청약의 모든 기준은 입주자모집공고(줄여서 모집공고) 한 문서에 들어 있습니다. 누가 신청할 수 있는지, 몇 세대를 어떻게 뽑는지, 돈은 언제 얼마를 내는지가 모두 여기 적혀 있습니다. 분량이 수십 쪽이라 부담스럽지만, 순서대로 보면 어렵지 않습니다.
모집공고는 어떤 문서인가
- 사업주체(시행사)가 공고안을 만들어 시장·군수·구청장의 승인을 받은 뒤 공고합니다.
- 첫 청약 접수일 10일 전까지 공고해야 합니다. 일부 특별공급(기관추천 등)은 시장·군수·구청장이 5일 전으로 줄일 수 있습니다.
- 울산 같은 광역시에서 100세대 이상을 공급하면 일간신문에도 공고해야 합니다. 신문에는 중요 사항만 싣기도 하므로 전문은 청약홈(applyhome.co.kr)에서 보는 것이 좋습니다. 청약홈에서 단지를 찾으면 모집공고문을 함께 볼 수 있습니다.
공고를 앞에서부터 읽어 보기
규칙 제21조는 공고에 반드시 넣어야 할 항목을 30가지 가까이 정해 두었습니다. 실제 공고에서는 대체로 아래 흐름으로 묶여 나옵니다.
① 공급 개요 — 단지 이름, 건설 위치, 총 공급 세대수, 사업주체·시공사 이름, 감리회사가 나옵니다. 재개발·재건축 단지라면 조합원 몫의 세대수도 따로 적혀 있어, 일반분양이 몇 세대인지 여기서 알 수 있습니다.
② 청약 일정 — 특별공급, 1순위(해당지역·기타지역), 2순위 접수일, 당첨자 발표일, 계약일이 표로 정리돼 있습니다. 당첨자 발표 일시와 방법, 계약 장소도 적혀 있습니다.
③ 공급 대상과 타입 — 타입별 주거전용면적, 공급 세대수가 나오고, 특별공급과 일반공급 세대수가 따로 구분돼 있습니다. 면적은 주거전용면적으로 표시하며, 계단·복도 같은 주거공용면적과 지하주차장·관리사무소 같은 그 밖의 공용면적을 함께 적기도 합니다.
④ 분양가격 — 타입·층별 분양가와 계약금·중도금·잔금의 납부 시기와 방법이 나옵니다. 분양가와 별도로 고르는 추가선택품목은 품목별로 가격을 따로 적어야 하고, 두 가지 이상을 한꺼번에 고르도록 묶어 팔 수 없습니다. 발코니 확장 같은 유상 항목의 가격표도 대개 이 부근에 함께 나옵니다.
⑤ 신청자격 — 해당지역·기타지역의 범위, 1순위 조건, 청약통장 예치금, 무주택 요건, 특별공급별 소득·자산 기준표, 신청 방법과 필요한 서류가 나옵니다. 가점제·추첨제 비율도 이 부분에 적힙니다.
⑥ 당첨자 선정 — 입주자와 예비입주자를 어떻게 뽑는지 나옵니다. 일반공급 예비입주자는 일반공급 세대수의 500% 이상을 뽑습니다. 동·호수는 추첨으로 배정합니다.
⑦ 계약·납부 일정 — 계약일과 계약 장소, 중도금 대출 안내, 분양보증 내용, 입주예정일, 입주 전 사전방문 일정이 나옵니다.
⑧ 유의사항 — 이중당첨·부적격 당첨 처리와 계약 취소, 부대·복리시설 내용, 주차장 높이, 친환경주택 성능 같은 사항이 모여 있습니다. 작은 글씨지만 당첨 후 불이익과 직결되는 부분이라 꼭 읽어야 합니다.
가상의 공고로 연습해 보기
울산의 어느 단지 모집공고에 이렇게 적혀 있다고 해 보겠습니다.
- 전용 84㎡, 총 200세대 — 특별공급 90세대, 일반공급 110세대
- 분양가 4억 5,000만 원 — 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%
- 일반공급 가점제 40%, 추첨제 60%
이렇게 읽을 수 있습니다.
- 일반공급으로 경쟁하는 세대는 110세대이고, 그중 44세대가 가점제, 66세대가 추첨제입니다.
- 계약할 때 4,500만 원, 공사 중에 나눠서 2억 7,000만 원, 입주할 때 1억 3,500만 원을 냅니다.
- 추가선택품목이나 발코니 확장을 고르면 그 비용이 더해지므로, 실제 총액은 공고의 가격표로 다시 계산해야 합니다.
위 비율과 금액은 설명을 위해 만든 숫자입니다. 실제 계약금·중도금 비율과 납부 회차는 단지마다 다르므로 반드시 해당 공고로 확인해야 합니다.
읽을 때 체크 포인트
1. 신청자격 부분부터 봅니다. 해당지역·청약통장 조건(특별공급이라면 무주택·소득 조건까지)에서 맞지 않으면 나머지는 볼 필요가 없습니다.
2. 입주자모집공고일을 표시해 둡니다. 거주기간, 무주택 여부, 부양가족, 통장 가입기간은 모두 이 날 현재로 판단합니다.
3. 원하는 타입의 일반공급 세대수와 가점제 비율을 확인합니다.
4. 분양가에 추가선택품목을 더한 금액으로 자금 계획을 세웁니다.
5. 당첨 여부는 발표일에 청약홈에서 개별 확인할 수 있습니다.
다음 10강에서는 청약이 끝난 뒤 나오는 경쟁률과 당첨가점 표를 실제 울산 단지로 읽어 보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제20조제1항(입주자모집 승인) · 제21조제1항(공고 방법)·제2항(공고 시기)·제3항(공고 내용)·제4항·제5항(주거전용면적 표시) · 제25조제2항(동·호수 추첨)·제4항(당첨 확인) · 제26조제1항(예비입주자 500%)