3강부터 여러 번 「울산은 비규제지역이라서」라는 말이 나왔습니다. 규제지역으로 지정되면 1순위 조건부터 전매 제한까지 한꺼번에 달라지기 때문입니다. 이번 강에서는 규제지역이 무엇이고, 지정되면 청약 규칙이 어떻게 바뀌는지 정리합니다. 2026년 9월 현재 울산은 투기과열지구도 조정대상지역도 아닌 비규제지역입니다.
두 가지 규제지역
투기과열지구(주택법 제63조)
- 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하거나 해제합니다.
- 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고, 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·공급계획 등을 볼 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 곳 중 시행령 기준을 충족하는 곳입니다.
조정대상지역(주택법 제63조의2)
- 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정합니다. 두 종류가 있습니다.
- 과열 쪽 — 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 등을 볼 때 분양이 과열되었거나 과열될 우려가 있는 곳. 공급규칙은 이곳을 청약과열지역이라고 부릅니다.
- 위축 쪽 — 주택가격, 거래량, 미분양 등을 볼 때 거래가 위축되었거나 위축될 우려가 있는 곳. 공급규칙은 이곳을 위축지역이라고 부릅니다.
두 지역 모두 지정되면 공고되고, 사업주체는 입주자모집공고에 해당 지역에 포함된 사실을 적어야 합니다. 국토교통부장관은 반기마다 유지 여부를 재검토합니다. 아래에서 「규제지역」은 투기과열지구와 청약과열지역을 말합니다.
지정되면 달라지는 것
| 항목 | 울산(비규제, 수도권 외) | 규제지역(수도권 외) |
|---|---|---|
| 민영 1순위 | 통장 가입 6개월 + 예치금 | 가입 2년 + 예치금 + 세대주 + 과거 5년 내 세대 당첨 없음 + 2주택 이상 세대 아님 |
| 국민주택 1순위 | 가입 6개월 + 6회 납입 | 가입 2년 + 24회 납입 + 세대주 + 무주택세대구성원 전원 5년 내 당첨 없음 |
| 가점제 비율(60㎡ 이하) | 40% 이하에서 구청장·군수가 공고 | 40% |
| 가점제 비율(60㎡ 초과~85㎡) | 40% 이하에서 구청장·군수가 공고 | 70% |
| 가점제 비율(85㎡ 초과) | 전부 추첨 | 투기과열 80% · 청약과열 50% |
| 1주택 세대의 가점제 | 포함 | 제외(추첨만) |
| 재당첨 제한(당첨하면) | 민영주택은 없음 | 투기과열 10년 · 청약과열 7년 |
| 재당첨 제한(당첨받으려면) | 민영주택은 제한 기간 중이어도 당첨 가능 | 제한 기간 중이면 당첨 불가 |
| 1순위 접수일 | 제한 없음 | 해당 주택건설지역 거주자가 먼저 접수 |
| 무순위(청약홈 추첨 의무) | 1회까지 | 2회까지 |
| 전매 제한 | 광역시 도시지역 민간택지 6개월 | 투기과열·청약과열 수도권 외 1년 |
1순위 가입기간은 시·도지사가 12개월(국민주택은 12개월·12회)까지 늘려 공고할 수 있으므로 모집공고로 확인합니다. 전매 제한은 여러 기준에 걸리면 가장 긴 기간을 적용합니다(위축지역은 가장 짧은 기간). 위축지역은 요건이 오히려 완화됩니다. 1순위는 가입 1개월이면 되고, 전매 제한은 공공택지 6개월이며 민간택지는 표에 기간이 없습니다.
예시로 보면
울산의 84㎡ 민영 아파트에 청약하려는 C씨(34세)를 생각해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다). C씨는 집 한 채를 가진 부모님 세대의 세대원이고, 통장은 가입 3년, 잔액 300만 원입니다.
지금처럼 비규제일 때
1. 가입 6개월, 예치금 250만 원을 넘으므로 1순위입니다. 세대주가 아니어도 됩니다.
2. 1주택 세대라도 가점제 대상에 들어가고, 떨어지면 추첨 대상이 됩니다.
3. 당첨돼도 재당첨 제한은 생기지 않고, 전매 제한은 6개월입니다.
같은 단지가 청약과열지역에 있다면
1. 세대주가 아니므로 1순위가 될 수 없고 2순위로만 신청할 수 있습니다.
2. 1주택 세대이므로, 1순위 요건을 갖췄더라도 가점제에서는 빠집니다.
3. 당첨되면 7년 재당첨 제한, 전매 제한은 1년입니다.
같은 사람, 같은 단지인데 지정 여부 하나로 결과가 이만큼 달라집니다. 지정과 해제는 수시로 바뀔 수 있으므로, 청약할 때마다 입주자모집공고의 지역 표시를 먼저 확인해야 합니다.
다음 37강에서는 「면적 읽는 법 — 전용 · 공급 · 계약면적과 평형」을 살펴보겠습니다.
근거 · 주택법 제63조(투기과열지구 지정) · 제63조의2(조정대상지역 지정) · 제64조 제1항 제1호·제2호(전매 제한 대상) · 주택법 시행령 제72조의2·제72조의3(지정기준) · 별표3 제1호~제3호·제5호(전매행위 제한기간) · 주택공급에 관한 규칙 제2조(청약과열지역) · 제4조(위축지역) · 제19조 제4항·제6항 · 제27조 제1항 · 제28조 제1항·제2항·제4항·제6항 · 제54조 제1항·제2항(재당첨 제한)