⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
「공동명의로 하면 세금이 줄어든다던데요?」 — 반은 맞고 반은 아닙니다. 세금마다 사람별로 매기느냐, 집 단위로 매기느냐가 달라서 결과가 갈립니다.
결론부터 — 취득세 · 재산세는 일반적으로 공동명의 자체만으로 총세액이 줄지 않습니다. 차이가 나는 것은 양도세(사람별 누진세율이라 공동명의가 대체로 유리)와 종부세(집이 여럿이면 공동명의가 유리할 수 있고, 1주택이면 신청으로 단독과 같은 혜택을 고를 수 있음)입니다.
세금별로 보면
| 세금 | 매기는 단위 | 공동명의 효과 |
|---|---|---|
| 취득세 | 집 전체 값으로 세율을 정하고 지분만큼 나눔 | 처음 살 때 명의만 달리하면 대체로 같음 (지방세법 제11조) |
| 재산세 | 집 전체로 계산해 각자 지분만큼 냄 | 총액은 대체로 같음 (책자 89쪽) |
| 종부세 | 사람별 공시가격 합계 | 각자 지분 공시가격에서 9억원씩 공제 → 지분율·주택 수에 따라 유리할 수 있음 |
| 양도세 | 사람별 차익 · 누진세율 · 기본공제 | 차익이 나뉘어 낮은 세율 구간 + 기본공제 250만원씩 두 번 |
양도세 — 나누면 낮은 칸으로
양도세는 사람마다 따로 계산합니다. 차익이 둘로 나뉘면 각자 낮은 세율 구간에 들어가고, 기본공제 250만원도 각자 받습니다(소득세법 제103조).
예 (가정 숫자 · 비과세가 안 되는 집 · 필요경비·장기보유특별공제 등은 생략한 단순 예시) — 차익 2억원
| 한 사람 명의 | 부부 반반 | |
|---|---|---|
| 과세표준 | 2억 − 250만 = 1억9,750만원 | 1억 − 250만 = 9,750만원 × 2명 |
| 세율 | 38% − 1,994만 | 35% − 1,544만 (각자) |
| 산출세액 | 5,511만원 | 1,868만5천 × 2 = 3,737만원 |
같은 차익인데 약 1,774만원 차이가 납니다. 차익이 작으면 차이도 작아집니다.
1세대 1주택 비과세는 명의와 상관없이 세대 기준이고, 12억원 판단은 집 전체 양도가액으로 합니다. 12억원을 넘는 부분의 차익만 지분대로 나눕니다(책자 207쪽).
종부세 — 1주택이면 고를 수 있습니다
종부세는 사람별로 매기기 때문에, 공동명의 1주택에 특례를 신청하지 않으면 각자 자기 지분의 공시가격에서 9억원씩 공제합니다. 그래서 50:50이면 합계 18억원 수준까지 공제 효과가 생길 수 있습니다. 다만 지분율이 다르면(예: 90:10) 큰 지분 쪽이 먼저 9억원을 넘을 수 있어, 모든 공동명의 집이 18억원까지 종부세가 없는 것은 아닙니다. 한 사람 명의면 1세대 1주택자 12억원 공제에 나이·보유기간 세액공제(최대 80%)를 받습니다.
그래서 법은 공동명의 1주택 부부가 9월 16일~30일에 신청하면 한 사람이 다 가진 것처럼 12억원 공제 + 세액공제로 계산하게 해 줍니다(종합부동산세법 제10조의2). 2026. 2. 27. 이후 납세의무분부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 고를 수 있습니다(「2026년 개정세법 해설」 PDF 179쪽). 세액공제는 그 사람의 나이·보유기간으로 봅니다(책자 121쪽).
- 오래 보유했거나 나이가 많은 쪽 → 특례 신청(12억 + 세액공제)이 유리할 수 있음
- 공시가격이 높고 나이·보유기간 공제가 작음 → 그대로 두는 것(각자 9억)이 유리할 수 있음
한 번 신청하면 변동이 없는 한 계속 적용됩니다(책자 121쪽). 어느 쪽이 나은지는 그해 공시가격으로 둘 다 계산해 보고 정합니다.
바꾸거나 그만두려면 — 다음 해부터 아래 넷 중 하나가 생기면 같은 9월 16일~30일에 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」를 관할세무서에 냅니다(종합부동산세법 시행령 제5조의2 제5항 · 시행규칙 제4조의12 제3항).
- 집 소유자가 바뀐 경우
- 지분율이 바뀐 경우
- 납세의무자(부부 중 누구로 할지)를 바꾸려는 경우
- 특례를 더 받지 않으려는 경우 — 원래대로 각자 9억원 공제로 돌아갑니다
신청서를 낼 때는 혼인관계증명서를 붙입니다(시행규칙 제4조의12 제1항).
이럴 땐 달라집니다
- 이미 한 사람 명의인 집을 공동명의로 바꾸면 — 배우자에게 지분을 넘기는 것은 새로운 증여가 될 수 있습니다. 증여세는 배우자 공제 10년간 합계 6억원까지 빠지지만(상속세및증여세법 제53조), 받는 배우자에게 취득세가 따로 생깁니다. 무상취득 표준세율은 3.5%(지방세법 제11조 제1항 제2호)이지만, 주택은 조정대상지역 안 시가표준액 3억원 이상이면 중과될 수 있고(제13조의2 제2항 · 2강) 지방교육세·농어촌특별세도 붙습니다. 처음 살 때 명의를 정하는 것과 비용이 다릅니다
- 증여받고 10년 안에 팔면 이월과세로 공동명의 효과가 사라질 수 있습니다. 명의를 바꾸기 전에 증여세·취득세·나중의 양도세를 함께 계산해 봐야 합니다(27강)
- 세대 안에서 공동소유한 1채는 1채로 셉니다. 공동명의로 한다고 취득세 주택 수가 늘지는 않습니다(지방세법 시행령 제28조의4 제4항)
- 임대소득 — 공동명의 주택의 임대소득은 지분대로 나뉩니다(18강)
울산은
울산에서도 공동명의의 세금 효과는 주택 가격 · 지분율 · 주택 수 · 보유기간 · 양도차익에 따라 달라집니다. 효과가 잘 드러나는 것은 비과세가 안 되는 집을 팔 때의 양도세입니다 — 차익이 사람별로 나뉘고 각자 누진세율과 기본공제를 받기 때문입니다. 반대로 이미 한 사람 명의인 집을 세금을 줄이려고 공동명의로 바꿀 때는 증여에 따른 취득세와 이월과세까지 함께 비교해야 합니다. 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서 배우자 증여 취득세는 중과 대상이 아닙니다.
세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.
근거 · 지방세법 제11조 · 제13조의2 · 같은 법 시행령 제28조의4 · 종합부동산세법 제8조 · 제9조 · 제10조의2 · 같은 법 시행령 제5조의2 · 시행규칙 제4조의12 · 소득세법 제89조 · 제103조 · 상속세 및 증여세법 제53조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 89·105·120~123·207쪽 · 국세청 「2026년 개정세법 해설」 179쪽(PDF)