⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 다운계약이든 업계약이든 거짓 신고입니다. 거짓 실거래 신고에는 취득가액의 최대 10% 과태료가 붙을 수 있고, 매매계약서 금액을 실제와 다르게 적은 거래당사자는 그 부동산의 양도세 비과세·감면도 깎일 수 있습니다. 매도인뿐 아니라 매수인도 거래당사자입니다.
무엇이 다운 · 업계약인가
| 구분 | 하는 일 | 흔한 이유 |
|---|---|---|
| 다운계약 | 실제보다 낮게 신고 | 파는 사람 양도세 · 사는 사람 취득세를 줄이려고 |
| 업계약 | 실제보다 높게 신고 | 사는 사람이 나중에 팔 때 취득가액을 높여 두려고, 대출 한도 때문에 |
어느 쪽이든 부동산 거래신고법상 거짓 신고입니다.
1. 과태료 — 부동산 거래신고법
| 위반 | 과태료 | 근거 |
|---|---|---|
| 거래가격을 거짓으로 신고 | 그 부동산 취득가액의 10% 이하 | 제28조 제3항 |
| 중개사에게 거짓 신고를 요구 | 500만원 이하 | 제28조 제2항 제2호 |
| 거짓 신고를 조장·방조 | 500만원 이하 | 제28조 제2항 제3호 |
| 신고 자체를 안 함 | 500만원 이하 | 제28조 제2항 제1호 |
위반 사실을 스스로 신고하면 과태료를 줄이거나 면제받을 수 있는 규정이 있습니다(제29조).
2. 비과세 · 감면이 깎임 — 소득세법 제91조
매매계약서의 거래가액을 실제와 다르게 적은 거래당사자는, 그 부동산에 양도세 비과세나 감면을 적용할 때 아래 금액을 뺍니다(소득세법 제91조 제2항 · 조세특례제한법 제129조 제1항).
| 받으려던 것 | 빼는 금액 |
|---|---|
| 비과세 | ① 비과세가 없었다면 낼 산출세액과 ② 계약서 금액과 실제 금액의 차액 중 적은 쪽 |
| 감면 | ① 감면세액과 ② 그 차액 중 적은 쪽 |
예로 보면 (가정)
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 매도인이 울산 아파트를 실제 4억원에 팔면서 계약서는 3억 7,000만원으로 적었다고 가정합니다. 차액은 3,000만원입니다.
- 비과세가 없었다면 양도세 산출세액이 1,200만원이라고 가정하면 → 1,200만원과 3,000만원 중 적은 1,200만원만큼 비과세가 줄어듭니다. 결국 비과세를 받지 못한 것과 같아집니다.
- 산출세액이 5,000만원이었다고 가정하면 → 3,000만원만큼 비과세가 줄어듭니다.
- 여기에 거짓 신고 과태료(취득가액 기준 최대 10%)가 따로 붙을 수 있습니다.
- 매수인 쪽은 신고가액이 낮아 취득세가 적게 나갔다면 덜 낸 취득세에 가산세를 더해 내야 합니다(지방세법 제21조 제1항). 가산세는 아래 「덜 낸 세금은 가산세와 함께」를 봅니다.
이럴 땐 달라집니다
- 매수인도 나중에 문제가 됩니다. 조문은 「자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여」 비과세·감면을 깎는다고 정하고, 파는 쪽으로 한정하지 않습니다(소득세법 제91조 제2항). 그래서 다운·업계약에 참여한 매수인이 몇 년 뒤 그 집을 팔면서 1세대 1주택 비과세나 감면을 받을 때에도 이 제한이 적용될 수 있습니다. 다운계약은 당장의 양도세·취득세만의 문제가 아닙니다.
- 업계약은 사는 사람의 취득가액이 부풀려진 것이라, 나중에 이 사람이 팔 때 양도차익이 줄어 보이지만, 실제 취득가액이 확인되면 그 금액으로 다시 계산될 수 있습니다(경정 절차는 이 글에서 다루지 않음). 업계약도 실제와 다른 계약서를 작성·신고한 것이므로 다운계약과 똑같이 거짓 신고입니다.
- 다운·업계약으로 덜 낸 세금은 나중에 가산세와 함께 다시 걷힙니다. 아래는 일반적인 경우이고 세부 계산에는 예외·한도가 있습니다.
| 가산세 | 양도세(국세) | 취득세(지방세) |
|---|---|---|
| 과소신고 — 일반 | 덜 신고한 세액의 10% (국세기본법 제47조의3 제1항 제2호) | 10% (지방세기본법 제54조 제1항) |
| 과소신고 — 부정행위 | 부정행위로 덜 신고한 세액의 40% + 나머지의 10% (제47조의3 제1항 제1호) | 40% + 나머지의 10% (제54조 제2항) |
| 납부지연 | 덜 낸 세액 × 기간 × 1일 0.022%(10만분의 22) (제47조의4 · 시행령 제27조의4) | 덜 낸 세액 × 일수 × 1일 0.022% · 덜 낸 세액의 75% 한도 (제55조 · 시행령 제34조) |
- 「부정행위」는 조세범 처벌법 제3조 제6항의 「사기나 그 밖의 부정한 행위」를 말합니다(국세기본법 시행령 제12조의2). 다운계약이 여기에 해당하는지는 사실관계로 판단합니다. 부정행위로 세금을 덜 냈다면 세무서가 세금을 매길 수 있는 기간도 보통 5년에서 10년으로 늘어납니다(국세기본법 제26조의2 제1항 · 제2항 제2호).
- 형사처벌 — 부동산 거래신고법의 징역형(3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 · 제26조 제1항)은 계약을 하지 않았는데 한 것처럼 신고하거나, 해제되지 않은 계약을 해제됐다고 신고한 경우(제4조 제4호 · 제5호)에 붙습니다. 금액만 다르게 신고한 다운·업계약은 같은 법에서는 과태료(제28조 제3항) 대상입니다. 조세범 처벌법상 처벌 여부는 이 글에서 다루지 않습니다.
- 「계약서는 두 장, 신고는 낮은 것으로」 같은 방식도 거짓 신고입니다. 중개사가 신고하는 거래에서 이런 요구를 하는 것 자체가 과태료 대상입니다(제4조 제1호 · 제28조 제2항 제2호).
울산은
- 이 규정은 지역과 상관없이 똑같습니다. 조정대상지역이든 아니든 과태료와 비과세 제한은 같습니다.
- 실거래 신고 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 볼 수 있어 같은 단지·비슷한 면적 거래와 비교할 수 있습니다. 다만 주변 시세와 차이가 있다는 것만으로 거짓 신고라고 단정할 수는 없습니다. 시세보다 높거나 낮은 것과, 실제 주고받은 금액과 다르게 적는 것은 전혀 다른 문제입니다.
- 계약서 금액은 실제 주고받은 금액 그대로 쓰는 것이 결국 가장 싸게 끝납니다. 신고 전 궁금한 점은 세무 전문가에게 확인합니다.
근거 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 · 제4조 · 제26조 제1항 · 제28조 제2항 · 제3항 · 제29조 · 소득세법 제91조 제2항 · 조세특례제한법 제129조 제1항 · 국세기본법 제26조의2 · 제47조의3 · 제47조의4 · 시행령 제12조의2 · 제27조의4 · 지방세기본법 제54조 · 제55조 · 시행령 제34조 · 지방세법 제21조 제1항
2026.10.05 · 울산부동산리더