자금조달계획서 쓰는 법

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

집이나 땅을 사면 실거래가 신고(계약일부터 30일 안)와 함께 「돈을 어디서 마련했는지」를 적은 계획서를 내야 하는 경우가 있습니다. 개인이 집을 살 때는 6억 원 이상이 기준이지만, 울산은 광역시라 땅은 1억 원 이상이면 냅니다(시행령 별표 1 비고 8 「수도권등」 = 수도권 · 광역시(인천 제외) · 세종 — 원문 대조).

자금조달계획서는 세금 신고서가 아니라 부동산 거래신고 때 내는 서류입니다. 다만 신고 내용이 국세청의 자금출처 확인과 이어질 수 있어 세금과 밀접합니다.

누가 내나요 (시행령 별표 1)

• 「수도권등」은 수도권 + 광역시(인천 제외) + 세종입니다(별표 1 비고 8).
• 주택에는 분양권처럼 주택을 취득할 권리도 포함됩니다(비고 3).
• 토지는 1년 안에 산 맞닿은 땅의 값을 합쳐 따지고, 사용승인 받은 건물이 있는 필지 값은 뺍니다(비고 11).

무엇을 적나요 (시행규칙 별지 제1호의3서식)

① 자기자금 — 금융기관 예금 · 주식·채권·가상화폐 매각대금 · 증여·상속(증여세 신고 여부를 표시) · 현금 등 그 밖의 자금 · 부동산 처분대금 등

② 차입금 등 — 금융기관 대출(주택담보·신용·사업자·그 밖) · 산 집의 임대보증금 · 회사지원금·사채 · 그 밖의 차입금(부부·직계존비속에게 빌린 경우 관계를 표시)

③ 지급방식 — 계좌이체 · 보증금·대출 승계 · 현금 등(현금이면 사유)

④ 입주계획 — 본인 입주 · 가족 입주 · 임대 · 그 밖(재건축 등)

증빙서류를 내야 하는 경우에는 항목마다 예금잔액증명서, 증여·상속세 신고서, 소득금액증명원, 매매·임대차계약서, 금융거래확인서·부채증명서, 빌린 사실을 확인할 서류 등을 붙입니다. 대출이 아직 실행되지 않았으면 사유서로 대신합니다(시행규칙 제2조 제7항).

언제 · 어떻게 내나요

• 부동산 거래신고서와 함께 냅니다. 계획서는 매수인 혼자 서명합니다(제2조 제6항).
• 따로 내려면 계약일부터 30일 안에 냅니다(같은 조 제9항). 중개사무소가 거래신고를 할 때는 매수인이 25일 안에 계획서를 넘겨야 합니다(제10항).
• 잔금까지 다 치른 뒤 신고하면 「조달계획」 대신 실제 「조달방법」을 적습니다(비고 9).

안 내거나 거짓이면

• 서식 뒤쪽 유의사항대로, 내지 않으면 500만 원 이하(법 제28조 제2항), 거짓으로 적으면 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다(제28조 제3항).
• 구체적인 금액은 시행령 별표 3(과태료의 부과기준)에 있습니다.

신고관청은 동기·결과·횟수를 보아 위 금액을 2분의 1(거짓 신고는 5분의 1) 범위에서 늘리거나 줄일 수 있지만, 늘려도 법의 상한을 넘을 수 없습니다(별표 3 제1호). 스스로 위반 사실을 신고하면 감경·면제될 수 있습니다(법 제29조).

• 서식 뒷면 유의사항은 「제출하신 … 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다」라고 적고 있습니다(별지 제1호의3서식). 그래서 적는 금액은 실제 금융거래 내역과 맞고 나중에도 자료로 설명할 수 있어야 합니다.

세금과 이어지는 자리

직업·나이·소득·재산으로 보아 혼자 힘으로 샀다고 보기 어려우면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조). 다만 입증하지 못한 금액이 「취득가액의 20%」와 「2억 원」 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다(시행령 제34조 제1항).

★ 이 기준은 「4억 원 집을 살 때 8천만 원까지는 출처가 없어도 된다」는 면제 한도가 아닙니다. 이 규정에 따른 「추정」을 하지 않는다는 뜻일 뿐이고, 부모가 실제로 돈을 준 사실 등이 확인되면 이 기준과 관계없이 증여세가 과세될 수 있습니다.

그래서 계획서에 적는 숫자는 나중에 소명할 수 있는 숫자여야 합니다. 부모에게 빌린 돈은 30강(차용증), 받은 돈은 23강(증여세)을 함께 봅니다.

울산은

• 울산광역시는 「수도권등」에 들어갑니다. 그래서 울산 땅을 1억 원 이상 사면 「토지취득자금 조달 및 토지이용계획서」를 내고, 지분으로 사면 금액과 관계없이 냅니다. 울주군 땅도 같습니다. 비고 8은 「광역시(인천광역시는 제외한다)」라고만 적고 군 지역을 빼지 않습니다. 군 지역을 빼려는 법령은 「광역시(군 지역은 제외한다)」처럼 따로 적습니다(예: 지방세법 시행령 제101조 제1항 제1호).
• 울산 땅: 지분이 아닌 토지는 실거래가 1억 원 이상, 지분으로 사는 토지는 금액과 관계없이 냅니다(별표 1 제4호·제5호 · 수도권등). 가격은 한 계약으로 산 땅을 모두 합치고, 계약일부터 거꾸로 1년 안에 산 맞닿은 땅도 합칩니다(비고 11). 다만 매수인이 국가 등이거나 토지거래허가를 받아야 하는 거래는 이 제4호·제5호 대상에서 빠집니다(비고 10).
• 주택은 2026년 10월 현재 울산이 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 개인은 6억 원 이상일 때만 내고, 증빙서류는 토지거래허가구역이 아니면 붙이지 않습니다. 법인은 울산 주택도 가격과 관계없이 냅니다.
• 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.

근거 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 · 제28조 · 제29조 · 같은 법 시행령 제3조 · 제20조 · 별표 1 · 별표 3 · 같은 법 시행규칙 제2조 · 별지 제1호의3서식 · 상속세 및 증여세법 제45조 · 같은 법 시행령 제34조