증여받고 바로 팔면 — 이월과세

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터 — 배우자나 부모·자녀에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 취득가액을 증여받을 때 값이 아니라 처음 증여자가 산 값으로 계산합니다. 증여로 취득가액을 올려 양도세를 줄이는 길을 막는 제도입니다.

무엇이 바뀌나요

대상 — 누구에게 받은 무엇인가요

• 배우자 — 양도할 때 이혼했어도 적용합니다. 다만 사망으로 혼인관계가 끝난 경우는 제외합니다
• 부모·자녀 등 직계존비속 — 양도할 때 증여자가 사망한 경우는 제외합니다(2026.1.1 이후 양도분부터)
• 자산 — 토지 · 건물, 그리고 분양권처럼 부동산을 취득할 수 있는 권리 등(시행령 제163조의2)
• 기간 — 양도일부터 거꾸로 10년 안에 증여받은 것(토지·건물·분양권 등 부동산 관련 자산). 기간은 등기부상 소유기간으로 셉니다. 법 조문에 따로 있는 「1년」은 주식 등(제94조 제1항 제3호) 이야기라 부동산에는 해당하지 않습니다

예로 보면 (가정)

남편이 2012년 2억 원에 산 상가를 2026년 아내에게 증여합니다(시가 6억 원 · 배우자 공제 6억 원이라 증여세 0원). 아내가 2028년 6억 5천만 원에 판다고 해 봅시다.

이월과세가 적용되면 증여를 거치지 않고 남편이 직접 판 것과 거의 같은 차익이 나옵니다. 10년이 지나서 팔면 아내의 취득가액은 6억 원이 됩니다.

이럴 땐 적용하지 않습니다

• 사업인정고시일보다 2년 이상 전에 증여받은 재산이 공익사업으로 협의매수·수용된 경우
• 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 양도가 되는 경우(고가주택 포함)
• 이월과세로 계산한 세금이 오히려 더 적은 경우 — 원칙대로 계산합니다

이럴 땐 달라집니다

• 형제·자매 등 그 밖의 특수관계인에게 증여받아 10년 안에 팔면 다른 규정(제101조 제2항)이 있습니다. 「받은 사람의 증여세 + 양도세」가 「준 사람이 직접 판 양도세」보다 적으면 준 사람이 직접 판 것으로 봅니다. 양도 소득이 실제로 받은 사람에게 갔으면 적용하지 않습니다
• 10년은 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산에 적용합니다. 그 전에 증여받은 자산은 종전 규정을 따르는데(부칙 법률 제19196호 제18조), 종전 기간은 5년입니다 — 2022년에 시행되던 소득세법(법률 제18578호) 제97조의2 제1항이 「양도일부터 소급하여 5년 이내」로 정하고 있었습니다. 그 밖의 특수관계인에게 증여한 뒤 다시 파는 경우(제101조 제2항)도 종전에는 증여일부터 5년이었습니다
• 증여받은 집이 받은 사람의 1세대 1주택이 되어 비과세를 받는 경우는 계산이 달라집니다

정리하면

• 배우자·부모·자녀에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액은 증여자가 처음 산 값입니다
• 보유기간도 증여자가 산 날부터 셉니다. 낸 증여세는 필요경비로 빼 줍니다
• 비과세 주택이 되는 경우 · 수용 · 이월과세 세액이 더 적은 경우는 적용하지 않습니다
• 형제 등 그 밖의 특수관계인에게 받은 경우는 부당행위계산(제101조 제2항)을 따로 봅니다

울산은

• 이월과세는 국세라 전국 같습니다. 울산이 조정대상지역이 아니어서 다주택 중과는 없지만(20강), 이월과세는 그와 상관없이 적용됩니다
• 「배우자에게 6억까지 증여세 없이 주고 바로 판다」는 방법은 10년 안에는 통하지 않습니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다

근거 · 소득세법 제95조 · 제97조의2 · 제101조 · 제104조 · 소득세법 시행령 제163조의2 · 소득세법 부칙(법률 제19196호) 제18조 · 종전 소득세법(법률 제18578호) 제97조의2 제1항 · 제101조 제2항 · 상속세 및 증여세법 제53조