1주택자 · 다주택자는 청약할 수 있나

「집이 한 채 있는데 새 아파트 청약을 넣을 수 있나」는 가장 많이 받는 질문 가운데 하나입니다. 결론부터 말하면 울산 같은 비규제지역의 민영 아파트는 집이 있어도 1순위로 청약할 수 있습니다. 다만 가점제와 추첨에서 무주택자와 순서가 달라지고, 국민주택과 대부분의 특별공급은 신청할 수 없습니다.

먼저 — 「집이 있다」는 세대 기준입니다

청약에서 주택 수는 신청자 한 사람이 아니라 세대로 봅니다. 배우자, 같은 등본의 부모·자녀가 가진 집도 함께 셉니다. 분양권도 집으로 봅니다. 반대로 소형·저가 주택 1채, 60세 이상 부모의 집처럼 무주택으로 보는 경우도 있습니다. 내 세대가 몇 주택인지는 5강의 기준으로 먼저 따져 봐야 합니다.

1순위 — 울산은 주택 수를 보지 않습니다

수도권 외 비규제지역의 민영주택 1순위는 가입 6개월 + 예치기준금액, 두 가지뿐입니다. 주택 수 요건이 없으므로 1주택 세대도, 2주택 이상 세대도 1순위가 될 수 있습니다.

규제지역 지정은 바뀔 수 있으므로, 단지가 어디에 해당하는지는 입주자모집공고로 확인해야 합니다.

가점제 — 1주택 세대도 들어가지만

규칙 제28조 제6항은 원래 1주택 세대를 가점제 대상에서 뺍니다. 그런데 울산처럼 구청장·군수가 공고한 비율(40% 이하)로 가점제를 할 때는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함한다는 단서가 붙어 있습니다.

• 다만 무주택기간 점수는 공고일 현재 세대원 모두가 무주택이어야 인정되므로, 집이 있는 세대는 무주택으로 보는 예외에 해당하지 않는 한 이 항목(최대 32점)에서 점수를 받을 수 없습니다(청약홈 기준 일반적으로 0점).
• 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 사람이 있는 세대는 주택 수와 상관없이 가점제에서 빠집니다.
• 2주택 이상 세대가 비규제지역 가점제에 들어가는지는 조문에 따로 적혀 있지 않습니다. 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
• 가점제에서 떨어지면 따로 신청하지 않아도 추첨 대상에 자동으로 들어갑니다.

추첨 — 광역시는 세 단계 순서가 있습니다

울산은 광역시이므로, 추첨 신청자가 추첨 물량보다 많으면 다음 순서로 뽑습니다.

1. 추첨 물량의 75%(소수점 올림)는 무주택세대구성원에게 먼저 공급합니다.
2. 나머지(1단계에서 남은 세대 포함)는 무주택세대구성원과 1주택 세대를 대상으로 추첨합니다.
3. 그러고도 남으면 1순위 전체(2주택 이상 세대 포함)에게 공급합니다.

즉 1주택 세대는 2단계부터, 2주택 이상 세대는 3단계에서야 차례가 옵니다. 85㎡ 초과 타입에 이 순서가 어떻게 적용되는지는 6강에서 본 대로 모집공고로 확인해야 합니다.

당첨되면 기존 집을 팔아야 하나

예전 규칙 제28조 제11항에는 민영주택 일반공급에서 기존 소유 주택의 처분에 관한 조항이 있었지만, 2023년 2월 28일 개정으로 삭제되었습니다. 그때 개정 부칙의 제목도 「기존 소유 주택 처분조건 폐지」입니다. 그래서 현재 제28조에는 일반공급 당첨 뒤 기존 집을 처분하라는 조건이 없습니다. 단지별 계약 조건은 입주자모집공고와 공급계약서로 확인해야 합니다.

국민주택과 특별공급은 무주택이 원칙

• 국민주택은 성년자인 무주택세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급합니다. 집이 있는 세대는 신청 대상이 아닙니다.
• 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 등 특별공급도 대부분 무주택세대구성원 요건이 있습니다(8강).

예를 들어 보면

울산 남구에 사는 42세 이씨는 아내 명의로 전용 84㎡ 아파트 한 채(공시가격 2억5천만원)가 있고, 미혼 자녀 2명과 같은 등본에 있습니다. 통장은 10년 가입, 잔액 300만원입니다.

• 전용 60㎡를 넘는 아파트라 소형·저가 예외에 해당하지 않으므로 1주택 세대입니다.
• 울산의 84㎡ 민영 아파트라면 1순위입니다.
• 가점제에는 들어가지만, 무주택기간 점수는 0점이라 부양가족 3명(20점)과 통장 10년(12점), 아내가 통장이 있으면 배우자 합산 최대 3점이 전부입니다.
• 추첨에서는 75% 무주택 우선 물량에 들어가지 못하고, 2단계부터 무주택자와 함께 추첨합니다.

같은 단지라도 이씨 세대에 집이 두 채였다면 1순위 자격은 그대로지만, 추첨은 3단계에서 남는 세대가 있을 때만 차례가 옵니다.

다음 31강에서는 집 대신 분양권이나 입주권을 가진 사람이 청약할 때 무엇이 달라지는지 살펴보겠습니다.

근거 · 주택공급에 관한 규칙 제2조 제4호·제7의2호 · 제4조 제1항 · 제27조 제1항·제2항 · 제28조 제1항·제2항·제4항·제6항(가점제 제외 대상과 비규제 단서)·제7항·제8항(추첨 물량 무주택 우선)·제9항 · 부칙(국토교통부령 제1196호) 제4조(기존 소유 주택 처분조건 폐지) · 제53조 · 별표1 제1호가목·비고 제1호