부적격 당첨 · 재당첨 제한 · 전매 제한

당첨된 뒤에도 따라오는 규칙이 세 가지 있습니다. 자격이 맞지 않으면 당첨이 취소되는 부적격 당첨, 한 번 당첨되면 일정 기간 다른 곳에 당첨될 수 없는 재당첨 제한, 그리고 분양권을 일정 기간 팔 수 없는 전매 제한입니다. 울산 기준으로 하나씩 보겠습니다.

1. 부적격 당첨

부적격 당첨은 당첨 후 전산 검색과 서류 확인에서 공급 자격이나 순위가 맞지 않는 것으로 드러난 경우입니다. 가점을 잘못 계산했거나, 세대원 중에 주택을 가진 사람이 있었거나, 1순위 자격이 없는데 1순위로 신청한 경우 등이 여기에 해당합니다.

진행 순서

1. 사업주체가 부적격 사실을 통보합니다.
2. 통보일부터 7일 이상의 소명 기간에 증명 서류를 내서 정당함을 밝힐 수 있습니다.
3. 소명하지 못하면 입주자 선정에서 빠지거나 공급계약이 취소됩니다.

그래도 당첨으로 인정되는 경우

• 같은 순위에서 경쟁이 없었다면, 그 순위 자격만 갖췄으면 당첨으로 봅니다.
• 경쟁이 있었다면, 소명 기간에 다시 계산한 가점이 그 순위 당첨 커트라인 이상이면 당첨으로 봅니다.
• 다만 이 구제가 적용되지 않는 경우가 있습니다. 1순위 자격이 없는데 1순위로 넣어 당첨됐거나, 가점제 대상이 아닌데 가점제로 당첨됐거나, 특별공급을 두 번 받았거나, 재당첨 제한 기간 중에 당첨된 경우 등은 위 두 가지에 해당해도 당첨으로 보지 않습니다.

또 상속으로 주택 공유지분을 받은 사실이 드러나 부적격 통보를 받은 경우, 통보일부터 3개월 안에 그 지분을 처분하면 무주택으로 봅니다.

당첨이 취소되면

• 당첨일부터 일정 기간 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 기간은 신청하려는 주택이 있는 지역에 따라 다릅니다.

• 부적격으로 당첨이 취소된 경우에는 그 청약통장을 다시 쓸 수 있습니다. 11강에서 본 미계약과 다른 점입니다.

2. 재당첨 제한 — 울산 민영주택은 어떻게 되나

재당첨 제한은 규칙이 정한 주택에 당첨된 세대가 일정 기간 다른 분양주택에 당첨될 수 없게 하는 제도입니다.

제한이 걸리는 주택과 기간(당첨일부터)

울산에 적용하면

• 2026년 9월 현재 비규제지역인 울산의 일반 민영주택은 제한을 만드는 주택 목록(분양가상한제 적용주택 · 투기과열지구 · 청약과열지역 주택 등)에 들어 있지 않습니다. 그래서 당첨돼도 그 당첨으로 재당첨 제한이 생기지 않습니다.
• 또 조문은 제한 기간 중인 사람이 당첨될 수 없는 주택에서 「투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외」하고 있습니다. 그래서 다른 지역 당첨으로 재당첨 제한 기간 중인 사람도 울산 비규제 민영주택에는 당첨될 수 있습니다.
• 다만 울산이라도 분양가상한제 적용주택이면 10년 제한이 적용됩니다. 국민주택처럼 민영주택이 아닌 경우는 제외 대상이 아니므로, 제한 기간 중인 사람은 당첨될 수 없습니다. 적용 여부는 입주자모집공고로 확인해야 합니다.

3. 전매 제한 — 울산은 6개월

전매는 분양권, 곧 입주자로 선정된 지위를 파는 것입니다. 주택법 시행령 별표3이 기간을 정합니다.

• 기간은 입주자로 선정된 날부터 셉니다.
• 광역시 중 도시지역의 민간택지(공공택지가 아닌 땅)에 짓는 주택은 6개월입니다. 울산 민영 아파트는 대개 여기에 해당하지만, 택지 구분과 기간은 모집공고로 확인해야 합니다.
• 광역시라도 도시지역이 아닌 곳은 표에 제한 기간이 적혀 있지 않습니다.
• 공공택지의 분양가상한제 적용주택은 수도권 외 1년입니다.
• 여러 기준에 걸리면 가장 긴 기간을 적용합니다.
• 제한 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그때 제한 기간이 끝난 것으로 봅니다.

제한 기간 중이라도 세대원 전원이 근무·질병 치료·취학·결혼으로 다른 광역시나 시·군으로 옮기는 경우, 해외 이주, 이혼, 배우자에게 일부 증여 등 시행령이 정한 사유에 해당하고 한국토지주택공사의 동의를 받으면 전매할 수 있습니다.

계약자별 전매 제한 기간은 주택공급계약서에 적도록 되어 있으니, 계약서에서 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

예시로 보면

A씨가 울산 도시지역의 민간택지 민영 아파트에 2026년 10월 1일 당첨자로 발표됐다고 해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다).

• 재당첨 제한 — 비규제 민영주택이라 이 당첨으로 생기는 재당첨 제한은 없습니다.
• 전매 제한 — 당첨일부터 6개월, 곧 2027년 4월 초까지는 분양권을 팔 수 없습니다.
• 부적격이었다면 — 부양가족 수를 잘못 넣어 가점이 높게 계산됐고 재계산 점수가 커트라인에 못 미치면 당첨이 취소되고, 당첨일부터 6개월 동안 울산의 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 통장은 다시 쓸 수 있습니다.

규제지역 지정이나 분양가상한제 적용 여부는 바뀔 수 있으므로, 청약할 때마다 해당 단지 모집공고의 「재당첨 제한」「전매 제한」 항목을 확인해야 합니다.

다음 14강에서는 분양가가 어떻게 구성되는지, 발코니 확장·옵션과 3.3㎡당 가격을 어떻게 읽는지 살펴보겠습니다.

근거 · 주택공급에 관한 규칙 제52조 제3항 · 제53조 · 제54조(재당첨 제한) · 제57조 제7항·제8항 · 제58조(부적격 당첨자) · 제7조(통장 사용) · 제59조 제3항 · 주택법 시행령 제73조 · 별표3(전매행위 제한기간)