뉴스에 「미분양」, 「할인분양」이라는 말이 나오면 불안해하시는 분도 있고 기회로 보시는 분도 있습니다. 어느 쪽이든 먼저 무엇을 뜻하는 말인지, 그리고 계약할 때 무엇을 봐야 하는지를 알아 두는 것이 좋습니다.
미분양이란
미분양은 입주자모집공고를 내고 청약과 계약을 진행했는데도 주인을 찾지 못하고 남은 세대를 흔히 이르는 말입니다. 법령에 따로 정의된 용어라기보다 시장에서 쓰는 말입니다.
주택은 보통 이런 순서를 거친 뒤 남으면 미분양이 됩니다.
1. 특별공급 · 1순위 · 2순위 청약
2. 당첨자 계약, 계약하지 않은 세대는 예비입주자에게
3. 그래도 남으면 청약홈 무순위 모집(12강)
4. 그래도 남은 잔여세대는 선착순 계약
이 순서는 일반적인 흐름입니다. 선착순 조문에 「무순위를 먼저 거쳐야 한다」는 조건이 적혀 있지는 않아, 단지마다 다를 수 있습니다.
선착순 계약 — 청약과 무엇이 다른가
주택공급에 관한 규칙은 순위에 따라 입주자를 뽑고 남은 주택이 있으면 사업주체가 선착순으로 입주자를 정할 수 있게 하고 있습니다. 이렇게 받은 경우는 청약 당첨과 몇 가지가 다릅니다.
- 당첨자로 보지 않습니다. 규칙의 「당첨자」 정의에서 선착순으로 공급받은 사람은 빠져 있습니다.
- 나중에 청약할 때 무주택 판단 — 선착순으로 직접 공급받은 분양권은 분양권 상태로 가지고 있는 동안 청약 때 주택을 가진 것으로 보지 않습니다. 다만 이렇습니다.
- 그 분양권을 남에게서 산 사람은 이 예외가 적용되지 않습니다.
- 입주해 소유권이전등기를 하면 주택이 되므로 그때부터는 유주택입니다.
- 이것은 청약 규칙의 무주택 판단일 뿐이고, 세금에서 주택 수를 세는 것과는 별개입니다(17강).
- 청약통장이나 가점과 상관없이 계약할 수 있는 경우가 많지만, 구체적인 조건은 그 단지의 공고와 분양사무실 안내로 확인하셔야 합니다.
할인분양이란
미분양이 길어지면 사업주체가 조건을 바꿔 파는 경우가 있습니다. 흔히 보는 방식은 이렇습니다.
- 분양가 자체를 낮춤
- 중도금 무이자, 계약금 비율 낮춤
- 발코니 확장이나 옵션 무상 제공
- 잔금 일부 유예
어떤 방식이든 법으로 정해진 할인이 아니라 사업주체와 계약자 사이의 계약 조건입니다. 그러니 광고 문구보다 공급계약서와 특약에 실제로 적힌 내용이 기준입니다.
기존 계약자와의 형평 문제
먼저 정가에 계약한 사람과 나중에 할인받아 계약한 사람이 같은 단지에 살게 되면, 기존 계약자들이 불만을 제기하는 일이 생깁니다. 기존 계약자에게도 할인을 소급해 주는지, 다른 혜택으로 맞춰 주는지는 사업주체의 결정과 각자의 계약 내용에 따라 다릅니다. 법이 일률적으로 정해 둔 답이 있는 것은 아니므로, 이 글에서는 결과를 단정하지 않겠습니다.
계약 전에 확인할 것
- 할인 조건이 계약서에 적혀 있는가 — 말로만 들은 혜택은 나중에 확인하기 어렵습니다
- 입주금과 납부 시기 — 계약금·중도금·잔금이 원래 공고와 어떻게 달라졌는지
- 해약 조건 — 공급계약서에는 해약 조건을 적게 되어 있습니다
- 중도금 대출 — 은행이 이 단지에 대출을 해 주는지, 조건은 어떤지
- 입주예정일과 분양보증 — 공사 진행 상황과 보증 내용
- 내가 살 집으로 맞는가 — 할인 폭보다 위치·면적·생활 여건이 먼저입니다
예시로 보면
분양가 4억원인 84㎡가 청약 뒤 남아, 몇 달 뒤 발코니 확장 무상 + 중도금 무이자 조건으로 선착순 계약을 받는다고 해 보겠습니다. 이때 확인할 것은 「얼마나 싸졌나」보다 ① 무상 확장과 무이자가 계약서 특약에 적혀 있는지 ② 중도금 무이자의 기간과 한도 ③ 해약할 때 이 혜택을 어떻게 정산하는지입니다. 무주택자라면 선착순으로 직접 받은 분양권은 분양권 상태인 동안 다음 청약의 무주택 판단에서 주택으로 치지 않는다는 점도 알아 두시면 됩니다. 등기 뒤에는 주택이 되고, 세금의 주택 수와는 따로 봐야 합니다.
한쪽으로 치우치지 않기
미분양이 있다고 그 단지가 곧 나쁜 곳이라는 뜻은 아니고, 할인이 있다고 곧 좋은 기회라는 뜻도 아닙니다. 분양 시점의 시장 분위기, 분양가 수준, 공급량이 함께 작용합니다. 서류와 조건을 차분히 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
다음 20강에서는 재개발 단지의 청약에서 조합원 물량과 일반분양이 어떻게 나뉘는지 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호(당첨자) · 제27조 제5항 · 제28조 제10항 제1호(남은 주택의 선착순 공급) · 제53조 제10호(주택소유 여부 판정기준) · 제59조 제3항(주택공급계약서 기재 사항)