아파트는 대개 다 짓기 전에 청약을 받습니다. 그래서 청약할 때 보는 것은 실물이 아니라 모집공고와 견본주택입니다. 이번 강에서는 공사가 어디까지 진행되어야 입주자를 모집할 수 있는지, 그리고 그보다 더 앞서 받는 사전청약은 무엇인지 보겠습니다.
먼저 용어부터
- 선분양 — 공사 초기, 착공 무렵에 입주자를 모집하는 방식을 흔히 이렇게 부릅니다.
- 후분양 — 공사가 상당히 진행된 뒤, 또는 다 지은 뒤에 모집하는 방식을 흔히 이렇게 부릅니다.
- 두 말은 규칙에 정의된 용어가 아닙니다. 규칙은 제15조에서 「언제 모집할 수 있는지」를 조건별로 정하고 있을 뿐입니다.
규칙 제15조 — 모집 시기는 세 갈래
1. 착공과 동시에 모집 — 흔히 말하는 선분양
다음 두 가지를 모두 갖추면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있습니다.
- 주택이 들어설 대지의 소유권을 확보했을 것(대지를 신탁한 경우 포함)
- 주택도시보증공사 또는 국토교통부장관이 지정한 보험회사로부터 분양보증을 받았을 것
분양보증은 사업주체가 부도 등으로 공사를 끝내지 못할 때 계약자를 보호하기 위한 장치입니다. 보증을 받았다면 모집공고에 그 내용이 적힙니다.
2. 골조 완료 후 모집 — 분양보증이 없는 경우
대지 소유권은 확보했지만 분양보증을 받지 못한 경우에는, 일정 요건을 갖춘 등록사업자 2곳 이상의 연대보증을 받아 공증을 받으면 다음 공정에 이른 뒤 모집할 수 있습니다.
| 주택 | 모집 가능한 공정 |
|---|---|
| 아파트 | 전체 동의 골조공사가 완료된 때 |
| 연립·다세대·단독 분양주택 | 조적공사가 완성된 때 |
3. 영업정지·벌점을 받은 경우
사업주체나 시공자가 영업정지 처분이나 벌점을 받은 경우에는 규칙 별표4에서 정한 공정에 이른 뒤에 모집할 수 있습니다. 구체적인 공정 기준은 별표4와 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
어느 경우든 사업주체는 모집 전에 시장·군수·구청장에게서 착공확인 또는 공정확인을 받아야 합니다. 국가·지방자치단체·LH·지방공사 등 공공 사업주체는 제15조에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있는 특례가 있습니다.
모집 시점에 따라 달라지는 것
- 일찍 모집할수록 실물 없이 계약하고, 입주까지 기간이 깁니다. 그동안 계약금·중도금을 나눠 냅니다.
- 늦게 모집할수록 공사가 진행된 모습을 보고 판단할 수 있지만, 입주까지 기간이 짧아 돈을 내는 일정도 촘촘해질 수 있습니다.
- 어느 쪽이든 공급 조건은 입주자모집공고에 나옵니다. 모집공고에는 분양보증 내용과 입주예정일이 반드시 들어가야 합니다.
사전청약 — 설계안 단계에서 먼저 뽑는 것
규칙은 사전청약을 「사전당첨자 모집에 응모하는 것」으로, 사전당첨자를 「사전청약으로 모집된 입주자」로 정의합니다.
- 대상 — 공공 사업주체가 아닌 사업주체가 공공택지를 공급받아 짓는 주택입니다.
- 시기 — 제15조에도 불구하고 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있습니다.
- 공고 내용 — 세대별 평면도, 신청 자격, 추정 분양가격, 추정 입주자모집 시기, 추정 입주시점 등이 들어갑니다. 모두 「추정」이라는 점이 중요합니다.
- 자격 유지 — 무주택 요건 등은 사전당첨자모집공고일부터 본 입주자모집공고일까지 계속 유지해야 합니다.
- 통장·재당첨 — 사전당첨자가 그 주택의 입주자로 선정되면 통장을 사용한 것으로 봅니다. 재당첨 제한 조문도 입주자에 사전당첨자를 포함합니다.
- 사업이 취소되면 — 사업계획 승인 취소 등으로 사전당첨이 취소된 뒤 같은 공공택지를 받은 새 사업주체는 종전 사전당첨자에게 우선공급할 수 있습니다. 「할 수 있다」이므로 반드시 공급되는 것은 아닙니다.
예시로 보면
어느 공공택지에서 2026년 10월 사전청약 공고가 났고, 추정 분양가 4억 원, 추정 입주자모집 시기 2027년 하반기로 적혀 있다고 해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다). A씨는 무주택으로 사전당첨자가 되었습니다.
1. 본 입주자모집공고가 날 때까지 무주택을 유지해야 합니다. 그 사이 집을 사면 자격 요건을 유지하지 못한 것이 됩니다.
2. 본 공고의 분양가와 모집 시기는 추정치와 달라질 수 있습니다.
3. 본 공고에서 입주자로 선정되면 청약통장은 사용된 것으로 봅니다.
다음 35강에서는 분양가상한제가 무엇이고, 울산 단지는 해당되는지 살펴보겠습니다.
근거 · 주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항~제3항(입주자모집 시기) · 제16조 제3항(착공확인·공정확인) · 제18조(공공 사업주체 특례) · 제21조 제3항 제17호·제26호 · 제2조 제9호·제10호(사전청약·사전당첨자) · 제24조의2(사전당첨자 모집 시기) · 제24조의4(사전당첨자모집공고) · 제24조의7(취소된 사전청약 당첨자 우선공급) · 제4조 제10항(요건 유지) · 제7조(통장 사용) · 제54조 제1항(재당첨 제한)