분양권 사고팔 때 확인할 것

청약에 당첨돼 공급계약을 맺으면 새 아파트를 받을 권리, 곧 분양권이 생깁니다. 이 분양권은 전매제한 기간이 지나면 사고팔 수 있습니다. 다만 아직 집이 다 지어지지 않은 「권리」를 사고파는 것이라, 보통의 아파트 매매와는 확인할 것이 다릅니다.

먼저 — 용어 정리

• 분양권 — 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위입니다. 주택공급에 관한 규칙은 이것을 「분양권등」이라고 부르고, 매매로 사 온 지위도 여기에 넣습니다.
• 전매 — 분양권을 남에게 넘기는 것입니다. 매매뿐 아니라 증여 등도 포함되는 말입니다.
• 프리미엄(웃돈) — 분양가보다 더 얹어 주는 돈입니다. 법률 용어가 아니라 거래 현장에서 쓰는 말입니다.
• 사업주체 — 아파트를 짓고 분양하는 쪽(시행사·조합 등)입니다. 분양권을 사면 이 사업주체와의 계약을 이어받게 됩니다.

1. 전매제한 — 울산은 보통 6개월

주택법 시행령 별표 3은 지역과 택지 종류에 따라 전매할 수 없는 기간을 정합니다. 울산처럼 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 광역시에서 보면 이렇습니다.

• 기간은 입주자로 선정된 날(당첨자 발표일)부터 셉니다.
• 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그때 제한기간이 끝난 것으로 봅니다.
• 계약서에는 계약자별 전매행위 제한기간이 적혀 있어야 합니다. 내 단지의 정확한 기간은 입주자모집공고와 공급계약서로 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
• 제한기간 중이라도 근무·질병·결혼으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 옮기는 경우, 이혼, 해외 이주 등 법이 정한 사유가 있으면 한국토지주택공사의 동의를 받아 전매할 수 있습니다.

2. 실거래 신고 — 분양권도 신고 대상

주택공급에 관한 규칙은 분양권등을 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항의 신고 대상 계약과 연결해 정의합니다. 즉 분양권 매매도 부동산 실거래 신고를 하는 거래입니다. 신고된 매매계약서의 매매대금 완납일은 나중에 청약할 때 주택을 가졌는지 따지는 기준일로도 쓰입니다.

3. 권리·의무 승계 — 사업주체에서 명의변경

분양권을 사고파는 일은 두 사람만의 계약으로 끝나지 않습니다. 파는 사람이 사업주체와 맺은 공급계약의 자리를 산 사람이 이어받아야 하므로, 사업주체에 가서 명의변경 절차를 거칩니다. 규칙도 공급계약서의 당사자에 「공급받은 자로부터 매수한 자」를 포함하고 있습니다. 필요한 서류와 일정은 사업주체(분양사무실)에 미리 확인하셔야 합니다.

4. 중도금 대출 — 이어받을 수 있는지 먼저

분양권에는 대개 중도금 대출이 붙어 있습니다. 산 사람이 이 대출을 그대로 이어받을 수 있는지, 새로 심사를 받아야 하는지는 대출 은행과 사업주체가 정합니다. 산 사람의 소득·보유 주택에 따라 승계가 안 되면 중도금을 직접 마련해야 할 수 있으니, 계약 전에 은행에 확인하는 것이 순서입니다.

5. 계약서와 납부 내역 — 서류로 확인

• 공급계약서 원본 — 동·호수, 공급면적, 분양가, 입주예정일, 전매제한 기간, 해약 조건
• 옵션 계약서 — 발코니 확장·유상 옵션도 함께 넘어가는지
• 납부 내역 — 계약금과 이미 낸 중도금, 연체료가 있는지
• 대출 잔액 — 중도금 대출이 얼마 실행돼 있는지

6. 처음 당첨자가 부정하게 당첨됐다면

분양권을 살 때 가장 무서운 것은 파는 사람(또는 그 앞사람)이 위장전입·통장 매매 같은 부정한 방법으로 당첨된 경우입니다.

• 부정 당첨이 드러나면 국토교통부장관이나 사업주체는 공급계약을 취소해야 합니다(주택법 제65조 제2항 · 2021년 9월 10일 이후 위반분부터 의무이고, 그 전 위반은 「취소할 수 있다」는 옛 규정이 적용됩니다).
• 취소할 수 있는 기한이 따로 없습니다. 입주한 뒤라도 사업주체가 주택 가격을 지급하고 집을 되찾을 수 있습니다(제65조 제3항·제4항). 「입주하면 끝」, 「등기하면 끝」이 아닙니다.

몰랐던 매수인은 보호합니다 (2021년 9월 10일부터)

• 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 산 매수인이 그 행위와 관련이 없다고 소명하면, 계약을 취소해서는 안 됩니다(주택법 제65조 제6항 · 2021.3.9 신설).
• 이 조항은 2021년 9월 10일 이후 취소하는 경우부터 적용됩니다(부칙). 부정 당첨이 그 전에 있었어도 취소가 그 뒤라면 대상입니다.
• 소명 절차(시행령 제74조의2)
• 사업주체가 매수인에게 소명을 요구합니다
• 매수인은 요구받은 날부터 1개월 안에 구청(시장·군수·구청장)에 서류를 냅니다 — 거래계약서 · 실거래 신고필증 · 거래대금 지급내역 · 그 밖에 거래 사실을 증명할 서류
• 구청이 2개월 안에 관련 여부를 확인해 알려 줍니다

그래서 사는 사람이 챙길 것

• 실거래 신고를 실제 금액으로 합니다. 신고필증과 실제 대금이 다르면 소명이 약해질 수 있습니다(일반적으로).
• 대금은 계좌이체로 주고 이체 내역을 남깁니다.
• 계약서 · 신고필증 · 이체 내역을 입주 뒤에도 보관합니다.
• 매매계약에 「당첨 과정의 하자로 계약이 해제·취소되면 매도인이 책임진다」는 특약을 넣어 둡니다.

한 가지 조심할 점 — 제65조 제6항은 주택법에 따른 「취소」 를 막는 조항입니다. 대법원은 사업주체가 공급계약서의 해제 조항(약정해제) 으로 계약을 끝내고 위약금을 떼는 것은 주택법과 별개라고 본 적이 있습니다(판례 「위장전입 분양권 위약금」 · 2022.4.28 · 2020다281602 · 신설 전 사안). 계약서 해제 조항에 따른 해제까지 제6항이 막아 주는지는 조문만으로는 분명하지 않습니다(확인 필요). 그래서 공급계약서의 해제 사유와 위약금 조항도 함께 읽어 둡니다.

예시로 보면

분양가 4억원인 분양권을 프리미엄 3천만원에 산다고 해 보겠습니다. 파는 사람이 계약금 4천만원을 냈고 중도금 대출 1억2천만원이 실행돼 있다면, 산 사람은 보통 계약금 4천만원 + 프리미엄 3천만원을 파는 사람에게 주고, 대출 1억2천만원과 남은 중도금·잔금은 이어받습니다. 결국 들어가는 돈의 합계는 분양가 4억원 + 프리미엄 3천만원입니다. 대출 승계가 안 되면 1억2천만원을 따로 마련해야 한다는 점이 가장 큰 변수입니다.

산 뒤에 달라지는 것

주택공급에 관한 규칙은 청약할 때 분양권등을 가진 사람을 주택을 가진 것으로 봅니다. 분양권을 사면 우리 세대는 그때부터 무주택이 아니게 되어, 다음 청약의 무주택 조건이나 가점에 영향을 줄 수 있습니다.

다음 17강에서는 분양권에 붙는 세금을, 계산 없이 어떤 제도가 있는지만 살펴보겠습니다.

근거 · 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호의2(분양권등) · 제23조 제4항 제2호의2·제2호의3(분양권등 계약서의 기준일) · 제53조(주택소유 여부 판정기준) · 제59조 제3항(주택공급계약서 기재 사항) · 주택법 시행령 제73조 제1항·제4항(전매행위 제한기간 · 전매가 불가피한 경우) · 같은 영 별표 3(전매행위 제한기간)