오피스텔과 도시형생활주택은 겉보기에 아파트와 비슷하지만, 적용되는 법이 다릅니다. 오피스텔은 법률상 주택이 아니고, 도시형생활주택은 주택이지만 청약 규칙의 상당 부분이 빠져 있습니다. 그래서 청약통장·순위·가점 같은 아파트 청약의 공식이 그대로 통하지 않습니다.
먼저 용어부터
- 주택 — 세대 구성원이 오랫동안 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물과 그 부속토지입니다(주택법 제2조제1호).
- 준주택 — 주택은 아니지만 주거시설로 이용할 수 있는 건축물입니다. 시행령은 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 그리고 오피스텔을 준주택으로 정합니다.
- 도시형생활주택 — 300세대 미만의 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택으로, 도시지역에 짓는 주택입니다. 이름 그대로 「주택」입니다.
1. 오피스텔 — 건축물분양법으로 분양합니다
오피스텔은 주택이 아니므로 「주택공급에 관한 규칙」이 아니라 「건축물의 분양에 관한 법률」(건축물분양법)에 따라 분양합니다. 이 법은 건축허가를 받아 짓는 건물을 사용승인 전에 분양할 때 적용되고, 대상 규모는 다음과 같습니다.
| 대상 | 규모 |
|---|---|
| 분양 부분 바닥면적 합계 | 3천㎡ 이상 |
| 오피스텔 | 30실 이상 |
| 생활숙박시설 | 30실 이상 또는 영업장 면적이 연면적의 3분의 1 이상 |
분양 절차
1. 분양 시기 — 신탁계약·대리사무계약을 맺거나 분양보증을 받았으면 착공신고 후, 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증까지 받았으면 골조공사 3분의 2 이상 완료 후에 분양할 수 있습니다.
2. 분양신고 — 허가권자(시·군·구)에 신고하고, 허가권자는 접수일부터 5일 이내에 수리 여부를 정합니다.
3. 분양 광고 — 최초 청약 접수일 5일 전까지 일간신문에 1회 이상 냅니다. 100실 미만 오피스텔은 시·군·구 홈페이지 게시로 대신할 수 있습니다. 광고에는 분양가격, 준공·입주 예정일, 전매 제한 사항 등이 들어가야 합니다.
4. 공개모집과 공개추첨 — 분양받을 사람을 공개모집하고, 신청자 중 공개추첨으로 정합니다. 300실 이상 오피스텔·생활숙박시설은 인터넷으로 공개모집해야 하며, 국토교통부장관이 지정한 기관이 접수와 선정을 대행합니다. 공개모집은 하루 8시간 이상 받아야 합니다.
청약통장이 필요한가 — 건축물분양법과 시행령에는 청약통장 가입이나 순위·가점에 관한 규정이 없습니다. 선정 방법은 추첨입니다. 신청 자격과 방법은 해당 분양 광고로 확인해야 합니다.
분양대금 — 계약금은 분양대금의 20% 이내, 중도금은 70% 이내입니다. 다만 연대보증을 받아 골조공사 3분의 2 이후에 분양하는 경우에는 사업자가 계약금·중도금·잔금 비율을 따로 정할 수 있습니다. 첫 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받을 수 있습니다.
울산에서 달라지는 점
- 거주자 우선 분양과 100실 이상 오피스텔의 전매 제한 기간은 투기과열지구·조정대상지역에서만 적용됩니다. 2026년 9월 비규제지역인 울산은 해당하지 않습니다.
- 그 밖의 건축물이라도 분양계약을 맺었다면, 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다.
무주택 판정은 — 오피스텔은 주택법상 주택이 아니라 준주택이고, 주택공급규칙(제53조)은 주택을 가졌는지로 판정합니다. 그래서 청약의 주택 소유 판정에서는 오피스텔을 일반적으로 주택으로 세지 않습니다. 양도세·취득세 같은 세금의 주택 수는 다른 법을 따르므로 별개입니다. 애매한 경우는 해당 입주자모집공고와 청약홈으로 확인해야 합니다.
생활숙박시설은 성격이 또 다릅니다. 분양 광고에 숙박업 신고 의무가 있다는 것, 그리고 단독주택·공동주택·오피스텔로 용도변경한 경우에만 주거용으로 쓸 수 있다는 것을 적도록 되어 있습니다.
2. 도시형생활주택 — 주택이지만 청약 규칙은 일부만
시행령이 정한 종류는 세 가지입니다.
| 종류 | 내용 |
|---|---|
| 아파트형 주택 | 세대별로 욕실과 부엌을 갖추고, 지하층에는 세대를 두지 않는 아파트 |
| 단지형 연립주택 | 연립주택. 건축위원회 심의를 받으면 5개층(제1종 전용·일반주거지역) 또는 6개층까지 |
| 단지형 다세대주택 | 다세대주택. 층수 특례는 연립주택과 같음 |
한 건물에 단지형 연립·다세대와 아파트형 주택을 함께 지을 수는 없습니다.
청약 규칙은 어디까지 적용되나 — 공동주택을 30세대 이상 지으면 사업계획승인 대상이 됩니다(요건을 갖춘 단지형 연립·다세대는 50세대). 이렇게 공급되는 도시형생활주택에도 주택공급규칙이 적용되지만, 규칙 제3조제2항제9호가 적용 조문을 제한합니다.
- 적용되는 것 — 입주자모집 시기·조건과 요건 특례(제15조·제16조·제18조), 공개모집(제19조제1항), 모집 승인·공고(제20조·제21조), 견본주택(제22조), 임대사업자 우선공급(제32조제1항), 공급계약(제59조)
- 목록에 없는 것 — 공급대상·거주요건(제4조), 청약통장 가입의무(제11조), 일반공급 순위(제27조·제28조), 특별공급, 재당첨 제한(제54조) 등
즉 규칙상으로는 순위·가점·특별공급 없이 공개모집으로 공급됩니다. 실제 신청 자격과 방법은 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
참고 — 개정 예정 — 2026년 9월 8일 공포된 주택법 개정으로, 준주거·상업·공업지역에 짓는 도시형생활주택은 기준이 500세대 미만으로 넓어집니다(일정한 시설에서 500m 안이면 500~700세대 사이에서 시·도 조례로 정할 수 있습니다). 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행되고, 그 뒤 사업계획승인이나 건축허가를 받는 경우부터 적용되며, 2030년 12월 31일까지 효력을 가집니다.
도시형생활주택을 가지고 있으면 유주택인가
도시형생활주택은 주택이므로 원칙적으로 주택 소유입니다. 다만 규칙 제53조제9호는 세대가 1호 또는 1세대만 가진 경우, 전용 85㎡ 이하이고 가격이 3억원(수도권 5억원) 이하이면 무주택으로 본다고 정합니다. 가격은 주택공시가격, 분양권은 공급계약서의 공급가격으로 봅니다. 공공임대주택을 공급할 때는 이 호를 적용하지 않습니다.
예시로 보면
울산 도시지역에 두 건물이 분양한다고 해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다).
- 오피스텔 250실 — 30실 이상이라 건축물분양법 대상입니다. 분양신고, 일간신문 광고, 공개모집, 공개추첨을 거칩니다. 300실 미만이라 인터넷 공개모집 의무는 없습니다. 울산은 비규제지역이라 거주자 우선 분양과 전매 제한 기간은 없지만, 사용승인 전에 2명 이상에게 전매할 수는 없습니다.
- 아파트형 도시형생활주택 120세대 — 주택공급규칙 중 공개모집·공고·공급계약 조문만 적용됩니다. 청약통장이 없어도 신청할 수 있는지는 모집공고로 확인해야 합니다.
- 나중에 B씨 세대가 이 도시형생활주택 전용 49㎡(공시가격 2억원) 한 채만 가진 채 울산 민영 아파트에 청약한다면, 제53조제9호 요건에 해당해 무주택으로 볼 수 있습니다. 적용 여부는 청약 유형별로 모집공고에서 다시 확인해야 합니다.
다음 22강에서는 공공분양과 신혼희망타운, 곧 국민주택의 순위와 당첨자 선정, 특별공급을 살펴보겠습니다.
근거 · 주택법 제2조제1호·제4호·제6호·제20호 · 부칙(법률 제21902호) 제1조~제3조 · 주택법 시행령 제4조(준주택) · 제10조(도시형 생활주택) · 제27조제1항(사업계획승인 대상) · 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 · 제4조 · 제5조 · 제6조 · 제6조의2 · 제6조의3 · 같은 법 시행령 제2조 · 제7조제3항 · 제7조의2 · 제8조 · 제9조의3 · 제11조 · 주택공급에 관한 규칙 제3조제1항·제2항제9호 · 제53조제9호 · 별표1 제1호가목2)