분양가상한제 — 울산은 해당되나

분양가상한제는 정해진 기준으로 계산한 가격보다 비싸게 분양할 수 없게 하는 제도입니다. 적용되면 분양가뿐 아니라 전매 제한과 재당첨 제한까지 함께 달라집니다. 이번 강에서는 어떤 땅에 적용되는지, 울산 단지는 어떻게 되는지 보겠습니다.

어디에 적용되나 — 두 가지 땅

주택법 제57조는 일반에게 공급하는 공동주택 중 다음 지역에서 공급하는 주택을 「분양가상한제 적용주택」으로 정합니다.

1. 공공택지 — 택지개발사업, 산업단지개발사업, 공공주택지구조성사업처럼 공공사업으로 개발·조성한 땅입니다.
2. 공공택지 외의 택지(민간택지) 중 국토교통부장관이 지정한 지역 — 주택가격 상승 우려가 있어 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 곳입니다.

민간택지 지정 기준은 시행령이 정합니다. 시행령은 지정할 수 있는 곳을 투기과열지구 가운데 분양가격 상승률, 주택 거래량, 청약경쟁률을 따져 정하도록 하고 있습니다. 지정하면 국토교통부장관이 공고하고, 사업주체는 입주자모집공고에 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 적어야 합니다.

다만 도시형 생활주택, 일정 요건의 경제자유구역·관광특구 주택, 일부 공공 참여 정비사업 주택 등은 법이 적용 대상에서 뺍니다.

울산은 해당되나

결국 한 단지가 상한제 적용주택인지는 땅의 종류와 지정 여부로 정해지며, 입주자모집공고에 표시됩니다. 같은 울산이라도 단지마다 공고로 확인해야 합니다.

분양가는 어떻게 정하나

• 분양가격은 택지비 + 건축비입니다.
• 공공택지의 택지비는 택지 공급가격에, 민간택지는 감정평가액에 관련 비용을 더해 정합니다.
• 건축비는 국토교통부장관이 고시하는 기본형건축비에 국토교통부령으로 정한 금액을 더합니다.
• 시장·군수·구청장은 분양가심사위원회를 두고, 분양가격과 발코니 확장비용이 적정한지 심의합니다.

분양가 공시 — 모집공고에 항목이 나옵니다

일반 분양 단지보다 분양가가 어떻게 구성됐는지 더 자세히 볼 수 있습니다.

함께 따라오는 것 — 거주의무 · 전매 · 재당첨

거주의무 — 주택법 제57조의2는 수도권의 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택에 입주·거주 의무를 둡니다. 울산은 수도권이 아니므로, 토지임대부가 아니라면 상한제 적용만으로 이 조의 거주의무가 생기지는 않습니다.

전매 제한(시행령 별표3 제4호, 입주자로 선정된 날부터)

재당첨 제한 — 분양가상한제 적용주택에 당첨되면 당첨일부터 10년간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다. 다만 규칙이 「투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외」한다고 정하고 있어, 울산 같은 비규제지역 민영주택에는 이 제한이 걸리지 않습니다. 국민주택이나 규제지역 주택은 제한됩니다.

예시로 보면

B씨가 울산의 한 공공택지(택지개발사업으로 조성된 땅) 민영 아파트에 2026년 11월 당첨됐다고 해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다).

1. 모집공고에 「분양가상한제 적용주택」과 택지비·공사비·간접비 공시가 나옵니다.
2. 당첨일부터 1년 동안 분양권을 팔 수 없습니다.
3. 당첨일부터 10년 동안 국민주택이나 규제지역 주택에는 당첨될 수 없습니다. 울산 비규제 민영주택에는 청약할 수 있습니다.

같은 B씨가 울산 민간택지 재건축 단지에 당첨됐다면, 지정 지역이 아닌 한 상한제가 아니고 전매 제한은 광역시 도시지역 기준 6개월, 재당첨 제한은 생기지 않습니다.

다음 36강에서는 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면 청약 조건이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

근거 · 주택법 제2조 제24호(공공택지) · 제57조(분양가격 제한, 제5항·제6항 분양가 공시) · 제57조의2(거주의무) · 제58조(분양가상한제 적용 지역 지정) · 제59조(분양가심사위원회) · 제64조 제1항 제3호 · 주택법 시행령 제61조 제1항(지정기준) · 제63조(위원회 기능) · 별표3 제4호·제5호(전매행위 제한기간) · 주택공급에 관한 규칙 제54조 제1항 제3호·제2항 제1호(재당첨 제한)