분양 광고에는 「3.3㎡당 ○○만 원」이라는 숫자가 크게 나옵니다. 그런데 실제로 내야 할 돈은 이 숫자만으로 알 수 없습니다. 분양가 자체, 발코니 확장비, 선택 옵션이 따로 있고, 3.3㎡당 가격은 어떤 면적으로 나눴느냐에 따라 달라지기 때문입니다. 이번 강에서는 분양가를 이루는 것들을 차례로 보겠습니다.
분양가는 어디에 나오나
입주자모집공고에는 분양가격과 계약금·중도금·잔금의 납부 시기와 방법을 반드시 적어야 합니다. 공고의 「공급금액」 표를 보면 보통 한 세대 가격을 대지비(땅값 몫)와 건축비(건물 몫)로 나눠 적고, 둘을 더한 금액이 분양가입니다.
주택형이 같아도 동·층·향(방향)에 따라 금액이 다르게 적힌 경우가 많습니다. 저층이나 최상층, 조망이나 향이 불리한 호수는 기준층보다 낮게 매기는 식입니다. 이 차이는 법이 정하는 것이 아니라 사업주체가 정하므로, 내가 청약하는 동·호수 구간의 금액을 표에서 직접 찾아야 합니다.
면적부터 정확히 — 전용면적과 공급면적
- 주거전용면적 — 현관문 안쪽, 세대가 혼자 쓰는 면적입니다. 공고에서 「84㎡형」처럼 부르는 기준이 이것입니다.
- 주거공용면적 — 계단, 복도, 현관 등 지상층에서 여러 세대가 함께 쓰는 면적입니다.
- 그 밖의 공용면적 — 지하층, 관리사무소, 경로당 등 주거공용면적을 뺀 공용면적입니다.
- 공급면적 — 흔히 전용면적과 주거공용면적을 더한 면적을 말합니다.
규칙은 모집공고에 세대별 면적을 주거전용면적으로 표시하고, 공용면적은 따로 표시할 수 있게 정하고 있습니다. 공급계약서에도 전용·주거공용·그 밖의 공용면적을 나눠 적어야 합니다.
3.3㎡당 가격 계산법
3.3㎡당 가격 = 분양가 ÷ (공급면적 ÷ 3.3058)
3.3058㎡가 옛 단위 1평입니다. 광고에 나오는 3.3㎡당 가격은 대개 공급면적 기준이지만, 기사나 자료에 따라 전용면적으로 나누기도 하므로 어느 면적 기준인지 먼저 확인해야 합니다.
예시로 계산해 보기
아래는 설명을 위해 만든 예시 숫자입니다. 실제 단지와 관계없습니다.
| 항목 | 예시 |
|---|---|
| 주거전용면적 | 84㎡ |
| 주거공용면적 | 31.7㎡ |
| 공급면적 | 115.7㎡ (약 35평) |
| 대지비 | 1억 4,000만 원 |
| 건축비 | 3억 5,000만 원 |
| 분양가 | 4억 9,000만 원 |
| 발코니 확장비 (별도 계약) | 1,500만 원 |
- 공급면적 기준: 4억 9,000만 원 ÷ 35 = 3.3㎡당 약 1,400만 원
- 전용면적 기준: 4억 9,000만 원 ÷ (84 ÷ 3.3058 ≒ 25.4) = 3.3㎡당 약 1,928만 원
- 발코니 확장비까지 넣으면(공급면적 기준): 5억 400만 원 ÷ 35 = 3.3㎡당 약 1,440만 원
같은 집인데 기준에 따라 500만 원 넘게 차이가 납니다. 다른 단지와 비교할 때는 같은 기준끼리 비교하고, 확장비와 옵션을 넣었는지도 맞춰 봐야 합니다.
발코니 확장은 따로 계약한다
발코니 확장은 분양가에 들어 있지 않고, 보통 분양 계약과 별도 계약으로 맺습니다. 확장비와 납부 일정도 따로 정해지므로 모집공고와 확장 계약서를 함께 봐야 합니다.
- 견본주택에서 발코니를 거실 등으로 확장해 꾸몄다면, 일반인이 알 수 있도록 발코니 부분을 표시해야 합니다. 견본주택의 넓은 거실이 기본형인지 확장형인지 이 표시로 구분할 수 있습니다.
- 분양가상한제 적용주택은 분양가심사위원회가 분양가격과 함께 발코니 확장비용이 적정한지 심의합니다. 민간택지의 분양가상한제는 투기과열지구 가운데 지정된 지역에 적용되므로, 2026년 9월 현재 비규제지역인 울산의 민간택지 단지는 대개 해당하지 않습니다. 적용 여부는 모집공고에 나옵니다.
옵션 — 기본선택품목과 추가선택품목
- 기본선택품목 — 원래 분양가에 들어가는 품목 가운데 선택할 수 있게 한 것입니다. 해당하면 모집공고에 품목의 종류와, 그 품목을 뺀 분양가격을 적습니다.
- 추가선택품목 — 시스템에어컨, 가전, 붙박이 가구처럼 돈을 더 내고 고르는 품목입니다. 모집공고에 품목별로 나눠 비용을 적어야 하고, 둘 이상을 묶어서 한꺼번에 고르게 해서는 안 됩니다.
계약 전에 확인할 것
- 내가 청약한 동·층 구간의 분양가
- 3.3㎡당 가격이 어느 면적 기준인지
- 발코니 확장비와 납부 일정
- 원하는 옵션의 품목별 가격과 납부 시기
다음 15강에서는 분양가를 계약금·중도금·잔금으로 어떻게 나눠 내는지, 중도금 대출은 어떻게 이뤄지는지 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제2조 제5호(주택공급면적) · 제21조 제3항 제8호·제11호~제14호, 제5항(모집공고 기재 사항, 전용·공용면적 표시) · 제22조 제3항(견본주택 발코니 표시) · 제59조 제3항 제3호(계약서 면적 표시) · 주택법 시행령 제61조 제1항(분양가상한제 적용 지역) · 제63조 제1호(분양가심사위원회)