 울산 조례가 더한 것이 있습니다. 정비계획에서 정한 건축계획의 범위에서 주택 세대수를 30퍼센트 이내로 늘리거나 10퍼센트 이내로 줄이는 변경, 국토교통부장관 고시 범위에서 임대주택·주택규모별 건설비율을 바꾸는 변경도 경미한 변경입니다(29강). 세대수가 늘어도 공람 없이 고시만으로 지나갈 수 있다는 뜻입니다.

사업시행계획 변경 — 총회를 거친다

사업시행계획을 바꾸려면 총회 의결을 거쳐 변경인가를 받습니다. 총회는 조합원 과반수 찬성, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘면 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다(14강). 이 10%를 셀 때 생산자물가상승률분과 현금청산 손실보상금은 빼고 계산합니다.

경미한 변경은 신고로 끝납니다. 정비사업비를 10퍼센트 범위에서 변경, 대지면적을 10퍼센트 범위에서 변경, 세대수와 세대당 전용면적을 바꾸지 않고 내부구조를 바꾸는 경우 등입니다. 정비구역이나 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 바꾸는 때도 경미한 변경에 들어가 있습니다.

분양신청을 다시 받을 수 있다

분양신청기간이 끝난 뒤 사업시행계획인가 변경(경미한 변경 제외)으로 세대수나 주택규모가 달라지면 조합은 분양공고와 분양신청 절차를 다시 거칠 수 있습니다. 정관이나 총회 의결이 있으면 분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람에게도 다시 신청할 기회를 줄 수 있습니다(12강).

관리처분계획 변경 — 분담금이 다시 계산된다

관리처분계획에는 분양설계, 분양예정 자산의 추산액, 일반분양분 명세, 종전 자산 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모·분담시기가 들어갑니다. 세대수나 평형이 바뀌면 이 숫자들이 함께 움직입니다.

• 조합은 관리처분계획 변경을 의결하는 총회 1개월 전에 분양예정 추산액·분담규모 등을 조합원에게 문서로 통지해야 합니다.
• 변경할 때의 추산액과 종전 가격은 사업시행자와 토지등소유자 전원이 합의하면 감정평가 대신 합의로 정할 수 있습니다.
• 경미한 변경은 불이익을 받는 사람이 없는 단순 정정, 사업시행계획 변경에 따른 변경 등으로 한정됩니다.

세대수가 늘면 일반분양 수입이 늘 수 있지만, 짓는 면적이 늘면 공사비도 늘어납니다. 어느 쪽이 큰지는 변경된 관리처분계획의 숫자로 확인해야 합니다(14강).

예시 — 울산 가상 구역의 세대수가 늘면

예시입니다. 울산의 가상 ○○구역이 정비계획 변경으로 1,000세대 → 1,200세대(20% 증가)가 되었다고 해 봅니다. 건축계획 범위 안이라면 울산 조례상 경미한 변경에 해당할 수 있어 공람 없이 고시로 나올 수 있습니다. 이때 확인할 것은 이렇습니다.

• 변경 고시문 — 세대수와 함께 용적률·높이·임대주택 비율이 어떻게 바뀌었는지
• 늘어난 200세대의 평형 — 조합원분, 일반분양분, 임대주택 중 어디로 가는지
• 사업시행계획 변경 총회 안건 — 정비사업비 증가율(100분의 10 이상이면 3분의 2 찬성)
• 분양신청을 다시 받는지 — 원하는 평형을 다시 고를 수 있는지
• 관리처분 변경 통지문 — 내 분양예정 추산액, 분담규모와 분담시기

계획이 바뀌는 것은 드문 일이 아닙니다. 바뀐 숫자가 내 분담금에 어떻게 이어지는지를 단계마다 확인하는 것이 핵심입니다.

다음 40강에서는 리모델링이 재건축과 무엇이 다른지 봅니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제9조(정비계획의 내용) · 제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등) · 제16조(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시) · 제45조(총회의 의결) · 제50조(사업시행계획인가) · 제72조(분양공고 및 분양신청) · 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) · 제74조(관리처분계획의 인가 등) · 같은 법 시행령 제13조 제4항 · 제46조 · 제61조(경미한 변경) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제12조 · 제21조