⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
주택임대사업자 제도는 2015년 말부터 지금까지 여러 번 크게 바뀌었습니다. 그래서 세금 혜택은 「어떤 유형으로, 언제 등록(신청)했고, 그 집을 언제 샀느냐」로 갈립니다. 흐름은 크게 넷입니다 — 2018년 3월까지 넓게 주던 시기 → 2018년 4월·9월에 조인 시기 → 2020년 7~8월 아파트 매입임대와 단기임대를 없앤 시기 → 2025년 6월 비아파트 6년 단기를 다시 연 시기. 같은 「임대사업자」라도 받는 혜택이 서로 다릅니다.
연표 — 원문으로 확인한 날짜만
| 날짜 | 무엇이 바뀌었나 | 근거 |
|---|---|---|
| 2015.12.29 | 「임대주택법」이 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 바뀌어 시행. 준공공임대·기업형임대 8년, 단기임대 4년 | 법률 제13499호 부칙 제1조 · 그 판 제2조 |
| 2018.4.1 | 조정대상지역 다주택 양도세 중과 시행. 같은 날부터 5년 임대로 중과에서 빼 주던 매입임대는 2018.3.31까지 등록한 집만, 그 뒤 등록분은 8년(준공공·장기일반)이어야 함. 종부세 합산배제도 같은 날 같은 방향 | 소득세법 부칙(법률 제15225호) 제1조 · 소득세법 시행령 부칙(제28637호) 제1조 · 종부세법 시행령 부칙(제28645호) 제1조 |
| 2018.7.17 | 이름 변경 — 준공공 → 장기일반민간임대, 기업형 → 공공지원민간임대, 단기 → 단기민간임대 | 법률 제15356호 부칙 제1조 · 제5조 |
| 2018.9.13 (기준일) | 1주택 이상 가진 세대가 조정대상지역에서 새로 산 장기일반은 양도세 중과배제·종부세 합산배제에서 제외. 2018.9.13까지 취득했거나 계약금을 낸 집은 종전대로 | 소득세법 시행령 부칙(제29242호) 제4조 · 종부세법 시행령 부칙(제29243호) 제2조 |
| 2019.2.12 | 중과배제·거주주택 특례에 임대료 5% 증액 제한 요건(시행 뒤 계약 체결·갱신분부터). 거주주택 특례 평생 1회 제한(시행 뒤 취득한 거주주택부터) | 소득세법 시행령 부칙(제29523호) 제6조 · 제7조 |
| 2020.7.11 (기준일) | 이날 이후 아파트를 장기일반 매입임대로 등록 신청했거나 단기를 장기일반으로 바꿔 신고한 집은 양도세·종부세 혜택에서 대부분 빠짐 | 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목 2)·3) 등 |
| 2020.8.18 | 민간임대주택법 개정·시행 — 단기(4년) 폐지 · 아파트 장기일반 매입임대 폐지 · 의무기간 10년(시행 뒤 등록분), 폐지 유형은 의무기간 끝나는 날 자동말소·의무기간 안 자진말소 허용, 임대보증금 보증 가입(이미 등록한 집은 2021.8.18 이후 계약부터) | 법률 제17482호 부칙 제1조 · 제4조~제7조 · 제6조 제1항 제11호 · 제5항 |
| 2020.10.7 | 세법을 말소에 맞춤 — 자동말소되면 임대기간요건을 갖춘 것으로 봄, 일정 요건(의무기간 절반 이상 임대 등)을 갖춘 자진말소 뒤 1년 안 양도 중과배제, 말소 뒤 5년 안 거주주택 양도 특례(2020.8.18 이후 말소분부터) | 소득세법 시행령 부칙(제31083호) 제3조 · 제4조 |
| 2025.2.28 | 거주주택 특례 평생 1회 제한 폐지(시행 뒤 양도분부터) | 소득세법 시행령 부칙(제35349호) 제14조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 251쪽 |
| 2025.6.4 | 단기민간임대 6년(아파트 제외) 다시 도입. 세법 중과배제(아목·자목)도 같은 날부터 | 법률 제20550호 부칙 제1조 · 소득세법 시행령 부칙(제35349호) 제1조 제5호 · 제15조 제2항 |
| 2026.10.1 | 종전 장기일반 아파트·종전 단기 아파트의 중과배제에 양도기한(원칙 2027.12.31 · 예외 있음 — 아래) 신설. 거주주택 특례에는 이 기한을 적용하지 않음(다만 말소된 임대주택의 거주주택 특례에는 「말소 뒤 5년」이 따로 있음) | 소득세법 시행령 제167조의3 제11항 · 제155조 제23항(대통령령 제36737호) |
감면 쪽(조세특례제한법)도 같은 흐름입니다 — 준공공 장기보유특별공제 특례는 2018년엔 기한이 없었고, 2021년 판은 「2020.12.31까지 등록(민간건설은 2022.12.31)」, 2023.1.1부터는 민간건설임대만 남았습니다(54강).
2026.10.1 양도기한의 예외 (소득세법 시행령 제167조의3 제11항) — 원칙은 2027.12.31이지만, 아래에 해당하면 2027.12.31과 해당 날 중 가장 늦은 날까지입니다.
1. 임대의무기간이 2027.1.1 이후 끝나는 주택 → 자동말소일부터 1년이 되는 날
2. 2027.1.1 이후 새로 조정대상지역으로 지정되는 지역의 주택 → 지정 공고일부터 1년이 되는 날
3. 그 기한 전에 재건축 조합설립인가·재개발 관리처분인가(가로주택 등 소규모 사업은 조합설립인가)가 있는 주택 → 이전고시일부터 1년이 되는 날(현금청산·수용재결·매도청구로 넘어가면 기한 안에 판 것으로 봄)
울산은 재개발·재건축 구역이 많아 3번 예외를 꼭 확인합니다.
지금(2026년 10월) 새로 등록할 수 있는 것
| 유형 | 의무기간 | 사서 등록(매입임대) |
|---|---|---|
| 장기일반민간임대 | 10년 | 아파트 제외(도시형 생활주택인 아파트는 제외 대상 아님) |
| 단기민간임대 | 6년 | 아파트 제외(도시형 생활주택인 아파트는 제외 대상 아님) |
| 공공지원민간임대 | 10년 | 공공지원(기금 출자 등)을 받는 경우 |
일반 아파트(도시형 생활주택인 아파트 제외)를 사서 장기일반·단기 매입임대로 신규 등록하는 것은 지금 허용되지 않습니다(19강). 건축물대장에 「아파트」라고 적혀 있다는 것만으로 판단하지 말고 민간임대주택법상 등록 가능한 유형인지 따로 확인합니다.
이럴 땐 달라집니다
- 기준일이 조문마다 다릅니다. 2018.3.31은 「사업자등록과 임대사업자 등록을 한 날」, 2018.9.13은 「취득일 또는 계약금 지급일」, 2020.7.11은 「등록 신청일」입니다. 같은 집이라도 어느 날짜를 보느냐가 다릅니다.
- 유형을 바꾼 집은 따로 봅니다. 2020.7.11 이후 단기를 장기일반으로 바꿔 신고한 집은 혜택에서 빠지는 조문이 많습니다. 반대로 2025.6.4 이후에는 옛 단기(아파트 제외)를 새 6년 단기로 변경 등록할 수 있고, 의무기간 시작일은 처음 등록 때를 따릅니다(법률 제20550호 부칙 제4조).
- 2015.12.29 전 「임대주택법」으로 등록한 집은 민간임대주택법의 임대주택으로 보되 의무기간 등은 옛 법을 따르는 부분이 있습니다(법률 제13499호 부칙 제3조). 그 시절 날짜 중 원문으로 확인한 것 — 「준공공임대주택」은 임대주택법 개정(법률 제11870호 · 2013.6.4 공포 · 공포 후 6개월 뒤 시행 = 2013.12.5)으로 처음 생겼고(제2조 제3호의3 · 제6조의2), 그때는 10년 이상 임대하는 전용 85㎡ 이하 주택이었습니다(2015.7.1 시행판까지 10년). 2015.12.29 민간임대주택법에서 8년이 됐습니다. 매입임대의 의무기간은 임대주택법 제16조 제1항 제4호가 시행령에 맡겼고, 임대주택법 시행령 제13조 제1항이 정했습니다 — 준공공임대주택은 임대 개시일부터 10년, 그 밖의 임대주택(일반 매입임대 등)은 임대 개시일부터 5년입니다(2013.12.5 시행판부터 2015.12.23 시행판까지 같음 · 그 전 판은 대조하지 않았습니다). 2014.7.16 개정으로 이미 임대하던 집을 준공공으로 바꿔 등록하면 5년 범위에서 그 전 임대기간의 2분의 1을 의무기간에 넣게 됐습니다.
- 등록이 말소된 집은 53강, 감면 조문별 정리는 54강, 지금 등록하면 지켜야 할 것은 19강을 봅니다.
울산은
- 울산은 수도권 밖입니다. 그래서 가액 기준이 대부분 낮은 쪽(예: 기준시가 6억원 대신 3억원, 6년 단기는 4억원 대신 2억원)으로 적용됩니다(52강).
- 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아닙니다. 다만 중구·남구는 2020.12.18 조정대상지역으로 지정되어 2022.9.26 해제됐습니다. 이 기간에 1주택 이상 세대가 중구·남구에서 새로 사서 장기일반으로 등록한 집은 「2018.9.13 이후 조정대상지역 신규 취득」 규정에 걸려 중과배제·종부세 합산배제에서 빠졌을 수 있습니다. 등록증의 등록일과 매매계약서의 계약일을 같이 봅니다.
- 오래전 등록한 손님일수록 「그때 받은 혜택」과 「지금 남은 혜택」이 다릅니다. 등록증·사업자등록증·임대차계약서를 연도순으로 놓고 이 연표에 맞춰 봅니다.
신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 · 제6조 제1항 제11호 · 제5항 · 제43조 · 부칙(법률 제13499호 · 제15356호 · 제17482호 · 제20550호) · 소득세법 부칙(법률 제15225호) · 소득세법 시행령 제155조 제20항 · 제23항 · 제167조의3 제1항 제2호 · 제11항 · 부칙(대통령령 제28637호 · 제29242호 · 제29523호 · 제31083호 · 제35349호 · 제36737호) · 종합부동산세법 시행령 부칙(대통령령 제28645호 · 제29243호) · 조세특례제한법 제97조의3 · 부칙(법률 제19199호) · 옛 임대주택법 제16조 제1항 · 옛 임대주택법 시행령 제13조 제1항