⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
부동산 세금은 이름이 많아서 어렵게 느껴지지만, 언제 내는지로 나누면 단순해집니다. 집을 살 때 · 가지고 있을 때 · 팔 때 · 물려주고 받을 때 네 묶음입니다.
결론부터 — 살 때는 취득세, 가지고 있으면 6월 1일 기준으로 재산세(비싸면 종부세), 팔 때는 양도세입니다. 무상으로 넘기면 증여세·상속세가 따로 붙습니다.
네 묶음으로 보면
| 언제 | 세금 | 누가 걷나 | 기준이 되는 날 · 신고 기한 |
|---|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 (+ 지방교육세 · 농어촌특별세) | 시·군·구 | 잔금일 등 취득일부터 60일 안에 신고 |
| 가질 때 | 재산세 (+ 도시지역분 · 지방교육세) | 시·군·구 | 6월 1일 소유자에게 7월·9월 고지 |
| 종합부동산세 (+ 농어촌특별세) | 국세청 | 6월 1일 기준 · 12월 1일~15일 납부 | |
| 팔 때 | 양도소득세 (+ 지방소득세) | 국세청 (지방소득세는 시·군·구) | 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고 |
| 물려줄 때 | 증여세 · 상속세 | 국세청 | 증여 3개월 · 상속 6개월 (달의 말일부터) |
(지방세법 제20조 · 제114조 · 제115조 · 종합부동산세법 제16조 · 소득세법 제105조 · 상속세및증여세법 제67조 · 제68조)
살 때 — 취득세
집값이 클수록 세율이 올라갑니다. 1주택 매매 기준으로 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%, 그 사이는 금액에 따라 1~3% 사이에서 정해집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 여기에 지방교육세가 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더 붙습니다(국세청 「2026 주택과 세금」 22쪽). 자세한 내용은 2강에서 봅니다.
가질 때 — 재산세와 종부세
- 재산세 — 6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 1년 치를 냅니다. 5월 31일에 팔면 산 사람이 내고, 6월 2일에 팔면 판 사람이 냅니다
- 종합부동산세(종부세) — 사람마다 가진 집의 공시가격을 모두 더해 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 넘는 부분에만 붙습니다(종합부동산세법 제8조 제1항)
계산 방법은 3강에서 봅니다.
팔 때 — 양도소득세
판 값에서 산 값과 비용을 뺀 차익에 붙습니다. 오래 가지고 있으면 공제(장기보유특별공제)가 있고, 1년에 한 번 250만원 기본공제가 있습니다(소득세법 제103조). 양도세와 별도로 지방소득세가 붙습니다(지방세법 제103조의3).
다만 1세대 1주택이고 2년 이상 보유하는 등 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 양도소득세가 비과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 12억원을 넘는 고가주택은 「12억까지 비과세 · 넘는 금액에 과세」가 아니라, 양도차익 중 12억 초과 비율만큼에 따로 계산해 과세합니다(소득세법 제95조 제3항 · 시행령 제160조 · 5강). 계산 구조는 4강, 비과세는 5강에서 봅니다.
예로 보면 (가정 숫자)
울산 남구 아파트를 4억원에 사서(전용 84㎡ · 무주택에서 첫 집 · 매매) 5년 살다가 판다고 가정해 봅니다.
| 단계 | 생기는 세금 | 대략의 구조 |
|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 1% + 지방교육세 0.1% | 4억원 × 1.1% = 440만원 (감면 전) |
| 매년 6월 1일 | 재산세 (공시가격 기준) | 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율 |
| 종부세 | 공시가격 9억(1세대 1주택 12억) 이하라면 없음 | — |
| 팔 때 | 비과세 요건을 갖추면 양도세 없음 | 갖추지 못하면 4강 구조대로 계산 |
※ 위 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 이 예처럼 본인·배우자가 한 번도 집을 가진 적이 없다면 생애최초 감면으로 취득세 본세 400만원에서 200만원이 빠집니다(아파트 기준 · 지방세특례제한법 제36조의3 · 2028년 말까지 · 16강). 지방교육세 등 부가세 처리와 다른 집이 있는지에 따라 실제 금액은 달라집니다.
이럴 땐 달라집니다
- 집이 여러 채 — 주택 수와 새로 사는 집의 지역에 따라 취득세가 중과될 수 있고(2강), 종부세 공제와 양도세 비과세 여부도 달라질 수 있습니다(3강 · 5강)
- 세대를 어떻게 보느냐 — 세금마다 「한 세대」의 기준이 조금씩 다릅니다(9강)
- 명의 — 부부 공동명의냐 한 사람 명의냐에 따라 종부세·양도세 계산이 달라집니다(8강)
- 조정대상지역 — 정부가 지정한 지역이면 취득세 중과, 양도세 비과세 거주요건 등이 따로 붙습니다
울산은
2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아닙니다(지정은 바뀔 수 있으니 계약 직전에 국토교통부 공고로 확인합니다). 그래서 개인이 울산 집을 살 때와 팔 때는
- 2주택까지 취득세가 원칙적으로 1~3% 일반세율이고, 비조정대상지역에서는 3번째 주택부터 중과될 수 있습니다(지방세법 제13조의2)
- 지금 사는 울산 집은 양도세 비과세에 2년 거주 요건이 없고 2년 보유면 됩니다
- 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 주택에만 붙으므로 지금 울산 집을 팔 때는 해당하지 않습니다
★ 한 가지 꼭 기억할 것 — 울산 중구·남구는 예전에 조정대상지역이었습니다. 국세청 책자 부록의 지정 이력표에 2020. 12. 18. 지정 · 2022. 9. 26. 해제로 나옵니다. 양도세 2년 거주요건은 원칙적으로 「취득할 때」 조정대상지역이었는지로 보기 때문에, 이 기간에 중구·남구에서 취득한 집은 지금 해제됐더라도 원칙적으로 2년 거주가 있어야 1세대 1주택 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 · 5강).
다만 지정 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈고, 그때 세대가 무주택이었다면 거주요건이 없습니다(같은 조항 제5호). 그래서 취득일과 계약일을 함께 봐야 합니다.
지정은 앞으로도 바뀔 수 있고, 수도권 등 조정대상지역에 집이 함께 있으면 그 집에는 다른 규칙이 붙습니다.
세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.
근거 · 지방세법 제11조 · 제20조 · 제114조 · 제115조 · 제151조 · 제103조의3 · 종합부동산세법 제8조 · 제16조 · 소득세법 제89조 · 제95조 · 제103조 · 제105조 · 제110조 · 상속세 및 증여세법 제67조 · 제68조 · 소득세법 시행령 제154조 · 지방세법 제13조의2 · 지방세특례제한법 제36조의3 · 국세청 「2026 주택과 세금」 16·22·188·383·386쪽