청약에 당첨되고 몇 년이 지나면 드디어 입주입니다. 입주는 이삿짐만 옮기는 날이 아니라 통보 → 사전점검 → 잔금 → 열쇠 → 등기로 이어지는 과정입니다. 순서대로 보겠습니다.
1. 입주 날짜는 이렇게 알려 줍니다
입주자모집공고와 공급계약서에는 입주예정일이 적혀 있습니다. 보통 「2029년 3월 예정」처럼 달 단위입니다. 실제로 들어갈 수 있는 날은 공사가 끝나 가면서 정해지는데, 주택공급에 관한 규칙은 사업주체가 계약자에게 이렇게 알리도록 정합니다.
- 실제 입주가 가능한 날의 2개월 전 — 입주예정월 통보
- 실제 입주가 가능한 날의 1개월 전 — 실제 입주 가능일 통보
2. 입주지정기간 — 이 기간 안에 들어가면 됩니다
입주지정기간은 사업주체가 정한 「이 기간 안에 잔금을 치르고 입주하라」는 기간입니다. 모두가 같은 날 이사할 수 없으니 넉넉히 둡니다.
- 입주가 가능한 날부터 60일 이상
- 500세대 미만 단지는 45일 이상으로 할 수 있습니다
입주지정기간이 끝나도록 잔금을 내지 않으면, 계약서에서 정한 연체료가 붙을 수 있습니다. 거꾸로 사업주체가 모집공고의 입주예정일까지 입주시키지 못하면, 계약자가 그전에 낸 입주금에 대해 지체상금을 지급하거나 잔금에서 빼 주어야 합니다.
3. 사전점검 — 법에서는 「사전방문」
입주 전에 내 집을 미리 둘러보는 것을 흔히 사전점검이라고 하고, 주택법에서는 사전방문이라고 부릅니다. 사업주체는 사용검사(준공 검사) 전에 입주예정자가 집을 방문해 공사 상태를 점검할 수 있게 해야 합니다.
하자를 발견하면
1. 사전방문 때 하자를 적어 사업주체에 보수 요청을 합니다.
2. 사업주체는 보수 계획(조치계획)을 세워, 사전방문 기간이 끝난 날부터 7일 안에 사용검사권자(보통 시·구청)에 내고 입주예정자에게도 문서로 알립니다.
3. 보수는 원칙적으로 전유부분(내 집 안)은 인도하기 전, 공용부분은 사용검사 전까지 마쳐야 합니다.
4. 균열·누수·누전·가스 누출, 난방·급수 설비나 승강기 작동 불량 가운데 안전이나 생활에 심각한 지장을 줄 정도여서 사용검사권자가 인정한 중대한 하자는 사용검사 전까지 조치하는 것이 원칙입니다.
5. 사업주체가 「하자가 아니다」라고 보면 사용검사권자에게 확인을 요청하고, 사용검사권자는 7일 안에 판단해 통보합니다.
열쇠를 받는 날(인도일)에는 사업주체가 고친 것, 못 고친 것과 그 이유·계획을 서면으로 알려 주게 되어 있습니다. 이 서면은 보관해 두시는 것이 좋습니다.
4. 잔금 — 열쇠보다 먼저
잔금은 사용검사일 이후에 받습니다. 대부분의 단지는 잔금을 모두 치러야 열쇠를 줍니다. 동별 사용검사나 임시 사용승인으로 먼저 입주하는 경우에는 전체 입주금의 10%는 사용검사 뒤에 내는 예외가 있습니다. 구체적인 납부 시기는 공급계약서에 따릅니다.
- 중도금 대출은 잔금 때 잔금 대출(주택담보대출)로 바꾸는 경우가 많습니다. 은행과 조건을 미리 맞춰 두어야 합니다.
- 관리비 예치금, 옵션 잔금 등 잔금 외에 내는 돈이 있는지 입주 안내문으로 확인하셔야 합니다.
5. 등기 — 이제 진짜 내 집
잔금을 치르면 소유권이전등기를 해서 법적으로 내 집이 됩니다. 새 아파트는 사업주체 이름으로 먼저 등기(보존등기)가 된 뒤 계약자에게 옮겨 오는 흐름이 일반적이라, 등기 시점은 단지마다 조금씩 다릅니다. 필요한 서류와 비용, 법무사 안내는 입주 안내문으로 확인하시면 됩니다. 이때 주택을 취득한 것으로 취득세도 냅니다(17강).
예시로 보면
1,000세대 단지의 실제 입주 가능일이 3월 2일이라면, 계약자는 1월 초쯤 「3월 입주」 통보를, 2월 초쯤 「3월 2일부터 입주」 통보를 받습니다. 입주지정기간은 3월 2일부터 60일 이상, 곧 5월 초까지 이어집니다. 그 사이 사전방문에서 욕실 타일 들뜸을 적어 냈다면, 사업주체는 열쇠를 넘기기 전까지 고치거나, 못 고쳤다면 이유와 계획을 서면으로 알려야 합니다.
하자담보 기간도 계약서에
입주 뒤에 발견되는 하자는 하자담보책임 기간 안에서 보수를 요청할 수 있습니다. 그 기간과 범위는 공급계약서에 적도록 되어 있으니 계약서를 버리지 마시고 보관해 두시는 것이 좋습니다.
다음 19강에서는 청약에서 다 팔리지 않은 미분양과 할인분양에 대해 알아 둘 것을 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제59조 제3항(주택공급계약서 기재 사항) · 제60조 제4항 제4호(잔금 납부 시기) · 제60조의2(입주예정일 통보 및 입주지정기간 설정) · 제61조(연체료 및 지체상금) · 주택법 제48조의2(사전방문) · 주택법 시행령 제53조의2(사전방문 결과에 대한 조치) · 제53조의3(사전방문 결과 하자 여부의 확인)