⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
땅의 재산세는 세 바구니 중 어디에 들어가느냐로 정해집니다. 종합합산(빈 땅 등 기본), 별도합산(건물이 있는 땅), 분리과세(농사짓는 농지 등)입니다(지방세법 제106조). 종부세는 종합합산 공시가격 합계 5억 원, 별도합산 80억 원을 넘어야 나오고, 분리과세 토지에는 종부세가 없습니다(종부세법 제11조·제12조).
세 바구니
| 바구니 | 무엇이 들어가나 | 재산세 세율 |
|---|---|---|
| 종합합산 | 나대지·잡종지, 경작하지 않는 땅 등 다른 두 바구니에 들지 않는 땅 | 0.2~0.5% 누진 |
| 별도합산 | 상가·공장 등 건축물의 부속토지(바닥면적 × 용도지역별 배율까지) | 0.2~0.4% 누진 |
| 분리과세 | 법에서 정한 농지·목장용지·일정 임야 등 (지목이 전·답이라고 저절로 해당하지는 않음) | 0.07% |
| 분리과세 | 골프장·고급오락장 | 4% |
| 분리과세 | 그 밖(공장용지 등) | 0.2% |
재산세 누진 구간(제111조 제1항 제1호 · 과세표준 = 시가표준액 × 70%, 시행령 제109조)
- 종합합산: 5천만 원 이하 0.2% · 1억 원 이하 10만 원 + 초과분 0.3% · 1억 원 초과 25만 원 + 초과분 0.5%
- 별도합산: 2억 원 이하 0.2% · 10억 원 이하 40만 원 + 초과분 0.3% · 10억 원 초과 280만 원 + 초과분 0.4%
종합합산·별도합산은 같은 지방자치단체 안의 땅을 합쳐 세율을 매깁니다(제113조 제1항). 건물 부속토지라도 배율을 넘는 부분은 별도합산에 들지 않습니다(시행령 제101조).
농지가 0.07%를 받으려면 (시행령 제102조 제1항 제2호)
- 개인 소유이고 과세기준일(6월 1일) 현재 실제 영농에 쓰고 있을 것
- 광역시(군 지역 제외)·시 지역의 도시지역 안 농지는 개발제한구역·녹지지역에 있을 때만
- 농업법인 소유 영농 농지, 종중 농지 등도 분리과세 대상입니다
놀리는 밭이나 다른 용도로 쓰는 땅은 종합합산으로 넘어갈 수 있습니다.
종부세 — 토지분
| 종합합산 | 별도합산 | |
|---|---|---|
| 기준(공시가격 합, 전국) | 5억 원 초과 | 80억 원 초과 |
| 과세표준 | (합계 − 5억 원) × 100% | (합계 − 80억 원) × 100% |
| 세율 | 15억 원 이하 1% · 45억 원 이하 1,500만 원 + 2% · 초과 7,500만 원 + 3% | 200억 원 이하 0.5% · 400억 원 이하 1억 원 + 0.6% · 초과 2억 2천만 원 + 0.7% |
공정시장가액비율은 토지 100%입니다(종부세법 시행령 제2조의4 제2항). 이미 낸 토지분 재산세 중 겹치는 부분은 빼 주고(제14조 제3항), 전년 대비 150% 상한이 있습니다(제15조).
예로 보면 (가정)
나대지 공시가격 7억 원을 개인 한 명이 가지고 있다고 가정합니다(다른 토지 없음).
- 재산세(종합합산): 과세표준 7억 × 70% = 4억 9천만 원 → 25만 원 + (4억 9천만 − 1억) × 0.5% = 약 220만 원
- 종부세: (7억 − 5억) × 100% = 2억 원 → 1% = 200만 원, 여기서 겹치는 재산세 해당분을 뺍니다
같은 7억 원이라도 분리과세 요건을 갖춘 농지라면 재산세는 4억 9천만 원 × 0.07% = 약 34만 원이고 종부세는 없습니다.
이럴 땐 달라집니다
- 주택 부속토지는 토지가 아니라 주택분으로 따로 계산합니다(3강).
- 건물이 철거·멸실된 땅도 법에서 정한 요건(철거 뒤 1년 이내 · 건축 용도 외로 쓰지 않을 것 등)을 갖추면 일정 기간 별도합산으로 분류될 수 있습니다(제106조 제1항 제2호 다목 · 시행령 제103조의2 · 37강). 철거됐다는 이유만으로 늘 별도합산되는 것은 아니므로 6월 1일 현재 상태를 따로 확인합니다.
- 재산세 구분은 법인 비사업용 토지 판정에도 쓰입니다. 별도합산·분리과세 토지는 법인 비사업용 토지에서 빠집니다(법인세법 제55조의2 제2항 제4호 나목 · 42강). 개인 양도세의 비사업용 토지는 21강을 봅니다.
울산은
- 분리과세 농지의 도시지역 제한은 「광역시(군 지역 제외)」입니다. 그래서 울주군의 개인 소유 전·답·과수원은 6월 1일 현재 실제 영농에 쓰는 등 분리과세 요건을 갖추면, 도시지역 안이라는 이유만으로 빠지지는 않습니다. 반면 중·남·동·북구의 도시지역 농지는 개발제한구역·녹지지역 안이어야 합니다.
- 울산 4개 구에는 개발제한구역·녹지지역이 넓게 있으므로 토지이용계획확인원으로 먼저 확인합니다.
- 울산의 개인 소규모 토지는 공시가격 합계가 5억 원을 넘지 않으면 재산세만 냅니다. 다른 지역 땅이 있으면 종부세는 전국 합계로 봅니다.
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 지방세법 제106조 · 제111조 · 제113조 · 지방세법 시행령 제101조 · 제102조 · 제109조 · 종합부동산세법 제11조 ~ 제15조 · 같은 법 시행령 제2조의4 · 법인세법 제55조의2