⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
양도세는 판 값에서 「산 값 + 법이 정한 비용」을 뺀 차익에 매깁니다. 빼 주는 비용은 세 가지 — 취득가액, 자본적지출, 양도비뿐입니다. 인테리어 비용이라고 다 빠지는 것도 아니어서, 자본적지출로 인정되는 공사비여야 합니다. 그리고 자본적지출에 해당하는 공사비·중개보수 같은 비용은 세금계산서·카드전표·현금영수증이나 계좌이체 기록이 있어야 빼 줍니다(시행령 제163조 제3항·제5항).
빼 주는 것 · 안 빼 주는 것
| 구분 | 빼 주는 것 (예) | 근거 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 실제 산 값 · 취득세(지방교육세 포함) · 등록면허세 · 살 때 낸 중개보수·법무사비 같은 부대비용 · 분양 아파트의 부가가치세 | 시행령 제89조 · 제163조 제1항 · 책자 200쪽 |
| 자본적지출 | 용도를 바꾸는 개조 · 냉난방장치·엘리베이터 설치 · 개량·확장·증설 · 재해로 망가진 것 복구 · 재건축부담금·개발부담금 · 취득 후 소유권 다툼 소송비 | 시행령 제163조 제3항 · 제67조 제2항 |
| 양도비 | 자산을 팔기 위해 직접 지출한 비용 — 팔 때 낸 중개보수(소개비) · 계약서 작성비용 · 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 · 공증비용·인지대 · 매매계약에 따른 인도의무를 이행하려고 판 사람이 지출한 명도비용 · 국민주택채권을 만기 전에 팔아 생긴 손실(모두 시행령 문언 그대로 · 증빙 필요) | 시행령 제163조 제5항 |
빼 주지 않는 것
- 계약을 깨면서 낸 위약금(책자 200쪽)
- 감면받은 취득세 부분(책자 200쪽)
- 은행 대출 이자 — 필요경비 목록에 없습니다. 거래가액에 이자를 얹기로 약정한 경우만 취득원가에 들어갑니다(제163조 제1항 제3호)
- 원래 상태를 유지하는 수선 — 법은 「내용연수를 늘리거나 가치를 실제로 올리는」 지출만 자본적지출로 봅니다. 도배·장판 교체처럼 낡은 것을 바꾸는 비용은 일반적으로 여기에 들기 어렵습니다. 공사마다 판단이 갈릴 수 있습니다.
영수증 — 이것이 없으면 못 뺍니다
자본적지출과 양도비는 다음 중 하나가 있어야 합니다.
1. 계산서 · 세금계산서 · 신용카드매출전표 · 현금영수증(소득세법 제160조의2 제2항)
2. 또는 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우 — 계좌이체 내역 등
현금으로 주고 아무 증빙도 받지 않았다면 공사를 했어도 빼 주지 않을 수 있습니다. 계약서·견적서·공사 사진을 계좌이체 내역과 함께 팔 때까지 보관합니다. 취득세는 납부영수증이 없어도 공제됩니다(책자 200쪽).
예로 보면 (가정)
3억 원에 사서 4억 5천만 원에 판다고 가정합니다(다른 집이 있어 과세된다고 가정).
| 항목 | 증빙 있음 | 증빙 없음 |
|---|---|---|
| 취득가액 3억 + 취득세 등 330만 + 살 때 중개보수 120만 | 3억 450만 | 3억 450만 |
| 발코니 확장·새시 공사 1,500만(개량으로 인정된다고 가정) | 1,500만 | 0 |
| 팔 때 중개보수 180만 | 180만 | 0 |
| 양도차익 | 1억 2,870만 | 1억 4,550만 |
증빙 하나로 차익이 1,680만 원 달라집니다. 실제 세액은 보유기간·공제·세율에 따라 다릅니다.
이럴 땐 달라집니다
- 산 값을 모르면 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순서로 씁니다. 이때 자본적지출 대신 자산별로 법에서 정한 개산공제액 — 토지·건물(주택)은 취득 당시 기준시가(토지는 개별공시지가)의 3%, 미등기면 0.3% — 를 빼거나(시행령 제163조 제6항), 「자본적지출+양도비」 쪽이 크면 그것을 고를 수 있습니다(제97조 제2항 제2호).
- 새로 짓거나 85㎡ 넘게 증축하고 5년 안에 팔면서 감정가액·환산취득가액을 쓰면 그 건물분 가액의 5% 가산세가 붙습니다(제114조의2). 이 가산세는 산출세액이 없어도 붙을 수 있습니다. 다만 국세청은 1세대 1주택 비과세(고가주택 제외)에 해당하면 적용하지 않는다고 안내합니다(「2026 주택과 세금」 203쪽).
- 배우자·직계존비속에게 증여받은 집을 10년 안에 팔면, 증여한 사람이 산 값과 그 사람이 쓴 자본적지출을 씁니다(27강).
울산은
- 울산은 오래된 아파트를 사서 고쳐 사는 경우가 많습니다. 공사 때 카드나 계좌이체로 내고 세금계산서를 받아 두면 나중에 양도세에서 그만큼 줄 수 있습니다.
- 1세대 1주택으로 양도가액 12억원 이하면 비과세라 필요경비가 의미 없을 수 있지만, 나중에 집이 늘어날 수도 있으니 증빙은 보관해 둡니다.
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 소득세법 제97조 · 제97조의2 · 제114조의2 · 제160조의2 · 소득세법 시행령 제67조 제2항 · 제89조 · 제163조 · 소득세법 시행규칙 제79조