「청약」은 새로 짓는 아파트를 사고 싶은 사람이 정해진 날에 신청서를 내고, 법에서 정한 순서와 방법으로 당첨자를 뽑는 제도입니다. 아파트를 짓는 회사(법에서는 「사업주체」라고 합니다)가 마음대로 파는 것이 아니라, 「주택공급에 관한 규칙」이라는 국토교통부령에 따라 공개적으로 모집해야 합니다.
처음 청약을 하는 분은 「언제 무엇을 하는지」부터 알아 두시면 훨씬 덜 헷갈립니다. 이번 1강에서는 공고가 나오는 날부터 열쇠를 받는 날까지의 큰 흐름을 봅니다.
한눈에 보는 순서
| 단계 | 하는 일 | 규칙에서 정한 것 |
|---|---|---|
| ① 모집 승인 | 회사가 구청·군청에 공고안을 내고 승인을 받음 | 신청일부터 5일 이내 결정(분양가상한제 단지는 10일) |
| ② 입주자모집공고 | 분양 조건을 공개 | 최초 접수일 10일 전까지 |
| ③ 청약 접수 | 특별공급 → 일반공급 1순위 → 2순위 | 날짜는 공고에 정함 |
| ④ 당첨자 발표 | 입주자·예비입주자 선정 | 홈페이지 공고, 개별 확인 |
| ⑤ 서류 확인 | 무주택·거주지 등 자격 검증 | 부적격이면 7일 이상 소명 기회 |
| ⑥ 공급계약 | 계약금 내고 계약서 작성 | 발표 공고일부터 11일이 지난 뒤 3일 이상 |
| ⑦ 중도금 | 공사 중 나눠 냄 | 최초 중도금은 계약일부터 1개월 뒤 |
| ⑧ 입주·잔금 | 사용검사 후 입주 | 입주지정기간 60일 이상 |
① ② 공고 — 모든 정보가 여기 있습니다
「입주자모집공고」는 회사가 누구에게, 몇 세대를, 얼마에, 어떤 방법으로 파는지 알리는 공식 문서입니다. 규칙은 공고에 넣어야 할 항목을 30가지 가까이 정해 두었습니다. 공급 세대수, 면적, 신청 자격, 분양가격, 계약금·중도금·잔금 납부 시기, 당첨자 발표 일시, 계약일, 입주예정일 등이 모두 들어갑니다.
- 공고는 최초 청약 접수일 10일 전에 해야 합니다.
- 울산 같은 광역시에서 100세대 이상을 공급하면 일간신문에 공고해야 합니다.
청약의 모든 판단 기준일은 대부분 「입주자모집공고일 현재」입니다. 통장 가입기간, 사는 곳, 무주택 여부를 모두 이 날짜로 봅니다. 그래서 공고일이 가장 중요한 날입니다.
③ 청약 접수 — 누가 먼저 신청하나
공급 방법은 크게 세 가지입니다.
- 특별공급 — 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등 정책적으로 배려가 필요한 사람에게 일반인과 경쟁하지 않고 따로 공급하는 몫입니다. 자세한 내용은 8강에서 봅니다.
- 우선공급 — 법이 정한 특정 대상에게 먼저 공급하는 몫입니다.
- 일반공급 — 그 밖의 모든 사람이 순위에 따라 신청하는 몫입니다. 특별공급에서 남은 집도 일반공급으로 넘어옵니다.
일반공급은 1순위부터 받고, 1순위에서 다 차지 않으면 2순위로 넘어갑니다. 1순위는 청약통장 가입기간과 예치금 같은 조건을 갖춘 사람이고(3강), 2순위는 통장은 있지만 1순위 조건에 못 미치는 사람입니다. 신청은 원칙적으로 인터넷으로 받고, 인터넷을 쓰기 어려운 분을 위한 방문접수도 마련해야 합니다.
1순위 신청자는 신청할 때 청약금을 따로 내지 않습니다.
④ ⑤ 발표와 자격 확인
당첨자는 회사 홈페이지에 공고하고, 신청자는 청약 업무를 맡은 기관의 홈페이지에서 본인의 당첨 여부를 개별로 확인할 수 있습니다. 몇 동 몇 호에 살지는 추첨으로 배정합니다.
당첨이 끝이 아닙니다. 회사는 국토교통부 주택전산망으로 당첨자의 주택 소유 여부와 무주택기간을 전산으로 검색합니다. 신청할 때 적은 내용과 다르면 「부적격자」로 통보되고, 통보일부터 7일 이상 주어지는 기간에 증명 서류를 내서 소명할 수 있습니다.
당첨자와 별도로 예비입주자도 뽑습니다. 일반공급 세대수의 500% 이상을 뽑는 것이 원칙이고, 당첨자가 계약을 안 하거나 부적격으로 빠지면 순번대로 기회가 갑니다(11강).
⑥ ⑦ 계약과 중도금
계약은 당첨자 발표 공고일부터 11일이 지난 뒤, 3일 이상의 기간을 정해 체결합니다. 분양대금은 이렇게 나눠 냅니다.
- 계약금 — 주택가격의 20% 범위 안(청약금을 포함한 금액)
- 중도금 — 주택가격의 60% 범위 안(계약금을 10% 안에서 받으면 70%)
- 잔금 — 사용검사(준공 검사) 이후
중도금은 공사 공정에 맞춰 여러 번 나눠 받으며, 첫 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받을 수 있습니다. 실제 비율과 날짜는 단지마다 다르므로 입주자모집공고로 확인하셔야 합니다.
참고로 울산의 민간 택지에서 공급하는 아파트는 입주자로 선정된 날부터 6개월 동안 분양권을 팔 수 없습니다(광역시 도시지역 기준). 공공택지 등 다른 경우는 기간이 다를 수 있어 공고와 계약서에 적힌 전매 제한기간을 확인해야 합니다.
⑧ 입주
회사는 실제 입주가 가능한 날 2개월 전에 입주예정월을, 1개월 전에 실제 입주 가능일을 계약자에게 알려야 합니다. 입주할 수 있는 기간(입주지정기간)은 60일 이상, 500세대 미만 단지는 45일 이상으로 정합니다.
예를 들어 보면
울산 남구에 사는 35세 직장인 김씨가 9월 1일 공고된 울산의 84㎡ 아파트에 청약한다고 해 봅시다. 공고일인 9월 1일을 기준으로 통장·거주지·무주택 여부가 판정되고, 일반공급 접수는 빨라야 9월 11일부터 시작됩니다(일부 특별공급은 공고 5일 뒤부터 받을 수 있습니다). 당첨되면 서류 확인을 거쳐 발표 공고일부터 11일이 지난 뒤 계약하고, 계약일로부터 1개월 이후에 첫 중도금이 시작됩니다. 공사가 끝나 사용검사를 받으면 입주지정기간 안에 잔금을 내고 들어갑니다.
다음 2강에서는 청약의 출발점인 청약통장, 주택청약종합저축을 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제19조 · 제20조 · 제21조 · 제25조 · 제26조 · 제28조 · 제52조 · 제59조 · 제60조 · 제60조의2 · 주택법 시행령 별표3