1세대 1주택 비과세 — 2년 보유와 12억

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

양도세에서 가장 많이 묻는 것이 「집 한 채 팔면 세금 없지요?」입니다. 대체로 맞지만, 요건 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

결론부터 — ① 양도일에 세대 전체가 국내에 1주택, ② 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었으면 원칙적으로 2년 거주도), ③ 양도가액이 12억원 이하면 원칙적으로 양도세가 비과세됩니다. 12억원을 넘으면 넘는 부분 비율만큼만 과세됩니다.

요건 세 가지

• 세대는 본인만이 아니라 같이 사는 가족 전체입니다. 배우자는 따로 살아도 같은 세대입니다(9강)
• 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 보지만, 실제와 다르면 실제로 판단합니다(제154조 제6항 · 책자 222쪽)
• 집에 딸린 땅도 일정 범위까지 함께 비과세됩니다. 수도권 밖 도시지역은 주택 정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배까지이고, 수도권 도시지역은 따로 기준이 있습니다(제154조 제7항)

12억원을 넘으면 — 넘는 비율만큼만

양도가액이 12억원을 넘는 「고가주택」도 전부 과세되는 것이 아니라, 12억원을 넘는 비율만큼의 차익에만 세금이 붙습니다(제160조 · 책자 206쪽).

과세되는 차익 = 전체 차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

여기에 장기보유특별공제도 같은 비율로 적용됩니다(6강). 부부가 반씩 가졌다면 이 2억원을 다시 반씩 나눕니다(책자 207쪽 · 8강).

예로 보면 (가정 숫자)

이럴 땐 달라집니다

• 2년 보유·거주요건에 예외가 있는 경우 — 사유마다 요건이 다릅니다: 수용(사업인정 고시일 전 취득 등), 해외이주로 세대 전원 출국(출국일부터 2년 안 양도), 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원 출국(출국일부터 2년 안 양도), 1년 이상 거주한 집을 취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 파는 경우(제154조 제1항 각 호). 내 경우가 어느 사유에 해당하고 그 요건을 채웠는지 따로 확인해야 합니다
• 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주요건을 적용하지 않습니다(같은 항 제5호)
• 집이 잠시 2채가 된 경우 — 이사(일시적 2주택), 상속, 혼인, 부모님 봉양 합가는 따로 특례가 있습니다(10강·13강)
• 분양권·입주권이 있으면 「집 1채」 판단이 달라질 수 있습니다(12강)
• 비과세가 막히는 경우 — 등기를 하지 않고 팔거나, 계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 비과세가 제한됩니다(소득세법 제91조 · 책자 228쪽의 다운계약 예시에서는 비과세 세액이 0원이 됨 · 17강)
• 주택 매매계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 잔금 전에 상가 등 주택 외의 용도로 바꿔 파는 경우에는 양도일이 아니라 매매계약일을 기준으로 1세대 1주택 요건을 판단합니다(제154조 제1항)

울산은

2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 지금 취득하는 울산 집은 원칙적으로 거주 없이 2년 보유만으로 보유·거주요건을 채울 수 있습니다. 물론 양도일에 1세대 1주택인지 등 다른 요건도 갖춰야 합니다.

★ 다만 울산 중구·남구는 2020. 12. 18.부터 2022. 9. 26.까지 조정대상지역이었습니다(국세청 책자 386쪽). 거주요건은 원칙적으로 「취득 당시」 기준이라, 이 기간에 중구·남구에서 취득한 집은 해제된 지금 팔아도 원칙적으로 2년 거주가 필요합니다. 다만 지정 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대 등은 예외가 있으니 취득일뿐 아니라 계약일·계약금 지급일도 함께 봅니다. 등기부의 취득일과 주민등록 전입 기록을 함께 확인해야 하는 이유입니다. 같은 기간이라도 동구·북구·울주군에서 산 집은 해당하지 않습니다.

세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.

근거 · 소득세법 제89조 · 제91조 · 제95조 · 같은 법 시행령 제154조 · 제160조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 206·207·220~229·386쪽