상가 · 토지를 팔 때는 무엇이 다른가

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터 — 상가·토지는 1세대 1주택 비과세가 없고, 토지는 비사업용이면 세율이 10%p 더 붙습니다. 상가 건물분에는 부가가치세도 따로 생각해야 합니다.

주택과 무엇이 다른가요

양도소득금액에서 연 250만원을 기본공제로 뺀 뒤 세율을 곱합니다(제103조). 계산 순서는 4강과 같습니다.

비사업용 토지 — 무엇이 「비사업용」인가요

토지를 갖고 있던 기간 중 법에서 정한 사업용 요건을 채우지 못한 기간이 일정 기준을 넘으면 비사업용 토지가 될 수 있습니다. 대표적인 경우는 이렇습니다(제104조의3).

• 농지 — 소유자가 법에서 정한 농지 소재지에 살지 않거나 직접 농사짓지 않는 농지, 그리고 일정 도시지역 안의 농지
• 임야 — 임야 소재지 거주 요건 등을 채우지 못한 임야(보안림 등 예외 있음)
• 나대지 · 잡종지 등 — 사업에 직접 쓰지 않는 토지가 대표적이며, 주차장·사업용 토지 등 법정 예외가 있습니다

토지 종류마다 예외가 많아 지목만 보고 비사업용이라고 단정할 수는 없습니다.

「기간이 길다」의 기준은 시행령에 있습니다. 5년 이상 가진 땅이라면 사업에 쓰지 않은 기간이 아래 셋을 모두 넘을 때 비사업용입니다(시행령 제168조의6 · 일수로 계산).

1. 양도일 직전 5년 중 2년
2. 양도일 직전 3년 중 1년
3. 소유기간의 40%

반대로 말하면, 토지 종류별 사업용 요건(농지는 재촌·자경 등)을 채운 기간을 계산해 위 세 기준 중 하나라도 넘지 않으면 기간 요건상 비사업용에서 벗어날 수 있습니다. 소유기간이 5년 미만이면 기간 기준이 따로 있습니다.

예로 보면 (가정)

2016년에 3억 원에 산 땅을 2026년 10월에 5억 원에 판다고 해 봅시다. 필요경비는 없다고 가정하고, 10년 보유라 장기보유특별공제 20%를 받습니다.

같은 땅인데 약 1,575만 원이 차이 납니다(과세표준의 10%). 비사업용 토지도 장기보유특별공제는 받습니다. 개인지방소득세는 따로 붙습니다.

상가 건물분 — 부가가치세

사업자(임대사업자 포함)가 사업과 관련해 상가를 팔면 원칙적으로 건물분은 부가가치세 10% 과세, 토지분은 면세입니다.

• 원칙은 계약서에 적은 건물 값(실지거래가액)에 10%를 매깁니다
• 토지·건물 값을 나누지 않았거나, 나눈 값이 법정 방식으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 안분 계산합니다(부가가치세법 제29조 제9항)
• 임대사업 등 사업 자체를 포괄적으로 넘기면서 사업의 포괄양수도 요건을 갖추면 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않습니다(제10조 제9항 제2호). 임차인이 있는 상가를 넘긴다고 저절로 포괄양수도가 되는 것은 아니고 사업의 동일성이 유지되어야 합니다 — 상가 공부방 8강

이럴 땐 달라집니다

• 부모님(직계존속)이나 배우자가 8년 이상 법에서 정한 토지 소재지에 살며 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 상속·증여받았다면 비사업용으로 보지 않는 예외가 있습니다. 다만 양도 당시 도시지역 안의 토지는 제외하고, 이때 녹지지역과 개발제한구역은 그 제외에서 다시 빠집니다(시행령 제168조의14 제3항 제1호의2)
• 공익사업으로 수용되는 토지도 예외 조건이 따로 있습니다
• 미등기 상태로 팔면 70%이고 장기보유특별공제도 없습니다
• 2년 미만 보유한 비사업용 토지는 단기 세율과 비교해 큰 쪽을 냅니다

울산은

• 농지 기준의 「광역시 도시지역」에서 광역시에 있는 군은 빠집니다. 그래서 중·남·동·북구의 도시지역 농지와 울주군 농지는 판정 출발점이 다릅니다. 다만 울주군이라는 이유만으로 사업용이 되는 것은 아니고, 재촌·자경·보유기간·취득 경위·법정 예외를 함께 봅니다
• 비사업용 토지가 법에서 정한 지정지역에 있으면 추가 가산세율이 붙을 수 있습니다(제104조 제4항 제3호). 2026년 10월 현재 울산은 지정지역이 아닙니다.
• 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다(7강). 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다

근거 · 소득세법 제55조 · 제95조 · 제103조 · 제104조 · 제104조의3 · 제105조 · 제104조의2 · 소득세법 시행령 제168조의3 · 제168조의6 · 제168조의14 · 기획재정부 보도자료(2023. 1. 3.) · 부가가치세법 제10조 · 제26조 · 제29조 · 제30조