⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
1+1로 받으면 입주권이 2개, 완공 뒤에는 집이 2채입니다. 양도세의 1주택 특례는 대부분 「1개」「1주택」을 전제로 하므로, 한 채만 받을 때보다 비과세 길이 좁아집니다. 받기 전에 어느 채를 언제 팔지 순서를 정해 두는 것이 핵심입니다. 1+1 제도 자체는 재개발 공부방 37강에 있습니다.
단계별로 무엇이 걸리나
| 단계 | 세금에서 보이는 모습 | 근거 |
|---|---|---|
| 관리처분 인가 ~ 준공 | 조합원입주권 2개 | 소득세법 제88조 제9호 |
| 다른 집을 살 때(취득세) | 입주권 2개가 주택 수 2로 들어감(2020.8.12 이후 취득분 · 원조합원은 인가 뒤 주택이 멸실된 때 취득한 것으로 봄 — 책자 40쪽) | 지방세법 제13조의3 제2호 |
| 입주권을 팔 때 | 입주권 비과세는 「입주권을 1개 보유한 1세대」가 요건 | 소득세법 제89조 제1항 제4호 |
| 준공 뒤 | 2주택. 새로 지은 건축물 부분은 일반적으로 원시취득 표준세율 2.8% — 과세표준(공사비 등)을 두 채에 어떻게 나누는지는 별도 확인 | 지방세법 제11조 제1항 제3호 |
| 60㎡ 이하 1채 | 이전고시일 다음 날부터 3년 매매·증여 금지(상속 제외) | 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목 |
양도세 — 조문에서 확인되는 것
- 입주권 상태에서 팔 때 — 조문은 「조합원입주권을 1개 보유한 1세대」에만 비과세를 줍니다. 국세청은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이 입주권 2개가 된 경우, 두 개를 같은 날 팔더라도 먼저 판 것으로 정한 1개는 과세, 나중에 판 1개는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용한다고 답했습니다(서면-2016-법령해석재산-2865, 2016.2.23 · 같은 날 양도하면 순서는 본인이 고름 — 부동산거래관리과-20, 2013.1.17). 국세청 심사에서도 같은 판단이 나왔습니다(심사-양도-2021-0055).
- 준공 뒤 한 채를 먼저 팔 때 — 2주택 상태라 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 안 됩니다. 일시적 2주택 특례는 「종전 주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택 취득」이 요건인데(시행령 제155조 제1항), 같은 정비사업에서 두 채를 함께 취득하는 1+1은 「종전 주택을 가진 뒤 1년 이상 지나 다른 신규 주택을 취득」하는 일반적인 일시적 2주택과 구조가 달라, 이 특례를 그대로 적용할 수 있다고 보기 어렵습니다. 국세청도 1+1로 지은 두 채 중 먼저 파는 1주택은 과세된다고 답했습니다(서면-2021-법규재산-1176, 2023.7.14).
- 남은 한 채를 팔 때 — 그때 1주택이면 비과세를 검토합니다. 재건축·재개발로 지은 집은 멸실된 기존 집과 보유·거주기간을 합쳐 셉니다(시행령 제154조 제8항 제1호 · 기획재정부는 1+1 두 채 모두 기존 집과 이어진 집으로 봄 — 재산세제과-627). 다른 집을 판 날부터 다시 세는 옛 규정은 2022년에 없어졌습니다(시행령 제154조 제5항).
- 양도차익 계산 — 새 아파트는 기존 집 평가액·청산금으로 나누어 계산합니다(35강). 기존 집 하나를 두 채에 나누는 방법은 조문에 없지만, 기획재정부가 답한 해석이 있습니다(재산세제과-627, 2023.5.2).
- 평가액만으로 받은 집의 취득가액 = 기존 집 취득가액 × (그 집에 쓴 평가액 ÷ 전체 평가액)
- 남은 평가액 + 추가분담금으로 받은 집의 취득가액 = 기존 집 취득가액 × (남은 평가액 ÷ 전체 평가액) + 낸 청산금
- 두 채 모두 멸실된 기존 집과 이어진 집으로 봅니다. 장기보유특별공제 보유기간은 기존 집을 산 날부터 세고, 청산금을 낸 몫만 관리처분 인가일부터 셉니다(시행령 제166조 제5항 제2호).
- (해석 사례) 기존 집 취득가액 2억원 · 평가액 5.7억원 → 5.5억원짜리 집은 2억 × 5.5/5.7, 5억원짜리 집은 2억 × 0.2/5.7 + 청산금 4.8억원
예로 보면 (가정)
울산 재개발 구역의 단독주택 1채만 가진 세대가 84㎡ + 59㎡로 1+1을 받았다고 가정합니다.
| 순서 | 생각할 것 |
|---|---|
| 준공 직후 | 2주택. 59㎡는 이전고시 다음 날부터 3년 팔 수 없음 |
| 3년 안에 한 채를 팔고 싶다면 | 팔 수 있는 것은 84㎡. 2주택 상태라 과세 — 울산은 비조정이라 중과 없음. 장특 표 1은 35강처럼 몫별 보유기간으로 계산 |
| 그 뒤 59㎡만 남으면 | 1주택이 된 시점에 그 집의 취득시기·보유기간·거주기간(재건축 전후 통산 포함)을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 다시 검토(양도가액 12억원 이하 등). 다른 집을 판 날부터 2년을 다시 세지는 않지만, 자동으로 비과세되는 것도 아닙니다 |
| 그 사이 집을 하나 더 사면 | 주택 수 제외 특례가 없다면 입주권·주택 2개가 이미 있어 3주택째 취득 → 취득세 8% 중과를 검토(비조정 · 지방세법 제13조의2) |
이럴 땐 달라집니다
- 종부세 — 준공 뒤 2주택이 되면 원칙적으로 「1세대 1주택자」 12억원 기본공제 대상이 아니고, 개인별(납세의무자별) 9억원 기본공제를 적용합니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 입주권 단계에서는 주택분 재산세 대상이 아니어서 주택 수에 들지 않습니다(37강).
- 상속받은 입주권, 공동 소유 등은 주택 수 계산 특례가 따로 있습니다(10강 · 12강).
- 60㎡ 이하 1채의 3년 전매 금지를 어기면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금입니다(도시정비법 제136조 제8호).
울산은
- 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 2주택 상태로 팔아도 다주택자라는 이유만으로 양도세 중과가 붙지는 않습니다(20강). 다만 먼저 파는 집이 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 문제는 별개입니다.
- ★ 1+1을 받으면 작은 집(60㎡ 이하)은 3년 동안 못 팔기 때문에, 세금뿐 아니라 매도 순서까지 분양신청 전에 계획해야 합니다.
- 1+1 신청은 분양신청 때 한 번입니다(재개발 공부방 36·37강). 신청 전에 「두 채를 받으면 세금이 어떻게 달라지나」를 먼저 계산해 봅니다.
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목 · 제136조 제8호 · 소득세법 제88조 제9호 · 제89조 제1항 제3호·제4호 · 소득세법 시행령 제154조 제5항·제8항 · 제155조 제1항 · 제166조 · 기획재정부 재산세제과-627(2023.5.2) · 국세청 서면-2016-법령해석재산-2865 · 서면-2021-법규재산-1176 · 지방세법 제11조 제1항 제3호 · 제13조의2 제1항 · 제13조의3 · 종합부동산세법 제8조 제1항 · 같은 법 시행령 제2조의3
2026.10.05 · 울산부동산리더