분양권을 사고팔 때 가장 많이 묻는 것이 세금입니다. 그런데 세금은 세대 구성, 다른 집 보유, 취득 시점, 보유 기간에 따라 결과가 크게 달라집니다. 그래서 이 강은 계산을 하지 않고, 「이런 제도가 있다」는 것만 정리합니다. 실제 금액과 내 경우의 판단은 반드시 세무사 상담으로 확인하셔야 합니다.
먼저 — 세법에서 말하는 분양권
소득세법에서 분양권은 주택법 등에 따른 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자가 되는 지위를 말합니다. 그 지위를 사거나 증여받은 경우도 포함됩니다. 청약 당첨으로 계약한 분양권, 남에게서 산 분양권 모두 여기에 들어갑니다.
제도 1 — 팔 때는 양도소득세 대상
분양권은 아직 건물이 없어도 팔아서 남긴 이익에 양도소득세가 붙는 대상입니다. 소득세법은 분양권을 팔 때의 세율을 주택과 따로 정해 두고 있고, 보유 기간에 따라 달라집니다.
- 분양권 매매는 실거래 신고와 별도로 양도소득세 신고가 따릅니다.
- 세율과 신고 기한, 필요경비로 인정되는 범위는 이 글에서 다루지 않습니다. 세무사에게 확인하셔야 합니다.
제도 2 — 비과세 판단 때 주택 수에 들어간다
1세대 1주택 비과세는 집을 한 채만 가진 세대가 그 집을 팔 때 세금을 물리지 않는 제도입니다. 이때 분양권도 주택 수를 따질 때 함께 봅니다.
- 1세대가 주택과 분양권을 함께 가진 상태에서 그 주택을 팔면, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다.
- 다만 이 규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권부터 적용됩니다.
- 법이 정한 부득이한 경우에는 예외가 있습니다. 예외에 해당하는지는 개인 사정에 따라 다르므로 세무사 판단이 필요합니다.
제도 3 — 취득세는 새 아파트를 취득할 때
분양권 자체를 사고팔 때와, 나중에 집이 다 지어져 주택을 취득할 때는 따로 보셔야 합니다.
- 아파트가 완공되고 잔금을 치르고 등기하는 단계에서 주택을 취득한 것으로 취득세를 냅니다.
- 또 취득세에서도 분양권은 주택 수에 들어갑니다(2020년 8월 12일 이후 취득분). 분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사면, 그 집의 취득세가 달라질 수 있습니다.
- 세율은 주택 가격, 몇 채째인지, 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 울산은 2026년 9월 현재 조정대상지역이 아니지만, 지정은 바뀔 수 있습니다.
예시로 보면
이미 아파트 한 채에 살고 있는 세대가 2026년에 분양권을 하나 샀다고 해 보겠습니다. 이 세대가 살던 집을 팔 때는 「집 1채 + 분양권 1개」를 가진 상태로 보게 되어, 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 예외 요건에 들어가는지, 들어간다면 언제까지 팔아야 하는지는 계약 전에 세무사에게 확인해야 합니다. 계약하고 나서 알게 되면 되돌리기 어렵습니다.
정리
| 언제 | 어떤 세금 | 이 글에서 확인한 것 |
|---|---|---|
| 분양권을 팔 때 | 양도소득세 | 과세 대상이며 세율이 따로 정해져 있음 |
| 다른 집을 팔 때 | 1세대 1주택 비과세 판단 | 2021.1.1 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어감 |
| 새 아파트를 취득할 때 | 취득세 | 주택 취득으로 냄 · 분양권도 취득세 주택 수에 들어감 |
세법은 해마다 바뀌는 일이 많습니다. 이 표는 제도가 있다는 것까지이고, 금액과 판단은 국세청 상담(126)이나 세무사로 확인하셔야 합니다.
다음 18강에서는 입주를 앞두고 거치는 사전점검 · 잔금 · 등기의 흐름을 살펴보겠습니다.
근거 · 소득세법 제88조 제10호(분양권) · 제89조 제2항(비과세 양도소득) · 제104조 제1항(양도소득세의 세율) · 부칙 법률 제17477호 제4조(분양권 2021.1.1 이후 취득분부터 적용) · 지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)