「요즘 울산 분양 시장이 좋다」, 「미분양이 쌓인다」 같은 말은 저마다 한두 가지 숫자만 보고 하는 경우가 많습니다. 이번 강에서는 누구나 볼 수 있는 공개 자료로 울산 분양 시장의 모습을 읽는 방법을 정리합니다. 앞으로 오를지 내릴지를 맞히는 법이 아니라, 지금 어떤 상태인지를 여러 숫자로 확인하는 법입니다.
1. 공급 — 공고가 얼마나 나오나
가장 먼저 볼 것은 청약홈에 올라오는 울산 입주자모집공고의 수입니다. 이 홈페이지가 청약홈에서 모은 기록으로는 최근 1년 동안 울산 공고가 무순위를 포함해 30건 안팎이었습니다. 해마다 차이가 크므로 한 해 숫자만으로 많다, 적다를 말하기는 어렵습니다.
공고 수와 함께 공급 세대수도 봐야 합니다. 1,000세대 단지 하나와 100세대 단지 열 개는 공고 수로는 반대로 보입니다. 이 홈페이지 분양 칸의 카드마다 공급 세대, 3.3㎡당 분양가(공급면적 기준, 37강), 전용면적이 적혀 있습니다.
2. 청약 결과 — 경쟁률과 미달
발표가 난 단지는 카드를 누르면 청약 결과 표가 나옵니다(10강).
- 1순위 해당지역 경쟁률 — 타입마다 따로 나옵니다. 단지 평균 하나보다 타입별 차이가 더 많은 것을 알려 줍니다. 같은 단지에서도 84㎡ A는 수십 대 1이고 다른 타입은 미달일 수 있습니다.
- 당첨가점 — 최저~최고와 평균입니다. 경쟁이 가점으로 어느 선에서 갈렸는지 보여 줍니다.
- 「미달 ○세대」 — 1·2순위 접수를 모두 받고도 남은 세대입니다.
- 일반공급 총 접수 건수 — 공급 세대와 견줘 보면 전체 관심의 크기를 가늠할 수 있습니다.
주의할 점이 있습니다. 경쟁률은 신청 숫자이지 계약 숫자가 아닙니다. 경쟁률이 높았어도 당첨자가 계약을 포기하면 물량이 다시 나옵니다(11강).
3. 다시 나오는 물량 — 무순위·잔여세대
그래서 같은 단지가 다시 공고를 내는지를 함께 봐야 합니다. 이 홈페이지 소식 칸에서 「청약」 단추를 누르면 「무순위·잔여세대 모집공고」가 따로 보입니다(12강). 한 단지가 무순위 공고를 여러 번 낸다면 처음 청약 결과만으로는 보이지 않던 미계약 물량이 있었다는 뜻입니다. 다만 부적격 취소나 불법행위 재공급(38강)처럼 이유가 다른 경우도 있으니 공고 원문의 공급 사유를 확인해야 합니다.
4. 입주 물량 — 언제 얼마나 들어오나
입주예정 칸은 청약이 끝나 공사 중인 단지를 입주 순서대로 모은 표입니다. 구별로 골라 볼 수 있어, 한 구에 같은 시기 입주가 몰리는지 알 수 있습니다.
- 세대수는 청약홈 일반분양 기준이라 재개발 조합원 몫은 빠져 있습니다(20강). 실제 입주 세대는 더 많을 수 있습니다.
- 입주예정월은 공고 기준이라 실제 입주와 다를 수 있습니다.
5. 미분양 통계 — 국토교통부 월간 자료
팔리지 않은 물량 전체는 청약 결과 표 하나로 알 수 없습니다. 국토교통부가 매달 시·도별 미분양 주택 통계를 공개하므로, 울산 숫자가 몇 달째 늘거나 주는지 흐름으로 보는 것이 좋습니다. 시·도 합계 숫자라 단지별 사정까지 담지는 않습니다(19강).
6. 거래 — 실거래가와 분양권
실거래 칸은 국토교통부에 실거래가 공개된 날마다 국민평형(31~35평) · 실속형(21~29평) · 분양권 · 전세를 10개씩 모아 보여 줍니다. 「매매 전체 보기」, 「분양권 보기」, 「전세 보기」로 그날 거래 전체를 볼 수 있고, 해제된 거래는 빠져 있습니다.
- 신고가 표시는 같은 단지·같은 면적의 예전 최고가 이상이라는 뜻입니다. 한 건의 신고가가 시장 전체를 말하지는 않습니다.
- 분양권 거래는 그 단지 분양가와 나란히 놓고 볼 때 뜻이 생깁니다. 같은 타입, 같은 전용면적끼리 맞춰야 합니다(16강·37강).
- 실거래는 계약 뒤 신고를 거쳐 공개되므로 계약일보다 늦게 나타납니다. 표 안의 계약일을 함께 봐야 합니다.
예로 보기 — 한 단지를 여러 숫자로
아래는 설명을 위해 만든 예시입니다. 실제 단지와 관계없습니다.
울산 ○구 D 단지는 1순위 해당지역 경쟁률이 84㎡ A 타입 12 대 1, 59㎡ 타입 미달 8세대였습니다.
1. 경쟁률만 보면 「인기 단지」입니다.
2. 그런데 두 달 뒤 무순위 공고가 두 번 올라왔습니다 → 미달분이나 미계약분이 남았다는 뜻일 수 있습니다. 공고의 공급 사유를 확인합니다.
3. 입주예정 칸을 보니 같은 구에 비슷한 시기 입주 단지가 여럿입니다.
4. 실거래 칸의 분양권 거래는 몇 건 없어 가격을 말하기 어렵습니다.
네 가지를 모아 보면 「타입에 따라 관심이 갈렸고, 같은 구에 입주가 겹친다」 정도가 확인할 수 있는 사실입니다. 이것만으로 값이 오르거나 내린다고 말할 수는 없습니다.
정리 — 숫자 하나로 정해지지 않는다
공고 수, 경쟁률, 미달, 무순위 재공고, 입주 물량, 미분양 통계, 실거래가는 각각 시장의 한 면만 보여 줍니다. 어느 하나의 숫자도 시장을 결정하지 않으므로, 여러 자료를 같은 기간·같은 지역·같은 면적으로 맞춰 함께 읽어야 합니다. 그리고 청약을 결정할 때의 최종 기준은 언제나 청약홈의 입주자모집공고 원문입니다.
여기까지가 청약·분양의 큰 흐름입니다. 이어지는 41강에서는 분양권을 언제부터 팔 수 있는지(전매 제한)를 따로 봅니다. 규칙이 바뀌면 해당 강을 고쳐 다시 올리겠습니다.
근거 · 청약홈(한국부동산원) 입주자모집공고·청약 결과 · 국토교통부 미분양 주택 통계(월간) · 국토교통부 아파트 매매·분양권·전월세 실거래가 · 이 홈페이지 분양·입주예정·소식·실거래 칸