13강에서 전매 제한을 짧게 봤습니다. 이번에는 분양권을 언제부터 팔 수 있는지만 따로 봅니다. 손님이 가장 많이 묻는 것이 「지금 팔 수 있느냐」이고, 여기서 날짜를 잘못 세면 처벌을 받고 사업주체가 분양권을 가져갈 수 있습니다.
전매는 파는 것만이 아닙니다
주택법은 전매를 「매매 · 증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위」로 정하고 있습니다. 상속만 빠집니다. 그리고 파는 것뿐 아니라 알선하는 것도 금지입니다(제64조 제1항).
제한을 받는 것은 주택과 입주자로 선정된 지위, 곧 분양권입니다.
언제부터 세고, 언제 끝나나
별표 3의 공통 사항이 세 가지를 정하고 있습니다.
| 내용 | |
|---|---|
| 기산일 | 입주자로 선정된 날부터 셉니다. 계약일이 아닙니다 |
| 겹칠 때 | 제한 기간이 둘 이상 걸리면 가장 긴 기간을 적용합니다 (위축지역은 가장 짧은 기간) |
| 등기하면 | 제한 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그때 제한이 끝난 것으로 봅니다. 대지를 빼고 건물만 등기한 경우도 포함합니다 |
입주해서 등기를 마쳤다면 기간이 남아 있어도 팔 수 있다는 뜻입니다.
얼마나 걸리나
기간은 어떤 주택인지에 따라 다릅니다(별표 3).
| 주택 | 수도권 외 지역 |
|---|---|
| 투기과열지구 | 1년 |
| 조정대상지역 중 과열지역 | 1년 |
| 분양가상한제 적용주택 · 공공택지 | 1년 |
| 공공택지 외의 택지 · 광역시 중 도시지역 | 6개월 |
| 공공택지 외의 택지 · 그 밖의 지역 | 제한 없음 |
울산은 광역시입니다. 규제지역이 아니고 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 아파트라면 6개월입니다. 광역시 안에서도 도시지역이 아닌 곳은 제한 대상에서 빠집니다(시행령 제73조 제3항). 어느 쪽인지는 단지마다 다르므로 모집공고와 공급계약서의 전매 제한 항목에서 확인해야 합니다.
기간 안에 팔아야 할 사정이 생기면
시행령 제73조 제4항이 여덟 가지를 정해 두었습니다. 모두 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받아야 합니다.
1. 근무 · 생업 · 질병치료 · 취학 · 결혼으로 세대원 전원이 다른 광역시나 시 · 군으로 옮기는 경우 (수도권 안에서 옮기는 경우와 광역시 안의 군으로 옮기는 경우는 제외 — 울산 시내에서 울주군으로는 해당되지 않습니다)
2. 상속받은 주택으로 세대원 전원이 옮기는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머무르는 경우
4. 이혼으로 분양권이나 주택을 배우자에게 넘기는 경우
5. 공익사업으로 집을 내주고 이주대책용 주택을 공급받은 경우
6. 국가 · 지방자치단체 · 금융기관 · 주택도시보증공사에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매가 진행되는 경우(분양가상한제 · 공공택지 외 택지 · 공공재개발 주택)
7. 분양권이나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
8. 실직 · 파산 · 신용불량으로 경제적 어려움이 생긴 경우
동의를 받으려면 전매 동의신청서를 LH에 내고, LH는 접수한 날부터 14일 이내에 결과를 알려야 합니다(제5항). 분양가상한제 적용주택이면 LH가 우선 매입하겠다는 뜻을 이때 함께 알릴 수 있습니다(제6항, 법 제64조 제2항 단서).
어기면 어떻게 되나
- 사업주체가 매수인에게 매입비용을 지급하면, 그 지급한 날에 분양권은 사업주체에게 넘어갑니다(제64조 제3항). 산 사람은 집을 받지 못합니다.
- 국토교통부장관은 위반한 사람의 입주자 자격을 10년 범위에서 제한할 수 있습니다(제7항).
- 벌칙은 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이고, 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 그 3배 이하의 벌금입니다(제101조 제2호). 전매를 알선한 사람도 같은 조문으로 처벌됩니다.
- 법이 정한 효과는 이 세 가지입니다. 제한 기간 안에 맺은 매매계약 자체가 당사자 사이에서 무효인지는 법에 적혀 있지 않아 확인이 필요합니다.
분양가상한제 주택과 공공택지 외 택지(울산 민간택지 단지 포함) 주택 등은 등기부에 「제한 기간이 지나기 전에는 LH 외에는 소유권을 넘길 수 없다」는 부기등기가 붙습니다(제64조 제4·5항). 등기부에서 눈으로 확인할 수 있습니다.
예시 — 울산의 가상 단지
2026년 10월 2일에 당첨자가 발표된 남구의 민간택지 아파트가 있다고 하겠습니다. 규제지역이 아니고 분양가상한제도 적용되지 않습니다.
- 제한 기간은 6개월, 기산일은 당첨자 발표일인 10월 2일입니다. 계약을 11월에 했더라도 기산일은 그대로입니다.
- 2027년 4월 2일이 지나면 팔 수 있습니다. 그 전에 파는 계약은 법을 어기는 것이고, 알선한 사람도 함께 처벌 대상이 됩니다.
- 이 사이에 남편의 근무지가 부산으로 옮겨져 세대원 전원이 이사하게 됐다면, LH 동의를 받아 파는 길이 열립니다. 동의 결과는 신청 뒤 14일 안에 나옵니다.
확인할 것
- 기산일은 당첨자 발표일입니다. 계약일 · 중도금 납부일이 아닙니다.
- 6개월인지 1년인지는 단지가 공공택지인지, 분양가상한제 적용인지에 따라 갈립니다. 모집공고와 계약서에 적혀 있습니다.
- 등기를 마쳤다면 남은 기간과 관계없이 처분할 수 있습니다.
- 불가피한 사유는 LH 동의를 받은 뒤에 팔아야 합니다. 먼저 계약하고 나중에 동의를 받는 순서는 위험합니다.
- 분양권을 살 때는 파는 사람의 제한 기간이 끝났는지와 부기등기 여부를 먼저 확인해야 합니다. 부정한 방법으로 당첨된 분양권이라도, 그 사실을 몰랐던 매수인이 소명하면 법에 따른 취소는 막을 수 있습니다(주택법 제65조 제6항, 2021.9.10 이후 취소부터). 다만 계약서의 해제 · 위약금 조항까지 막아 주는지는 분명하지 않습니다(판례 06 · 38강).
분양권을 사고팔 때 계약서에서 확인할 것은 16강에, 부적격 당첨과 재당첨 제한은 13강에 있습니다. 법이 바뀌면 이 강을 고쳐 다시 올립니다.
근거 · 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) · 제101조 제2호(벌칙) · 주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) · 별표 3(전매행위 제한기간)