16강에서 분양권을 사고팔 때 확인할 것을 봤습니다. 이번에는 반대쪽, 분양권이나 입주권을 이미 가진 사람이 또 청약할 때 무엇이 달라지는지 보겠습니다. 핵심은 한 문장입니다. 청약에서는 분양권도 원칙적으로 집으로 봅니다.
먼저 — 「분양권등」이란
주택공급에 관한 규칙은 다음 세 가지를 묶어 「분양권등」이라고 부릅니다.
1. 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위 — 청약에 당첨돼 공급계약을 맺은 분양권이 여기에 해당합니다.
2. 주택의 입주자로 선정된 지위
3. 위 두 지위를 매매로 사 온 것
대상은 부동산 거래신고를 하는 주택 공급계약과 그 지위의 매매입니다. 16강에서 본 대로 분양권 매매는 실거래 신고 대상입니다.
분양권등은 집으로 봅니다
규칙 제53조는 주택 소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 분양권의 공유지분만 가져도 마찬가지입니다. 그래서 분양권 하나를 가진 세대는 청약에서 1주택 세대가 됩니다.
다만 다음 경우는 무주택으로 봅니다(5강 표 가운데 분양권에 해당하는 것).
| 경우 | 조건 |
|---|---|
| 소형·저가 분양권 1호 | 아파트는 전용 60㎡ 이하·공급가격 1억원 이하(수도권 1억6천만원) 등 |
| 20㎡ 이하 | 20㎡ 이하 분양권을 1호만 가진 경우 |
| 60세 이상 부모 | 60세 이상 직계존속이 가진 분양권 |
| 선착순으로 받은 분양권 | 청약 뒤 남은 집을 선착순으로 처음 공급받은 분양권. 산 사람은 제외 |
분양권의 가격은 공시가격이 아니라 공급계약서의 공급가격(선택품목 제외)으로 봅니다. 19강에서 본 미분양 선착순 계약이 바로 넷째 칸입니다. 같은 선착순 분양권이라도 다른 사람에게서 사 왔다면 이 예외가 적용되지 않습니다.
언제부터 집을 가진 것으로 보나
| 서류 | 기준일 |
|---|---|
| 분양권 공급계약서 | 신고된 공급계약 체결일 |
| 분양권 매매계약서 | 신고서상 매매대금 완납일 |
| 증여 등으로 넘긴 경우 | 사업주체 계약서상 명의변경일 |
| 등기된 주택 | 등기접수일과 건축물대장 처리일 중 빠른 날 |
청약 자격은 입주자모집공고일 현재로 따지므로, 공고일에 이 기준일이 지났는지가 중요합니다.
입주권은 어떻게 보나
재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 받을 권리를 흔히 입주권이라고 합니다.
- 규칙은 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 조합원을 「당첨자」의 정의에 넣고 있습니다(20강).
- 분양권등의 정의에도 「주택의 입주자로 선정된 지위」가 들어 있고, 2018년 12월 개정 부칙은 그 전에 관리처분계획을 신청한 정비사업 등을 적용 대상에서 빼는 경과 규정을 두었습니다.
- 구역 안의 기존 집이 아직 등기부나 건축물대장에 주택으로 남아 있다면 그 자체로 주택 소유가 됩니다.
내 입주권이 청약에서 주택으로 계산되는지는 구역의 관리처분 시점과 거래 신고 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 규칙 원문만으로 일률적으로 말하기 어려우므로 입주자모집공고와 청약홈으로 확인해야 합니다.
청약에서 달라지는 것
- 1순위 — 울산 같은 수도권 외 비규제지역은 주택 수 요건이 없어 분양권이 있어도 1순위가 될 수 있습니다.
- 가점제 — 1주택 세대로서 비규제지역 가점제 대상에는 포함되지만, 무주택기간은 공고일 현재 세대원 모두 무주택이어야 인정되므로 이 항목은 0점입니다(30강).
- 무주택기간이 다시 시작됨 — 분양권을 가졌다가 넘기면, 무주택기간은 넘긴 뒤 무주택자가 된 날부터 새로 셉니다.
- 추첨 — 울산의 추첨 물량 75% 무주택 우선에는 들어가지 못하고, 다음 단계부터 추첨합니다.
- 국민주택·특별공급 — 무주택세대구성원 요건이 있는 유형은 신청하기 어렵습니다.
예를 들어 보면
울산에 사는 38세 최씨 부부는 지금까지 집을 가진 적이 없습니다. 2025년 10월, 최씨가 다른 사람에게서 전용 84㎡ 분양권을 사서 매매대금을 완납하고 신고했습니다.
- 2026년 9월 공고 단지에 청약하면 최씨 세대는 1주택 세대입니다. 84㎡ 분양권이라 소형·저가 예외에 해당하지 않습니다.
- 이 분양권이 원래 선착순 미분양 물량이었더라도, 최씨는 산 사람이므로 무주택 예외가 적용되지 않습니다.
- 최씨가 2027년에 이 분양권을 팔면, 그 뒤 청약할 때 무주택기간은 판 뒤 무주택이 된 날부터 다시 셉니다. 그 전까지 쌓인 무주택기간은 이어지지 않습니다.
만약 최씨가 사업주체에게서 선착순으로 직접 계약한 분양권이었다면, 청약에서는 무주택으로 봅니다.
다음 32강에서는 타입·경쟁률·가점을 함께 놓고 청약을 판단하는 방법을 실제 울산 단지 결과로 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호 나목(당첨자)·제7의2호(분양권등) · 제23조 제4항(주택 소유 기준일) · 제27조 제1항 · 제28조 제1항·제6항·제8항 · 제53조(주택소유 여부 판정기준) · 별표1 제1호가목·라목 · 부칙(국토교통부령 제565호) 제3조(분양권등에 관한 적용례)