당첨자 발표가 끝나면 공급계약을 맺습니다. 계약서에 서명하고 계약금을 내는 순간부터 분양가와 입주 날짜, 해약 조건이 모두 서로를 묶습니다. 이번 강에서는 규칙이 계약서에 꼭 넣으라고 정한 내용, 계약을 포기하거나 해지할 때 생기는 일, 계약이 취소되는 경우를 정리합니다.
공급계약은 언제, 누구와 하나
- 사업주체는 전산 검색과 서류 확인을 거친 정당한 당첨자와 계약해야 합니다.
- 계약 기간은 당첨자·예비입주자 발표 공고일부터 11일이 지난 뒤, 3일 이상으로 정합니다(1강). 정확한 날짜는 입주자모집공고에 적혀 있습니다.
- 계약 전에 부적격 통보를 받으면 7일 이상의 소명 기간이 주어지고, 소명하지 못하면 입주자 선정에서 빠지거나 공급계약이 취소됩니다(13강).
계약서에 반드시 들어가는 것
「주택공급계약서」에는 규칙 제59조에 따라 아래 내용이 들어가야 합니다. 분양권을 사서 계약을 넘겨받은 사람(16강)에게도 같은 계약서가 적용됩니다.
| 항목 | 무엇을 보나 |
|---|---|
| 입주예정일 · 실제 입주 가능일 통보 | 언제 들어가는지, 날짜를 어떻게 알려 주는지 |
| 전매행위 제한기간 | 계약자별로 분양권을 언제부터 팔 수 있는지 |
| 분양보증 내용 | 보증약관, 보증이 되지 않는 부분 |
| 면적 | 주거전용·주거공용·그 밖의 공용면적, 대지면적 |
| 입주금과 납부 시기 | 계약금·중도금·잔금 금액과 날짜(15강) |
| 연체료 · 지체상금 | 내가 늦을 때, 회사가 늦을 때 계산법 |
| 하자담보책임 | 하자 보수 기간과 범위 |
| 해약조건 | 어떤 경우에 해약되고, 돈을 어떻게 정리하는지 |
| 계약취소 사항 | 이중당첨·부적격 당첨, 국민주택채권 매입의무 위반 |
기존 집을 판다는 조건으로 받는 특별공급이라면, 처분 서류를 내지 않으면 입주할 수 없고 소유권이전등기 전까지 처분하지 않으면 계약이 취소될 수 있다는 내용도 들어갑니다.
분양보증을 받은 단지라면 사업주체는 보증 내용을 설명하고 서명이나 기명날인으로 확인을 받아야 합니다. 그냥 넘기지 말고 설명을 듣고 서명해야 합니다.
계약 전에 확인할 것
1. 계약서와 모집공고가 같은지 — 분양가, 납부 일정, 입주예정일을 공고와 한 줄씩 맞춰 봐야 합니다.
2. 해약조건 — 해약 사유와 위약금은 법에 정해진 숫자가 아니라 계약서 조항에 따릅니다. 비율과 계산법을 계약 전에 읽어야 합니다.
3. 연체료율 — 연체료는 계약할 때 정한 금융기관 연체금리 범위 안에서만 받을 수 있습니다. 적용 금리가 적혀 있는지 확인해야 합니다.
4. 전매 제한기간 — 울산 도시지역 민간택지 단지는 6개월입니다(13강). 도시지역이 아닌 곳의 민간택지 단지는 이 6개월 제한이 없습니다. 계약서에 적힌 기간을 확인해야 합니다.
계약을 포기하면 — 당첨은 남는다
당첨된 뒤 계약하지 않거나(미계약), 계약하고 나서 해약해도 당첨 사실은 지워지지 않습니다(11강).
- 청약통장 — 통장을 써서 입주자로 뽑히면 그 통장으로 다른 주택에 다시 신청할 수 없습니다. 대표적인 예외는 부적격으로 당첨이 취소된 경우입니다(부부 동시 당첨으로 무효가 된 경우 등은 28강 참고).
- 당첨자 명단 — 청약업무 기관(청약홈)이 당첨자 명단을 영구적으로 전산관리합니다. 세대 전원이 취학·질병요양·근무·생업 사정으로 다른 지역으로 옮겼거나 해외로 이주해 계약하지 못한 경우처럼, 규칙이 정한 사유를 서류로 증명할 때만 명단에서 빠집니다.
- 재당첨 제한 — 투기과열지구·청약과열지역이 아닌 곳의 민영주택은 재당첨 검색 대상에서 빠집니다. 다만 국민주택이나 규제지역 단지는 공고를 따로 확인해야 합니다.
회사가 늦으면 — 지체상금
사업주체가 모집공고에 적은 입주예정일까지 입주시키지 못하면, 실제 입주 시작일 전까지 낸 입주금에 대해 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 줘야 합니다. 입주할 때 돈으로 주거나, 잔금에서 그만큼 빼 줍니다.
내가 중도금·잔금을 늦게 낼 때 물리는 연체료와 같은 비율을 회사에도 적용하는 구조입니다. 또 사업주체는 실제 입주 가능일 2개월 전에 입주예정월, 1개월 전에 입주 가능일을 알려야 하고, 입주지정기간은 60일 이상(500세대 미만은 45일 이상)이어야 합니다(18강).
불법 전매·공급질서 교란이면 — 계약 취소
- 공급질서 교란 — 입주자로 선정될 지위나 청약통장을 사고팔거나, 그 알선·광고를 하거나, 거짓·부정한 방법으로 공급받으면 국토교통부장관이나 사업주체는 신청 지위를 무효로 하거나 이미 맺은 공급계약을 취소해야 합니다. 위반자는 10년 범위에서 입주자격이 제한될 수 있습니다.
- 사정을 모르고 산 매수인이 교란 행위와 관련 없음을 소명하면 계약을 취소하지 않습니다. 취소하려면 사업주체가 미리 알려야 합니다.
- 전매 제한 위반 — 전매제한기간 안에 분양권을 팔면, 사업주체가 매수인에게 매입비용을 지급한 날 그 지위를 사업주체가 가져갑니다. 위반자는 역시 10년 범위에서 입주자격이 제한될 수 있습니다.
예로 보기
울산의 한 단지에 1순위로 당첨된 A 씨가 있습니다. 분양가 5억 원, 모집공고의 계약금은 10%(가정)입니다.
1. 계약하지 않은 경우 — 계약금을 내지 않았으니 돈이 나가지는 않습니다. 그러나 10년 넘게 부은 통장은 다시 쓸 수 없고, 당첨 기록은 청약홈에 남습니다.
2. 계약 후 해약한 경우 — 5,000만 원을 낸 뒤 해약하면 얼마를 돌려받는지는 계약서의 해약조건이 정합니다. 통장과 당첨 기록은 1번과 같습니다.
3. 입주가 늦어진 경우 — 입주예정일이 2028년 3월인데 5월에야 입주가 시작됐다면, 그때까지 낸 계약금·중도금에 계약서의 연체료율을 적용한 지체상금을 받거나 잔금에서 뺍니다.
4. 부적격 취소인 경우 — 소명하지 못해 계약이 취소되면 울산에서는 6개월 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없지만, 통장은 다시 쓸 수 있습니다.
이렇게 계약을 포기하는 비용이 크기 때문에, 청약 전에 자금 계획(15강)과 계약서 조건까지 따져 본 뒤 신청해야 합니다. 계약서 원본과 입주자모집공고를 반드시 함께 확인해야 합니다.
다음 24강에서는 이 홈페이지에서 울산 청약 일정과 결과, 입주예정 단지를 찾아보는 방법을 정리하겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제7조(통장 사용) · 제57조 제3항·제4항·제7항·제8항(당첨자 명단관리) · 제58조(부적격 당첨자) · 제59조(공급계약·계약서 필수 내용) · 제60조(입주금) · 제60조의2(입주예정일 통보·입주지정기간) · 제61조(연체료·지체상금) · 주택법 제64조(전매행위 제한) · 제65조(공급질서 교란 금지)