아파트 청약은 크게 일반공급과 특별공급으로 나뉩니다. 일반공급은 1순위·2순위와 가점·추첨으로 누구나 경쟁하는 방식이고, 특별공급(특공)은 신혼부부·다자녀 가구처럼 정책적으로 배려할 사람에게 물량 일부를 따로 떼어 먼저 공급하는 방식입니다. 이번 강에서는 울산에서 주로 나오는 민영 아파트를 기준으로 유형별 대상과 물량을 보겠습니다.
공통으로 알아 둘 것
- 무주택세대구성원 — 세대원 전원이 집이 없는 세대의 구성원을 말합니다. 대부분의 특별공급은 이 요건이 기본입니다.
- 평생 한 번 — 특별공급은 원칙적으로 한 차례에 한정해 1세대 1주택 기준으로 공급합니다. 본인이나 세대가 이미 특공으로 당첨된 적이 있으면 다시 신청할 수 없습니다. 다만 2024년 6월 19일 이후 태어난(입양 포함) 자녀가 있으면 다자녀·신혼부부·노부모·신생아 특별공급을 한 번 더 신청할 수 있는 특례가 있습니다. 또 배우자가 혼인 전에 당첨된 이력은 신혼부부·신생아·생애최초 특별공급을 막지 않고, 본인이 혼인 전에 당첨된 이력이 있어도 신혼부부 특별공급은 한 번 신청할 수 있습니다.
- 청약통장 — 민영주택 특공은 통장 가입 6개월이 지나고 예치기준금액을 넣어 둔 상태여야 합니다(일부 기관추천 유형은 예외). 울산 거주자라면 85㎡ 이하 기준 250만 원입니다. 생애최초·노부모 부양은 이와 달리 1순위 요건 자체를 갖춰야 하므로, 시·도지사가 1순위 가입기간을 늘려 공고하면 그 기간을 따릅니다.
- 부부 동시 당첨 — 부부가 같은 날 발표하는 특공에 각각 당첨되면 청약 접수가 빠른 사람의 당첨만 인정됩니다.
유형별 대상과 물량 (민영주택)
| 유형 | 물량 (건설량 기준) | 핵심 대상 |
|---|---|---|
| 기관추천 | 10% 범위 (시·도지사 승인 시 수도권 외 20%) | 국가유공자·보훈대상자·의사상자 등, 관계기관이 추천 |
| 다자녀가구 | 10% 범위 (승인권자 인정 시 15%) | 미성년 자녀 2명 이상 무주택세대구성원 |
| 신혼부부 | 15% 범위에서 국토교통부 고시 비율 | 혼인 7년 이내 무주택세대구성원 |
| 생애최초 | 공공택지 17%, 그 외 택지 7% 범위 | 세대 전원이 집을 가진 적 없는 사람 |
| 노부모 부양 | 3% 범위 | 65세 이상 부모를 3년 이상 부양하는 세대주 |
신혼부부·생애최초·기관추천(제36조)은 85㎡ 이하 주택이 대상입니다.
입주자모집승인권자(울산은 구청장·군수)는 다자녀·신혼부부·생애최초·노부모 비율을 전체 건설량의 10%포인트 범위 안에서 늘리거나 줄일 수 있습니다. 각 유형은 최소 3% 이상이어야 하고, 합계는 조정 전보다 커질 수 없습니다. 그래서 실제 세대수는 단지마다 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
유형별로 조금 더
기관추천 — 국가보훈부 등 관계기관의 장이 정한 우선순위 기준에 따라 공급합니다. 추천 절차와 대상 범위는 해당 기관과 모집공고로 확인해야 합니다. 수도권 외 지역에는 수도권에서 옮겨 오는 학교·공장·기업·연구소 종사자를 위한 특별공급(제39조)도 따로 있습니다.
다자녀가구 — 공고일 현재 미성년 자녀가 두 명 이상이어야 하며, 태아·입양 자녀도 포함될 수 있습니다. 경쟁이 있을 때의 배점 기준은 국토교통부장관이 따로 정하므로 모집공고의 배점표를 확인해야 합니다.
신혼부부 — 요건은 ① 혼인신고일 기준 혼인 7년 이내 ② 무주택세대구성원 ③ 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140%(맞벌이 160%) 이하, 또는 이를 넘더라도 부동산 가액이 기준 이하인 경우입니다.
- 혼인 기간 중 자녀가 있으면(임신·입양 포함) 1순위, 없으면 2순위입니다.
- 같은 순위에서 경쟁하면 해당지역 거주자 → 자녀 수가 많은 사람 → 추첨 순입니다.
- 물량의 50%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하, 20%는 140%(맞벌이 160%) 이하, 나머지는 요건을 갖춘 사람 전체에게 추첨으로 공급합니다.
생애최초 — 세대에 속한 모든 사람이 과거에 집을 가진 적이 없어야 합니다. 다만 배우자가 혼인신고 전에 집을 가졌던 사실이나 당첨 이력은 따지지 않습니다(제55조의3①2호). 1순위 무주택세대구성원이고, 5년 이상 소득세를 낸 근로자·자영업자여야 하며, 소득은 160% 이하(초과 시 부동산 가액 기준)입니다. 결혼했거나 자녀가 있는 사람이 기본 대상이고, 1인 가구 등은 전용 60㎡ 이하만 신청할 수 있습니다. 당첨자는 추첨으로 정하고, 물량의 50%는 소득 130% 이하, 20%는 160% 이하에게 먼저 배정합니다. 혼인·자녀 없이 신청한 1인 가구 등은 이 두 구간에서 빠지고 나머지 물량에서만 추첨합니다.
노부모 부양 — 65세 이상 직계존속(배우자의 부모 포함)을 같은 등본에 3년 이상 계속 올려 부양하는 세대주로서 1순위여야 합니다. 부양받는 부모의 배우자도 무주택이어야 합니다. 민영주택은 경쟁 시 가점제로 뽑고, 이때는 배우자 통장 점수 합산이 되지 않습니다.
신생아 — 이 밖에 공고일 현재 2세 미만 자녀가 있는 가구를 위한 신생아 특별공급(85㎡ 이하 민영주택 10% 범위)도 규칙에 있습니다. 실제 배정 여부와 세대수는 모집공고를 봐야 합니다.
소득 기준 금액(원 단위)과 부동산 가액 기준은 해마다 바뀌므로 입주자모집공고에 적힌 표로 확인해야 합니다.
한 단지로 계산해 보기
울산의 민간택지에서 전용 84㎡만 500세대를 공급한다고 하고, 각 유형 상한 비율대로 잡아 보겠습니다.
- 기관추천 10% → 50세대
- 다자녀 10% → 50세대
- 신혼부부 15% 이내 → 최대 75세대
- 생애최초 7% → 35세대
- 노부모 3% → 15세대
- 신생아 10% → 50세대
모두 더하면 최대 275세대, 나머지 225세대 안팎이 일반공급이 됩니다. 실제로는 고시 비율과 구청장 조정에 따라 달라집니다.
특공에서 신청이 모자라 남은 세대는 다른 특공 유형에서 떨어진 신청자를 대상으로 추첨하고, 그래도 남으면 일반공급으로 넘어갑니다.
국민주택은 이렇게 다릅니다
LH 등이 짓는 국민주택은 신혼부부 20%, 생애최초 20%(저축액 600만 원 이상 요건), 신생아 15%, 국가유공자 등 5% 범위처럼 물량과 요건이 따로 정해져 있습니다.
다음 9강에서는 이런 내용이 모두 담긴 입주자모집공고를 처음부터 끝까지 읽는 법을 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제25조제1항·제7항·제8항(공급방법·특공 잔여물량) · 제35조의3(신생아) · 제36조(85㎡ 이하 민영주택 특별공급) · 제39조(비수도권 이전기관) · 제40조(다자녀) · 제41조(신혼부부) · 제43조(생애최초) · 제45조(국가유공자, 국민주택) · 제46조(노부모 부양) · 제48조(특공 통장 요건) · 제49조(비율 조정) · 제49조의2(기관추천 특별공급) · 제55조(특별공급 횟수 제한) · 제55조의2(부부 동시 당첨) · 제55조의3(출산 가구 특례) · 별표1 비고 제2호 · 별표2