청약 전략 세우기 — 타입 · 경쟁률 · 가점으로 판단하기

청약 결과표를 보면 「내 점수로 어디에 넣어야 하나」가 궁금해집니다. 이번 강은 어느 단지나 타입을 권하는 글이 아닙니다. 내 조건과 지난 결과를 나란히 놓고 읽는 순서를 정리하는 글입니다. 앞으로 값이 오를지는 다루지 않으며, 어떤 타입이 좋은지는 각자 자금과 목적에 따라 다릅니다.

1단계 — 돈부터 확인합니다

당첨보다 먼저 볼 것은 계약할 수 있느냐입니다.

• 분양가는 계약금·중도금·잔금으로 나눠 냅니다. 규칙상 계약금은 주택가격의 20%, 중도금은 60%(계약금을 10% 안에서 받으면 70%)까지 받을 수 있고, 실제 비율은 단지마다 모집공고에 적힙니다(15강).
• 중도금 대출을 알선하는지, 조건이 무엇인지도 모집공고와 은행으로 확인해야 합니다.
• 당첨된 뒤 계약하지 않아도 당첨에 쓴 통장은 다시 쓸 수 없습니다(11강). 가점제로 당첨되면 그 세대는 2년 동안 다른 단지의 가점제에서 빠집니다.

2단계 — 특별공급을 먼저 봅니다

신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 등 특별공급은 일반공급과 따로 물량을 떼어 먼저 공급합니다(8강). 내가 대상이 되는지 먼저 확인하고 일반공급을 봅니다. 특별공급은 원칙적으로 세대당 한 차례만 받을 수 있으므로(규칙 제55조), 어느 단지에 쓸지도 함께 생각할 부분입니다.

3단계 — 내 가점을 정확히 계산합니다

무주택기간·부양가족·통장 가입기간으로 점수를 계산합니다(7강). 청약홈 가점 계산 화면으로 다시 확인해야 합니다. 점수를 잘못 입력해 당첨되면 부적격으로 당첨이 취소될 수 있습니다(13강).

4단계 — 타입마다 가점 몫과 추첨 몫을 나눕니다

• 울산 같은 비규제지역의 85㎡ 이하는 모집공고에 적힌 비율(40% 이하)만큼 가점제, 나머지는 추첨입니다.
• 85㎡ 초과는 전부 추첨입니다.
• 가점제에서 떨어지면 따로 신청하지 않아도 추첨 대상에 자동으로 들어갑니다.
• 추첨 신청자가 많으면 추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 공급합니다.

그래서 점수가 낮아도 추첨 몫이 있고, 점수가 높아도 가점 몫이 적은 타입에서는 경쟁이 치열할 수 있습니다.

5단계 — 지난 결과와 내 점수를 나란히 봅니다

울산 남구 「그랑라크 에일린의 뜰」 청약홈 결과(2026년 9월 22일 발표)입니다. 59㎡ 세 타입의 경쟁률은 1순위 해당지역 기준입니다.

가점 38점인 사람이 이 표를 읽는다면 이렇습니다.

• 59㎡A — 최저 34점보다 높고 평균 43.19점보다 낮습니다. 이 결과 기준으로는 가점제 당첨자 범위 안에 드는 점수였습니다.
• 59㎡B — 최저 33점, 평균 39.41점이라 범위 안쪽입니다.
• 59㎡C — 최고점 30점보다 높습니다.
• 74·84·102㎡ — 순위 안에서 신청자가 공급세대보다 적어 가점으로 순서를 가리지 않았습니다(10강).

같은 표를 가점 28점인 사람이 보면, 59㎡A·B는 최저점보다 낮아 가점제 몫에서는 어려웠던 점수이고 추첨 몫이 남습니다. 59㎡C는 16~30점 범위 안이었습니다.

이 비교는 지난 한 단지의 결과일 뿐입니다. 다음 단지는 공급세대, 가점 비율, 신청자 수가 달라 당첨선도 달라집니다. 미달 타입도 순위가 끝난 뒤 남은 세대는 선착순 등으로 공급될 수 있어(19강), 청약 결과만으로 가치를 판단하기는 어렵습니다.

6단계 — 부적격 위험을 줄입니다

• 세대원 전원의 주택·분양권 소유를 확인합니다(5강·31강).
• 1순위·해당지역 요건을 공고일 기준으로 다시 봅니다(3강·4강).
• 부양가족으로 넣은 부모·30세 이상 자녀가 같은 등본에 계속 올라 있던 기간을 확인합니다(7강).

정리

1. 계약할 수 있는 돈과 대출 조건
2. 특별공급 대상 여부
3. 내 가점
4. 타입별 가점 몫·추첨 몫
5. 지난 당첨가점과의 비교
6. 부적격 점검

이 순서로 보면 「어디가 인기인가」보다 「내가 어디에 해당하나」가 먼저 보입니다.

다음 33강에서는 청약 전에 들르는 견본주택(모델하우스) 보는 법을 살펴보겠습니다.

근거 · 주택공급에 관한 규칙 제7조(입주자저축의 통장 사용) · 제28조 제2항·제4항(가점제 비율·85㎡ 초과 추첨)·제6항(가점제 제외 대상)·제7항(가점 탈락자 추첨 포함)·제8항(추첨 물량 무주택 우선)·제10항(남은 주택 선착순) · 제43조 제3항(생애최초 특별공급) · 제55조(특별공급 횟수 제한) · 제58조 제1항(부적격 당첨 취소) · 제60조(입주금) · 별표1 · 한국부동산원 청약홈 청약 결과(그랑라크 에일린의 뜰, 2026.9.22 발표)