교환 · 비싸게 사고팔기(고가 양도·양수)

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

• 집이나 땅을 서로 맞바꾸는 교환도 양도입니다. 두 사람 모두 양도세 대상이 되고, 받는 쪽은 취득세를 냅니다(소득세법 제88조 제1호 · 지방세법 제6조 제1호).
• 가족 등 특수관계인끼리 시세보다 비싸게 사고팔면, 판 사람은 차액 일부에 증여세, 산 사람은 나중에 팔 때 취득가액이 시가로 조정될 수 있습니다. 26강(싸게 팔기)의 반대 방향입니다.

교환도 양도입니다

• 법은 양도를 「매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산을 유상으로 이전하는 것」이라고 정합니다(제88조 제1호). 맞바꾼 두 사람이 각자 자기 자산을 판 것으로 봅니다.
• 양도가액은 실지거래가액입니다(제96조 제1항). 교환은 이렇게 갈립니다.
• 값을 정해 바꾼 교환 — 두 자산을 감정하는 등 금액을 정하고 그 차액을 실제로 정산했다면, 그렇게 정한 양도자산의 가액이 실지거래가액이 될 수 있습니다.
• 단순 교환 — 가액을 정하지 않고 맞바꾸기만 했다면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 봅니다. 이때는 매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액 · 기준시가 등으로 추계합니다(제114조 제7항).
• 국세청 심사에서 교환계약서에 가액이 없고 감정도 차액 정산도 없던 교환을 기준시가로 계산한 처분이 그대로 유지됐습니다(심사양도2008-0169 · 대법원 2004.3.26. 선고 2003두14123 판결 인용).
• 그래서 교환계약서에 서로의 가액(감정가 등)과 차액 정산을 분명히 적고, 정산한 돈의 이체 기록을 남겨 둡니다.
• 1세대 1주택 비과세 같은 요건은 매매와 같은 방식으로 따집니다.
• 받는 쪽 취득세는 유상취득입니다. 매매나 교환처럼 대가를 치른 거래는 사실상의 취득가격이 과세표준입니다(지방세법 제10조의3 제1항).

교환해도 세금이 없는 경우

경작상 필요로 맞바꾼 농지는 새로 받은 농지 소재지에 3년 이상 살면서 경작해야 합니다(시행령 제153조 제1항 제3호 · 농지 소재지는 같은 시·군·구, 맞닿은 시·군·구, 직선 30km 이내 · 제3항). 양도일 현재 광역시(군 제외)·시의 주거·상업·공업지역 안 농지 등 제153조 제4항에 해당하는 농지는 이 비과세에서 빠집니다.

비싸게 사고팔면 — 세 군데서 따집니다 (가정)

자녀가 시가 3억 원인 땅을 아버지에게 5억 원에 판다고 가정합니다. 차액은 2억 원입니다.

① 판 자녀 — 증여세 (상속세 및 증여세법 제35조 제1항 · 시행령 제26조 제2항)

• 기준금액 = 시가의 30%(9천만 원)와 3억 원 중 적은 금액 = 9천만 원
• 증여재산가액 = 2억 원 − 9천만 원 = 1억 1천만 원

② 판 자녀 — 양도세 (소득세법 제96조 제3항 제2호 가목)

• 증여로 과세된 1억 1천만 원을 빼고, 양도가액을 3억 9천만 원으로 계산합니다. 같은 돈에 두 번 매기지 않게 하는 장치입니다.

③ 산 아버지 — 나중에 팔 때 양도세 (시행령 제167조 제3항·제4항 · 제163조 제1항 제1호)

• 특수관계인에게서 시가보다 비싸게 샀고, 차액 2억 원이 시가의 5%(1,500만 원) 이상이라 부당행위계산 대상입니다.
• 나중에 이 땅을 팔 때 실제 낸 5억 원을 조건 없이 전부 취득가액으로 인정받는다고 단정하면 안 됩니다. 특수관계인에게서 시가보다 비싸게 사 조세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되고 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 5% 이상이면(이 예는 2억 원 · 67%) 부당행위계산으로 취득가액을 시가로 계산하고, 시가초과액은 취득가액에서 뺍니다(소득세법 제101조 · 시행령 제167조 제3항·제4항 · 제163조 제1항 제1호). 그래서 이 예에서는 원칙적으로 시가 3억 원 기준이 될 수 있습니다.

★ 반면 취득세는 실제 낸 5억 원 기준입니다. 지방세의 부당행위계산은 시가보다 낮게 산 경우만 다룹니다(지방세법 시행령 제18조의2).

이럴 땐 달라집니다

• 특수관계가 없는 사람끼리는 「정당한 사유 없이 현저히 높게」 판 경우만 봅니다. 차액이 시가의 30% 이상이면 차액에서 3억 원을 뺀 금액을 증여로 봅니다(제35조 제2항 · 시행령 제26조 제3항·제4항).
• 법인과 거래하면서 법인세법상 시가로 거래했다면 이 규정들을 적용하지 않습니다(제35조 제3항 · 시행령 제167조 제6항). 특수관계 법인에 팔고 대표자 상여·배당으로 처분된 금액이 있으면 양도가액은 법인세법 시가가 됩니다(소득세법 제96조 제3항 제1호).
• 증여일·양도일은 원칙적으로 대금을 다 치른 날입니다(시행령 제26조 제5항).
• 가족끼리 교환하면서 차액을 정산하지 않으면, 값이 더 나가는 쪽을 받은 사람에게 증여 문제가 생길 수 있습니다(일반적으로).

울산은

• 이 규정들은 지역과 관계없이 같습니다. 양도세 부당행위계산의 시가는 소득세법 시행령 제167조 제5항이 준용하는 상속세 및 증여세법 평가 규정으로 판단하되, 평가기간은 양도일·취득일 전후 3개월입니다 — 증여재산 평가기간(전 6개월 ~ 후 3개월 · 23강)과 다릅니다. 울산 아파트는 같은 단지 실거래가 많아 시가가 쉽게 확인되므로 가족 간 가격을 정할 때 먼저 봅니다.
• 울주군 농지를 이웃과 경작 편의로 맞바꿀 때는 4분의 1 기준과 3년 거주·경작 요건을 함께 봅니다. 제153조 제4항의 「광역시」에서 군은 빠지므로, 중·남·동·북구의 주거·상업·공업지역 농지와 울주군 농지는 따지는 출발점이 다릅니다.
• 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.

근거 · 소득세법 제88조 제1호 · 제89조 제1항 제2호 · 제96조 · 제101조 · 제114조 제7항 · 소득세법 시행령 제152조 · 제153조 · 제163조 · 제167조 · 상속세 및 증여세법 제35조 · 같은 법 시행령 제26조 · 지방세법 제6조 · 제10조의3 · 지방세법 시행령 제18조의2 · 국세청 심사양도2008-0169