민영 아파트 1순위에서 신청자가 공급 세대수보다 많으면, 누구를 당첨자로 할지 정하는 방법이 두 가지 있습니다. 점수가 높은 순으로 뽑는 가점제와 제비뽑기로 뽑는 추첨제입니다. 이번 강에서는 한 단지 안에서 몇 세대를 점수로, 몇 세대를 추첨으로 뽑는지 살펴보겠습니다.
먼저 용어부터
- 가점제 — 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간 세 가지를 점수로 매겨(최고 84점) 점수가 높은 순서로 당첨자를 정하는 방법입니다. 점수 계산은 다음 7강에서 자세히 봅니다.
- 추첨제 — 자격만 갖추면 점수와 상관없이 추첨으로 당첨자를 정하는 방법입니다.
- 전용면적 — 방·거실·주방·화장실처럼 그 집만 쓰는 면적입니다. 흔히 말하는 「84㎡」 「59㎡」가 전용면적입니다. 가점제 비율은 이 면적을 기준으로 나뉩니다.
- 규제지역 — 이 글에서는 투기과열지구와 조정대상지역(규칙에서는 「청약과열지역」이라고 부릅니다)을 말합니다. 2026년 9월 현재 울산은 둘 다 아닌 비규제지역입니다.
울산 같은 비규제지역의 비율
주택공급에 관한 규칙 제28조는 면적과 지역에 따라 가점제 비율을 다르게 정해 두었습니다.
| 전용면적 | 울산(비규제지역) | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% 이하에서 구청장·군수가 정해 공고 | 가점 40% | 가점 40% |
| 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 40% 이하에서 구청장·군수가 정해 공고 | 가점 70% | 가점 70% |
| 85㎡ 초과 | 전부 추첨 | 가점 80% | 가점 50% |
여기서 꼭 알아 둘 점이 있습니다.
- 비규제지역의 85㎡ 이하는 비율이 법에 딱 정해져 있지 않습니다. 40%를 넘지 않는 범위에서 시장·군수·구청장이 따로 정해 공고한 경우에만 가점제를 적용합니다. 그래서 같은 울산이라도 단지마다 입주자모집공고에 적힌 비율을 확인해야 합니다.
- 비규제지역의 85㎡ 초과는 가점제 없이 추첨으로만 뽑습니다.
- 가점제 세대수를 계산할 때 소수점 이하는 올림합니다.
한 단지로 계산해 보기
울산의 어느 단지가 전용 84㎡ 일반공급 1순위 물량 100세대를 내놓았고, 모집공고에 가점제 비율이 40%로 적혀 있다고 해 보겠습니다.
1. 40세대는 가점이 높은 순으로 먼저 뽑습니다.
2. 나머지 60세대는 추첨으로 뽑습니다. 가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨 대상에 자동으로 들어갑니다.
3. 울산은 광역시라서 추첨에도 순서가 있습니다. 추첨 신청자가 세대수보다 많으면 추첨 물량의 75%(60세대의 75%, 45세대)를 무주택 세대의 구성원에게 먼저 추첨으로 공급합니다.
4. 남은 15세대(와 3단계에서 남은 세대)는 무주택자와 1주택 세대를 대상으로 추첨합니다.
5. 그러고도 남으면 1순위 신청자 전체를 대상으로 공급합니다.
같은 단지에 전용 102㎡가 있다면 그 타입은 가점제 없이 추첨으로 뽑습니다. 이때 3~5단계의 무주택 우선 순서가 어떻게 적용되는지는 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
가점제에 누가 들어가나
규제지역에서는 1주택 세대나 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 사람이 있는 세대는 가점제 대상에서 빠지고 추첨에만 들어갑니다.
비규제지역(울산)에서 구청장·군수가 공고한 비율로 가점제를 할 때는, 1주택 세대에 속한 사람도 가점제 대상에 포함됩니다. 다만 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 여전히 빠집니다. 또 무주택기간 점수는 공고일 현재 세대원 모두가 무주택이어야 인정되므로, 집이 있는 세대는 이 항목 점수를 받을 수 없습니다(청약홈 계산상 0점).
점수가 같으면, 그리고 2순위는
- 가점이 같으면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 먼저입니다. 가입기간까지 같으면 추첨합니다.
- 2순위에서 경쟁이 있으면 가점 없이 추첨으로 뽑습니다.
- 당첨자가 정해진 뒤 동·호수는 모두 추첨으로 배정합니다. 가점이 높다고 좋은 층을 고르는 것은 아닙니다.
- 예외로, 5층 이상 주택에서 당첨자나 세대원이 65세 이상 · 장애인 · 미성년 자녀 3명 이상에 해당하고 최하층을 원하면 최하층을 먼저 배정합니다(최하층 분양가가 바로 위층보다 비싸면 제외).
국민주택은 방식이 다릅니다
LH 등이 짓는 국민주택은 가점제를 쓰지 않습니다. 1순위 안에서 경쟁이 있으면 40㎡ 초과는 저축총액이 많은 순, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순으로 뽑고, 이때 3년 이상 무주택인 세대구성원이 먼저입니다. 이 공부방은 울산에서 주로 나오는 민영 아파트를 중심으로 설명합니다.
다음 7강에서는 가점제의 점수, 84점 만점이 어떻게 나오는지 한 항목씩 계산해 보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제2조제8호(가점제) · 제25조제2항(동·호수 추첨) · 제51조(최하층 우선배정) · 제27조제2항(국민주택 순차) · 제28조제2항·제4항(가점제 비율)·제6항(가점제 제외 대상)·제7항(동점 처리)·제8항(추첨 물량 무주택 우선)·제9항(2순위 추첨) · 별표1