계약금 · 중도금 · 잔금과 대출

새 아파트는 분양가를 한 번에 내지 않습니다. 계약할 때 일부, 공사하는 동안 몇 번에 나눠 일부, 입주할 때 나머지를 냅니다. 이렇게 나눠 내는 돈을 규칙에서는 입주금이라고 부르고, 얼마까지 언제 받을 수 있는지 상한을 정해 두었습니다. 이번 강에서는 그 기준과 중도금 대출을 살펴보겠습니다.

입주금은 네 가지로 나뉜다

입주금은 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉩니다. 분양주택은 아래 범위 안에서 받을 수 있습니다.

• 청약금 — 1순위로 신청하는 사람에게는 청약금을 따로 받을 수 없습니다. 그래서 민영주택 1순위 청약에서는 신청할 때 돈을 내지 않습니다.
• 위 비율은 상한입니다. 실제 비율(예: 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%)은 단지마다 정해 모집공고와 계약서에 적습니다.
• 사업주체가 주택도시기금이나 금융기관에서 주택건설자금을 빌려 입주자에게 제공하는 경우에는, 계약금과 중도금을 합한 금액이 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다.

중도금은 공사 진행에 맞춰 낸다

중도금에는 공사 진행에 따른 규칙이 있습니다.

• 기준 시점 — 아파트는 전체 공사비(부지 매입비 제외)의 50% 이상이 투입되고, 동별 공정이 30% 이상일 때입니다.
• 나눠 내는 횟수 — 기준 시점 전후로 각각 2회 이상 나눠 받아야 합니다. 중도금이 분양가의 30% 이하면 각 1회 이상입니다.
• 먼저 받을 수 있는 한도 — 기준 시점 전에는 중도금의 50%를 넘게 받을 수 없습니다.
• 첫 중도금 — 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받아야 합니다.
• 공정 확인 — 민간 사업주체는 기준 시점 이후 첫 중도금을 받기 전에, 감리자에게서 건축공정확인서를 받아 시장·군수·구청장에게 내고, 그 사본을 붙여 입주자에게 납부 통지를 해야 합니다.

잔금은 사용검사 뒤에 낸다

잔금은 사용검사일 이후에 받습니다. 동별로 사용검사나 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우, 또는 그렇게 승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않는 경우에는, 전체 입주금의 10%는 사용검사일 이후에, 나머지 잔금은 입주일에 받을 수 있습니다. 구체적인 납부 시기는 모집공고를 바탕으로 계약서에서 정합니다.

사업주체는 실제 입주 가능일 2개월 전에 입주 예정 월을, 1개월 전에 실제 입주 가능일을 계약자에게 알려야 합니다. 입주지정기간은 입주 가능일부터 60일 이상(500세대 미만은 45일 이상)으로 정해야 합니다. 잔금 마련 계획은 이 일정에 맞춰 세우면 됩니다.

예시로 보면

분양가 4억 원인 아파트를 계약금 10%, 중도금 60%(6회), 잔금 30%로 공급한다고 해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다).

계약금을 10%로 받았으므로 중도금은 70%까지 가능하지만, 이 예시는 60%로 정한 경우입니다. 기준 시점 전 중도금이 전체 중도금의 절반이어서 규칙 범위 안에 있습니다.

중도금 대출

중도금은 보통 사업주체가 금융기관과 협약해 알선하는 대출로 냅니다. 대출 금리, 한도, 이자를 언제 누가 부담하는지(무이자로 사업주체가 내는지, 입주 때 한꺼번에 내는 후불제인지 등)는 단지마다 다릅니다. 모집공고에는 입주자에 대한 융자 지원 내용을 적어야 하므로 먼저 공고에서 확인해야 합니다.

알아 둘 점은 이렇습니다.

• 대출은 사업주체의 알선이 있어도 개인 심사를 거칩니다. 소득, 신용, 다른 대출, 보유 주택에 따라 한도가 줄거나 대출이 안 될 수 있습니다.
• 금융 규제는 이 규칙이 아니라 금융기관과 금융당국 기준을 따릅니다. 규제지역은 기준이 더 엄격할 수 있으니 계약 전에 은행에 확인하는 것이 안전합니다.
• 중도금이나 잔금을 기한 안에 내지 않으면 연체료가 붙습니다. 연체료율은 계약할 때 정한 금융기관 연체금리 범위 안에서 정합니다. 거꾸로 사업주체가 입주 예정일을 지키지 못하면, 같은 비율로 지체상금을 주거나 잔금에서 빼 줘야 합니다.
• 입주금과 납부 시기, 연체료 산정 방법은 공급계약서에 적도록 되어 있습니다. 계약서를 받으면 이 항목부터 확인해야 합니다.

다음 16강에서는 분양권을 사고팔 때 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

근거 · 주택공급에 관한 규칙 제60조(입주금의 납부) · 제60조의2(입주예정일 통보·입주지정기간) · 제61조(연체료·지체상금) · 제21조 제3항 제11호·제18호(모집공고 납부 시기·융자 지원 내용) · 제59조 제3항 제4호·제5호(계약서 기재 사항)