⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터 — 정답은 없습니다. 재산 규모 · 배우자 유무 · 남은 기간 · 나중에 팔 계획에 따라 갈립니다. 다만 비교하는 틀은 정해져 있습니다.
한눈에 비교
| 상속 | 증여 | |
|---|---|---|
| 공제 | 일괄공제 5억 + 배우자가 있으면 배우자 상속공제 최소 5억(실제 상속받은 금액 등에 따라 최대 30억) | 자녀(성년) 5천만 원 · 10년에 한 번 |
| 세율 | 10~50% | 10~50% (같은 표) |
| 사람마다 나누면 | 전체 재산에 한 번 매김 | 받는 사람마다 따로 매김 |
| 미리 줘도 다시 합산 | — | 상속인에게 준 것은 사망 전 10년, 상속인 아닌 사람은 5년 상속재산에 다시 더함 |
| 취득세 세율 | 2.8%(농지 외 일반 표준세율) | 3.5%(일반 무상취득 표준세율 · 주택은 중과 예외 있음) |
| 취득세 기준 금액 | 시가표준액(공시가격 등) | 원칙적으로 시가인정액(매매·감정 등 시가). 단 시가표준액 1억원 이하 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 고른 금액(지방세법 제10조의2 제2항 제2호 · 시행령 제14조의2) |
| 나중에 팔 때 취득가액 | 상속 당시 평가액 | 증여 당시 평가액 — 단 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산 등을 10년 안에 팔면 이월과세가 적용될 수 있음(27강) |
예 1 — 재산이 크지 않을 때 (가정 · 다른 공제·채무·신고세액공제 등은 없다고 가정)
울산 아파트 한 채(시가 5억 원 · 시가표준액 3억 원)가 재산의 전부이고, 성년 자녀 한 명이 받는다고 해 봅시다.
| 지금 증여 | 나중에 상속(배우자 없음) | |
|---|---|---|
| 과세표준 | 5억 − 5천만 = 4억 5천만 원 | 5억 − 일괄공제 5억 = 0 |
| 증여세·상속세 | 약 8,000만 원 | 0원 |
| 취득세(본세) | 5억 × 3.5% = 1,750만 원 | 3억 × 2.8% = 840만 원 |
공제가 큰 상속은 재산이 공제 안에 들어가면 세금이 거의 없습니다. 무주택 자녀가 1가구 1주택으로 상속받으면 취득세율이 더 낮아지는 특례도 있습니다(지방세법 제15조).
예 2 — 재산이 클 때 (가정 · 다른 공제·채무·신고세액공제 등은 없다고 가정)
재산 30억 원, 자녀 두 명, 배우자 없음. 10년보다 훨씬 전에 자녀마다 5억 원씩 증여했다고 해 봅시다.
| 전부 상속 | 10년 전 증여 + 나머지 상속 | |
|---|---|---|
| 증여세 | — | 8,000만 원 × 2명 = 1억 6,000만 원 |
| 상속세 | (30억 − 5억) → 약 8억 4,000만 원 | (20억 − 5억) → 약 4억 4,000만 원 |
| 합계 | 약 8억 4,000만 원 | 약 6억 원 |
재산이 크면 높은 세율 구간(40~50%)을 피하려고 미리 나눠 주는 효과가 생길 수 있습니다. 단 상속인인 자녀에게 한 증여는 상속개시일까지 10년을 넘겨야 상속재산에 다시 합산되지 않습니다(상속인이 아닌 사람에게 한 증여는 5년 기준).
이럴 땐 달라집니다
- 증여 후 10년 안에 상속이 일어나면 준 재산이 상속재산에 다시 더해집니다. 다만 더할 때는 증여 당시 가격으로 더하므로, 그 뒤에 오른 값은 빠집니다(제60조 제4항). 이미 낸 증여세는 상속세에서 공제됩니다(제28조)
- 다시 더한 증여재산만큼 상속공제 한도가 줄어듭니다(제24조). 「공제 10억이니 괜찮다」가 안 맞을 수 있습니다
- 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산 등을 10년 안에 팔 계획이라면, 양도세 취득가액이 증여자가 처음 산 값으로 되돌아가는 이월과세까지 함께 계산해야 합니다(27강)
- 상속은 언제 일어날지 정할 수 없고, 그 사이 시세와 법이 바뀝니다. 증여는 지금 시세로 확정됩니다
- 배우자 상속공제는 5억 원을 넘게 받으려면 기한 안에 실제로 나눠 등기해야 합니다(28강)
울산은
- 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택에 적용되는 증여 취득세 중과(12%) 규정은 울산 주택에는 적용되지 않습니다. 조정대상지역으로 지정되면 달라집니다
- 거래가 많은 아파트는 면적·위치가 비슷한 다른 세대의 거래가(유사매매사례가액)가 시가로 잡힐 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 · 23·29강)
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다
근거 · 상속세 및 증여세법 제13조 · 제18조 · 제19조 · 제21조 · 제24조 · 제26조 · 제28조 · 제53조 · 제60조 · 소득세법 제97조의2 · 소득세법 시행령 제163조 · 지방세법 제10조의2 · 지방세법 시행령 제14조의2 · 지방세법 제11조 · 제13조의2 · 제15조 · 지방세법 시행령 제28조의6
2026.10.05 · 울산부동산리더